나이스옥션 법원경매 고양 2024타경81844 [1] 경기도 파주시 검산동 439-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 탄현면 축현리 소재「축현일반산업단지」 남측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 자연림, 단독주택 및 공장 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 교통상황은 보통임

형태 및 이용상태

기호1 - 인접지 대비 등고 완만한 완경사지 부정형 토지로서 "자연림"으로 이용중임
기호2 - 기호6 - 인접지 대비 등고 완만한 완경사지 토지로서 "도로"로 이용중임

인접 도로상태

기호1 - 남서측으로 노폭 6m 내외의 포장 도로(기호5)와 접함
기호2 - 기호6 - 도로로 이용중임

토지이용계획 및 제한상태

기호1

- 계획관리지역 , 농림지역 , 보전관리지역((2011.07.18))

- 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>



기호2

- 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone)

- 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>


기호3

- 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone)

- 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>


기호4

- 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone)

- 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>


기호5

- 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone)

- 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>



기호6

- 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone)

- 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

대상물건 기호2 및 기호4는 지목 "임야", 기호3 및 기호6은 지목 "전"이나 공히 현황 "도로"로 이용중임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각.
2.목록2.3.4.5.6. 지분매각임.
3.목록1.공부상 지목 '임야', 현황 ‘자연림’
목록2.4.공부상 지목 '임야'이나 현황 '도로'
목록3.6.공부상 지목 '전'이나 현황 '도로'
목록5.공부상 지목'도로' 현황'도로’임.
4.목록5. 을구4번 요역지 지역권은 이 사건 부동산의 소유권에 부종하므로(민법 제292조 제1항 참조) 매수인이 이를 취득하며, 말소촉탁의 대상이 아님.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 고양지원 2024타경81844 (1)

소재지: 경기도 파주시 검산동 439-5

용도: 임야

감정가: 3,364,570,569 원

토지면적: 48542.00㎡ (약 14,684평)

토지 지분 면적: 47888.1534㎡ (약 14,486평)

건물 면적: 0.00㎡ (0평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 파주시산림조합

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분 매각, 공동 담보

주의사항:

* 일괄 매각 대상 물건임.

* 목록 2, 3, 4, 5, 6은 지분 매각임.

* 토지 현황과 공부상 지목 간 차이가 있음:

* 목록 1: 공부상 지목 '임야', 현황 '자연림'

* 목록 2, 4: 공부상 지목 '임야', 현황 '도로'

* 목록 3, 6: 공부상 지목 '전', 현황 '도로'

* 목록 5: 공부상 지목 '도로', 현황 '도로'

* 목록 5의 을구 4번 지역권은 말소되지 않고 매수인이 인수함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 파주시 탄현면 축현리 소재 「축현일반산업단지」 남측 근거리에 위치함. 주위는 전, 자연림, 단독주택 및 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준임. 파주시 전반적으로는 GTX-A 노선 개통, 수도권 제2외곽순환고속도로 확충 등 광역 교통망 개선과 더불어 평화경제특구, 경제자유구역 등 개발 계획이 추진 중인 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능함. 자유로, 통일로 등 주요 도로와 접근성이 좋고, 향후 광역 교통망 확충 계획이 예정되어 있어 교통 여건은 개선될 것으로 예상됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 5일 접수된 파주시산림조합의 근저당(1,680,000,000원)임. 임의 경매 개시 결정 등기(2024년 10월 7일, 파주시산림조합, 1,511,540,212원)가 존재하며, 등기부 채권 총액은 2,770,263,250원임.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 목록 5의 을구 2번 및 을구 3번 지역권 설정 등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 함.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에는 임차인 현황에 대한 구체적인 내용이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음. 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 인접성

대상 물건은 축현일반산업단지 인근에 위치하며, 파주 LCD 산업단지, 월롱 및 탄현 산업단지 등 주변에 다수의 산업단지가 분포하고 있어 산업 연관 및 협업 효과가 기대되는 지역임. 이는 향후 지역 경제 활성화 및 토지 수요 증가에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

4.2. 토지이용계획

대상 토지는 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 준보전산지 등 다양한 용도 지역에 걸쳐 있음. 이러한 복합적인 토지 이용 계획은 개발 가능성과 제한 사항을 동시에 내포하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

주위는 전, 자연림, 단독주택 및 공장 등이 혼재되어 있으며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 기본적인 교통 이용은 가능함. 다만, 대규모 주거 단지나 상업 시설에 대한 정보는 부족하며, 전반적인 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지목 및 현황 불일치

다수 필지의 공부상 지목과 현황이 상이하여(예: 임야이나 현황 도로, 전이나 현황 도로), 등기부상 권리관계와 실제 이용 현황 간의 차이가 존재함. 이는 추후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

6.2. 지역권 인수

목록 5 토지의 지역권 설정 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하므로, 해당 지역권의 내용과 범위, 영향력을 사전에 파악해야 함.

6.3. 군사시설 보호구역 및 가축사육제한구역

대상 토지는 제한보호구역(전방지역:25km) 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 해당 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있음.

6.4. 기획부동산 관련 우려 지역

일부 검색 결과에 따르면, 파주 접경 지역은 기획부동산의 편법 지분 판매가 우려되는 지역으로 언급된 바 있음. 따라서 토지 취득 시 관련 위험에 대한 주의가 필요함.

6.5. 지분 매각

본건은 토지 일부 지분 매각으로, 다른 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 협의 과정에서 어려움이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 검산동에 위치한 임야로, 축현일반산업단지 인근에 자리 잡고 있어 산업 개발의 잠재력을 가진 지역임. 다수의 토지 이용계획 및 제한사항이 존재하며, 공부상 지목과 현황의 불일치, 지역권 인수, 지분 매각 등 복합적인 권리 및 이용상의 특성을 가지고 있음. 파주시는 GTX-A 개통, 제2외곽순환고속도로 확충, 신규 산업단지 조성 등 대규모 개발 계획을 추진하며 100만 자족도시로의 도약을 목표로 하고 있어, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있으나, 지분 매각 및 관련 법규 제한 사항에 대한 신중한 검토가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 파주시의 미래 도시 계획 및 광역 교통망 확충으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 주변 산업단지와의 연계성을 통한 개발 가능성.

* 현황 도로로 이용되는 토지 지분이 포함되어 있어, 토지 이용의 효율성 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 3,364,570,569원이며, 토지 지분 면적은 47888.1534㎡ (약 14,486평)임. 실제 입찰가는 감정가, 권리 관계, 물건의 현황, 주변 시세, 낙찰가율, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 감정가를 기준으로 시장 상황을 반영하여 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됨. 본 건은 지분 매각이며, 인수되는 권리가 존재하므로 이에 대한 면밀한 분석 후 입찰가 산정에 반영해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.