나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4357 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-92 정감타운 제에이동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-03-18
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4357 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-92 정감타운 제에이동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2025타경4357
- 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-19, 제에이동 제6층 제602호 (화곡동, 정감타운)
- 용도: 도시형생활주택
서울남부지방법원 경매15계 2025타경4357 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-19, 제에이동 제6층 제602호 (화곡동, 정감타운) | 감정가: 307,000,000원 | 최저가: 196,480,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 서울남부지방법원 2025타경4357 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4357 (1)
소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-92 정감타운 제에이동 제6층 제602호
용도: 다세대주택
감정가: 307,000,000원
토지면적: 18.73㎡ (약 5.67평)
건물면적: 31.09㎡ (약 9.40평)
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
소유자: 진OO
채무자: 진OO
채권자: 이OO
1.2. 입지조건
본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡1동주민센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.
대중교통으로는 지하철 5호선과 2호선 환승역인 "까치산역"이 도보 약 5~10분 거리에 위치하며, 버스정류장도 인근에 있어 교통 여건은 보통 수준입니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.
인근에는 까치산근린공원이 있어 가벼운 산책과 휴식을 즐길 수 있으며, 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리한 지역입니다.
1.3. 권리분석
본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 진OO입니다. 채권자는 이OO입니다.
매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 권리 관계는 등기부등본 확인이 필요하나, 제공된 정보만으로는 대항력 있는 임차인 등 특이사항은 확인되지 않았습니다. (제공된 감정평가서 요약 정보에 '대항력있는임차인,선순위임차권,관련사건' 등의 문구가 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.)
1.4. 상권분석
물건이 소재한 화곡동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거 지역을 형성하고 있으며, 더불어 근린생활시설이 다양하게 분포하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.
까치산역을 중심으로 상권이 형성되어 있어, 소매점, 음식점, 학원 등 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 또한, 인근에 학교 및 공원 등 생활 기반 시설도 갖추고 있어 배후 수요가 안정적인 편입니다.
다만, 해당 지역은 비교적 오래된 주택가들이 많아 재개발 또는 신축 수요가 꾸준히 발생하는 지역 중 하나입니다.
1.5. 생활정보
본건은 까치산역을 중심으로 형성된 생활권을 공유합니다. 지하철 5호선과 2호선을 이용하여 서울 주요 도심으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.
인근에 화곡1동주민센터가 위치하고 있으며, 각종 은행, 병원, 약국, 마트 등 생활 편의시설이 갖추어져 있어 불편함 없는 생활이 가능합니다. 또한, 까치산근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.
주변에는 다양한 맛집과 소규모 상점들이 있어 주거 생활에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
가장 주목해야 할 부분은 토지이용계획 및 제한상태에 명시된 공항 관련 규제입니다. 본건 소재지는 중요시설물보호지구(공항)이며, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>에 해당합니다. 이는 김포공항과 가까워 항공기 운항 안전을 위한 고도 제한이 적용되고 있음을 의미합니다. 최근 ICAO 기준 개정으로 고도 제한 완화 움직임이 있으나, 이로 인한 개발 제한 가능성을 염두에 두어야 합니다.
또한, "임대관계는 미상임"이라는 표기는 현재 임차인이 거주 중인지 여부, 보증금 및 월세 현황 등을 사전에 정확히 파악해야 함을 시사합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.
다세대주택의 특성상 층간소음, 주차 문제 등 일반적인 공동주택에서 발생할 수 있는 문제도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 지하철역 도보 거리에 위치하여 교통이 편리하고, 주거지로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있다는 장점을 가지고 있습니다. 다세대주택으로서 비교적 저렴한 감정가에 취득할 수 있는 기회입니다.
하지만 김포공항 인근 지역으로서 적용되는 고도 제한은 향후 재산권 행사 및 건물 가치 상승에 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 관련 불확실성도 존재합니다.
따라서 투자를 고려하신다면, 해당 리스크 요인들에 대한 철저한 사전 조사와 함께 명도 가능성을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.
1.8. 투자 포인트
1. **우수한 교통망**: 까치산역(5, 2호선)을 이용한 서울 시내 접근성이 좋으며, 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.
2. **생활 편의성**: 주거지로서 필요한 각종 편의시설(상점, 병원, 관공서 등)이 인접해 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.
3. **공항 주변 개발 기대**: 김포공항 주변 고도 제한 완화 논의가 활발하게 진행 중이며, 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.
4. **합리적인 가격**: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.
**주의사항**:
* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 답사를 통한 실질적인 물건 상태 확인 및 추가적인 권리 분석은 반드시 필요합니다.
* 건축물대장, 등기사항전부증명서, 건축물 현황도 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.
* 임대차 관계, 점유 현황 등에 대한 정확한 정보 확인이 중요합니다.
* 공항 고도 제한 규정 및 향후 변경 가능성에 대해 면밀히 조사하시기 바랍니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매15계