나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5580 [4] 경기도 이천시 신둔면 수광리 318-1 1동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔면행정복지센터" 동측 인근에 소재하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

1동
철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건내 제2층 201호, 제3층 301호, 302호,
제4층 401호, 제5층 501호
외벽: 석재붙임, 벽돌쌓기 마감.
내벽: 내부인테리어 마감.
창호: 알루미늄샷시 이중 창호임.


2동
철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건내 제1층 101호, 제4층 401호
외벽: 석재붙임, 벽돌쌓기 마감.
내벽: 내부인테리어 마감.
창호: 알루미늄샷시 이중 창호임.




*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형의 토지로서, 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지,
자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 여주지원 2024타경5580 (4)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 310,000,000원

채권자: 화서신용협동조합 (추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 이천시 신둔면 수광리 318-1 1동 4층401호

신주소: 경기도 이천시 황무로517번길 59 (신둔면 수광리)

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

건축물대장상 사용승인일: 2022년 11월 10일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 4층 401호

전유부 면적:

건물 면적: 72.98㎡ (약 22.07평)

토지 지분 면적: 100.54㎡ (약 30.4평)

1.3. 토지 정보

총 필지 면적: 1,565㎡ (약 473.4평)

건축 연면적 (1동): 656.64㎡ (약 198.6평)

토지 이용 현황: 다세대주택 건부지로 이용 중.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔면행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하여 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 단지는 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 개발 계획 및 제한 사항

'이천 신둔도예촌역세권 도시개발사업'이 2025년 5월 고시되었으며, 이는 신둔면 수광리 508번지 일원 약 22만㎡ 부지에 주거단지, 상업, 문화 기능을 포함하는 복합 거점 도시 개발을 목표로 합니다. 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다만, 해당 지역은 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 여러 환경 및 개발 제한 사항이 존재합니다.

2.4. 혐오시설 정보

제공된 정보 및 검색 결과 상, 본건 인근에 혐오시설이 존재한다는 특이사항은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 2월 3일자 화서신용협동조합의 근저당권(을1, 채권액 2,448,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차에서 말소 예정으로 표시되어 있어, 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않을 것으로 보입니다.

단, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나 구체적인 내용이 없어 잠재적 인수 권리 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 현황 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 불가하였고, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요한 부분이므로, 경매 참여 시 임대차 관계를 반드시 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 유형 및 주변 상권

본건은 신축(2022년 준공) 도시형생활주택으로, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지가 혼재된 주거지역입니다.

신둔면행정복지센터가 인근에 위치하고 있으며, 차량 접근성이 좋은 편입니다.

4.2. 최근 실거래가 동향 (주변 시세)

최근 2026년 3월~5월 기준으로 파악된 주변 연립/다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 프리마빌(104동, 2026년 완공 추정, 84.88㎡): 370,000,000원 (약 435,800원/㎡)

* 레이캐슬(106동, 2016년 준공, 59.72㎡): 155,000,000원 (약 260,000원/㎡)

* 풍전주택(1986년 준공, 42.06㎡): 61,000,000원 (약 145,000원/㎡)

본 건(72.98㎡, 2022년 준공)의 감정가 310,000,000원은 비교적 신축인 프리마빌의 가격 동향과 유사한 수준으로, 시장 가치 대비 합리적으로 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

차량으로 단지 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다. 경강선 신둔도예촌역이 약 1km 이내 거리에 위치해 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 신둔초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 편의시설 및 의료시설

신둔면행정복지센터가 인근에 위치합니다.

주변 편의시설로는 활기찬의원(내과, 신경과 등 진료), 한국관광대학 부설 노인전문병원, 경기도의료원 이천병원 등이 있으며, 마트, 은행 등은 추가적인 조사가 필요합니다.

관광 및 문화 시설로는 이천 세라피아, 에덴파라다이스호텔 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 불가

감정평가서 상 내부 상태 확인을 위해 폐문부재로 인해 확인이 불가하였으며, 임대관계 또한 미상입니다. 이는 임대차 관계 관련 예상치 못한 부담이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

해당 토지는 제1종일반주거지역 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재하여, 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 미확인 권리 가능성

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'만 기재되어 있고 구체적인 내용이 없어, 혹시 모를 지상권 등 인수되는 권리가 있는지에 대한 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 경기도 이천시 신둔면의 주거지역에 위치하고 있습니다. 신둔도예촌역세권 개발 사업 등 지역 개발 계획이 추진 중이라는 점은 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다. 권리분석상 낙찰 후 인수되는 부담은 없어 보이나, 현장 조사 불가 및 임대차 관계 미확인 사항은 주요 리스크 요인입니다. 감정가는 주변 신축 건물 시세와 유사한 수준으로 평가되었으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 연식이 짧아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 입지 조건: 이천시 신둔면의 주거 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 지역 개발 호재: 신둔도예촌역세권 개발 사업 등 지역 활성화 기대감이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 310,000,000원입니다.

주변 신축 다세대주택의 최근 실거래가(프리마빌, 84.88㎡ 기준 약 435,800원/㎡)를 고려할 때, 본건(72.98㎡)의 실질 가치는 감정가 수준 이상으로 판단됩니다.

그러나 현장 조사 불가 및 임차인 정보 미확인 등의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 기준으로, 그리고 리스크 요인을 감안하여 입찰가는 300,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

실제 입찰 전, 임대차 관계 및 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.