나이스옥션 법원경매 부산 2024타경64484 [1] 부산광역시 금정구 장전동 482-14 지에스금정아파트 1동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 "금빛초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 23층건 내 제3층 제303호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 완경사지내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망설비 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 현칭은 101동 303호임[현황조사보고서 참조]
- 전입세대확인서에 공유자 고임정 세대가 전입되어 있음[현황조사보고서 참조]
- 2026. 2. 23.자로 '대상파츠'가 유치권신고서 접수
- 2026. 3. 4.자로 경매신청인 김지수, 김지헌이 유치권배제신청서(유치권자 점유요건결여) 접수
- 2026. 4.24.현황조사보고서에 따르면 현관문에 유치권행사 여부에 대한 안내문이나 점유권원을 알 수 있는 자료는 없었음
- 허위유치권 신고 관련하여 2026.8.3. 부산금정경찰서에 고소장 제출되었음(2026.8.4.의견서참조)
- 재매각 사건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경64484 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 482-14, 지에스금정아파트 1동 3층 303호

용도: 아파트

감정가: 230,000,000원

토지면적: 21.84㎡ (약 6.61평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 김OO

특이사항: 공유물분할경매, 공유자우선매수신고, 유치권, 재매각

주의사항: - 현칭은 101동 303호임.

- 전입세대확인서에 공유자 고임정 세대가 전입되어 있음.

- '대상파츠' 유치권 신고 접수, 경매 신청인 측에서 유치권 배제 신청.

- 재매각 사건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 "금빛초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있으며, 단지 내 가로망이 확보되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

현재까지 파악된 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2024년 12월 3일 접수된 김지수 외 1명의 임의경매(갑5)로, 이에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 유치권 신고(대상파츠)가 있으나 경매 신청인 측에서 유치권 배제 신청을 제기한 상태이며, 현황 조사 보고서상 유치권 행사 여부를 알 수 있는 자료는 없었습니다. 유치권의 성립 여부 및 인수 여부는 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

전입세대확인서상 공유자 고임정 세대가 전입되어 있으나, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 확인됩니다(인수 보증금 합계: 0원). 그러나 공유자 점유 가능성 및 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

공유자 우선매수 신고 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 장전동 일대는 주거 지역과 상업 시설, 교육 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

금빛초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요가 기대되며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다.

아파트 밀집 지역으로 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

5. 생활정보

아파트명: GS금정아파트

주소: 부산광역시 금정구 장전동 482-14

사용승인일: 1997년 10월 13일

총 세대수: 214세대

최고층: 23층

본건은 1동 3층 303호이며, 전용면적 59.97㎡ (약 18.14평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브 지붕이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 및 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 내 부대시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있으며, 주차는 총 55대(지상 1대, 지하 5대, 전기차 충전기 6대) 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

유치권: '대상파츠'의 유치권 신고가 있으나, 그 효력 및 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 유치권이 인정될 경우 추가적인 비용 발생이나 명도 저항이 있을 수 있습니다.

재매각 사건: 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어지지 못했다는 점은 명도, 권리 관계, 입찰 참여율 등 여러 측면에서 잠재적 문제가 있었음을 시사합니다.

공유자 점유 및 우선매수권: 공유자 고임정 세대가 전입되어 거주 중인 것으로 파악되며, 명확한 점유 관계 및 인도 명령 집행 시 발생할 수 있는 저항 가능성에 대비해야 합니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다.

오래된 건축 연한: 1997년 사용승인된 아파트로, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈 발생 시 추가 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

공유물분할 경매의 특성상, 명확한 권리 관계 분석 및 잠재적 리스크 해소 시 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

전용면적 약 60㎡(18평)은 수요가 꾸준한 소형 평형대로, 시장에서 안정적인 거래가 이루어질 수 있습니다.

입지 조건상 학교 및 교통망 이용이 편리하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (2026년 기준, 전용면적 약 60㎡):

- 2026년 1월 17일: 21,600만원 (59.973㎡, 10층)

- 2026년 5월 5일: 20,500만원 (59.4㎡, 18층)

위 데이터를 바탕으로 본건과 유사한 면적의 아파트 시세는 평균 약 21,050만원으로 산정됩니다.

감정가는 230,000,000원입니다.

본건은 재매각 사건이며 유치권, 공유자 점유 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 시장 평균가 및 감정가를 참고하되, 리스크를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

적정 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

본건의 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 185,000,000원을 초과하는 입찰은 신중히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.