나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4357 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-92 정감타운 제에이동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선,2호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일: 2015.09.03(
외벽: 석재붙임, 치장벽돌쌓기 등 마감,
내벽: 벽지도매, 일부타일붙임 등 마감,
창호: 샷시창 등임.

다락층(약 34.5㎡)이 소재함.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, CCTV 및 보안도어설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치하는 2필지 일단의 정방형 토지로서, 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 목적인 토지 2필지 모두
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4357 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-92 정감타운 제에이동 제6층 제602호 (신주소: 서울특별시 강서구 곰달래로19나길 15-19)

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

감정가: 307,000,000원

토지면적: 18.73㎡ (약 5.66평)

건물면적 (전용): 31.09㎡ (약 9.40평)

건물면적 (다락층): 약 34.5㎡ (약 10.43평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (임차인 이은지 외 1명에 의해 강제경매 개시)

건물구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물 내 제6층 제602호

사용승인일: 2015년 09월 03일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선과 2호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태

동측으로 폭 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 개시 및 채권자

본 건은 부동산강제경매로, 채권자는 이OO (임차인 이은지 외 1명)입니다.

* 등기부 요약

- 말소기준권리: 갑3 (강서구(서울특별시)의 압류, 2020.04.08)

- 소유권 보존: 갑1 (2015.09.10, 장현숙 외 1명)

- 주택임차권: 을1 (2024.10.02, 이은지 외 1명, 243,000,000원, 말소: 인수)

- 강제경매: 갑9 (2025.01.14, 이은지 외 1명, 243,000,000원, 말소: 말소)

- 기타 다수의 압류, 가압류 존재하나 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 이은지

보증금: 243,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2016년 11월 28일

배당신고일자: 2024년 10월 02일

대항력: 있음

비고: 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

- 임차인: 조윤수

보증금: 243,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2016년 11월 28일

배당신고일자: 2024년 10월 02일

대항력: 있음

비고: 위 임차인 이은지와 동일 조건으로 보입니다.

* 인수되는 권리

을1 등기된 주택임차권(이은지 외 1명)은 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 243,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리

갑3 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 주변 건물 현황

대상 물건이 속한 정감타운은 2015년에 준공된 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역입니다.

* 교통 및 접근성

지하철 5, 2호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 버스 노선도 비교적 잘 갖추어져 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 시세 분석

최근(2026년 7월) 인근 지역의 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

- 화곡동 366-36번지 소재 "더원" (2019년식, 전용 19.98㎡, 4층)이 216,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 358만원, 제곱미터당 약 1,080만원)

- 본 물건의 전용면적(31.09㎡)과 신축 연도(2015년)를 고려할 때, 최근 거래된 유사 신축 건물 시세(평당 약 350만원 이상)를 적용하면 대략 335,000,000원 ~ 340,000,000원 수준의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다.

- 감정가 307,000,000원과 비교했을 때, 최근 시세 상승분을 반영하면 감정가가 일부 저평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 용도 및 구조

도시형생활주택(단지형다세대)으로, 철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 6층에 위치합니다.

* 주요 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비, CCTV 및 보안도어 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 추가 면적

약 34.5㎡(약 10.43평)의 다락층이 소재하여 실질적인 활용 공간이 넓습니다.

* 주변 편의시설

인근에 화곡1동주민센터가 있으며, 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(이은지 외 1명)의 보증금 243,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 공항 관련 규제

물건 소재지가 공항 관련 중요시설물보호지구 및 수평표면구역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 다락층 현황

등기부상 명확히 표기되지 않은 경우, 공부상 면적과 실제 사용 면적 간의 차이가 발생할 수 있으며, 불법 건축물에 해당될 경우 철거 등 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다. (본 물건 정보에는 다락층이 명시되어 있습니다.)

* 혐오시설 존재 가능성

주변 지역에 대한 추가적인 조사 결과, 즉각적으로 인근에 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 장기적인 관점에서 해당 지역의 개발 계획 및 주변 환경 변화를 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 2015년 준공된 비교적 신축 건물이며 넓은 다락층을 포함한 실사용 면적이 강점입니다. 그러나 최우선 변제권이 없는 선순위 임차인(보증금 243,000,000원)의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이에 대한 철저한 권리분석과 자금 계획이 필수적입니다. 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있으나, 인수되는 임차 보증금을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 지하철 5, 2호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있는 역세권입니다.

* 넓은 실사용 면적: 전용면적 31.09㎡ 외에 약 34.5㎡의 다락층이 있어 공간 활용성이 뛰어납니다.

* 신축급 건물: 2015년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 차익: 주변 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 243,000,000원이 낙찰 후 인수될 가능성이 매우 높으므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치에 기반하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

* 감정가 (시가 산정 기준): 307,000,000원

* 인수 예상 보증금: 243,000,000원

* 예상 입찰가 산정 (감정가 기준):

307,000,000원 (감정가) - 243,000,000원 (인수 보증금) = 64,000,000원

상기 산정 방식은 제공된 규칙에 따라 '인수 보증금'을 제외한 금액으로, 실제 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 인수되는 보증금의 실제 변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 권리 분석 및 자금 계획을 철저히 세운 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.