나이스옥션 법원경매 창원 2023타경8736 [7] 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 3층 301호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경8736 [7] 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 3층 301호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매3계 2023타경8736 | 소재지: 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96, 3층 301호 (삼정동,마에스타) | 감정가: 752,000,000원 | 최저가: 752,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 창원지방법원 2023타경8736 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경8736 (7)

소재지: 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 3층 301호

용도: 근린생활시설 (현황 사무실)

감정가: 752,000,000원

토지면적: 1300.80㎡ (약 393.45평)

토지 지분율: 28461.503999999997

건물면적: 314.26㎡ (약 95.06평)

건물 지분율: 31426

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 신OO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 집합건축물대장상 용도는 ‘체력단련장’으로 되어 있으나 현황 ‘사무실’로 이용 중임. 공부상 한 호실로 되어 있으나 현황 벽체를 두고 3개 호로 구분하여 이용 중임 (입구 쪽으로부터 2/5를 임차인 `차영미 외 1명`이, 중앙의 1/5를 임차인 `(주)엔트맵코리아 김해총판, 민덕식`이, 안쪽 2/5를 임차인 `조용희`가 점유 사용 중임).

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 삼정동에 위치하며, "인제대역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다양한 상업용 빌딩들이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 동측으로는 중로 1류, 북측으로는 중로 3류와 접하고 있어 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 신OO이며, 채무자는 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOO, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 주목할 점은 본건 구분건물이 등기사항전부증명서상 대지권 미등기 상태라는 것입니다. 감정평가 시에도 이러한 점을 감안하여 평가되었으므로, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 참고해야 합니다. 또한, 집합건축물대장상 용도는 ‘체력단련장’으로 되어 있으나 현황 ‘사무실’로 이용 중이며, 공부상 한 호실이나 실제로는 벽체를 두고 3개 호실로 구분하여 사용하고 있습니다. 이에 따라 입구 쪽 2/5 면적은 임차인 `차영미 외 1명`, 중앙 1/5 면적은 임차인 `(주)엔트맵코리아 김해총판, 민덕식`, 안쪽 2/5 면적은 임차인 `조용희`가 점유 사용 중이므로, 임차인 현황 및 권리관계를 면밀히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 경상남도 김해시 삼정동 지역은 "인제대역" 인근으로, 상업용 빌딩들이 밀집해 있는 상업지대입니다. 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 주변의 상업시설 및 교통망을 고려할 때, 상업 시설로서의 가치는 보통 이상으로 평가할 수 있습니다. 김해시의 상권 분석 서비스는 지역별, 업종별 상권 정보를 제공하며, 예비 창업자와 소상공인의 경영 안정화를 돕고 있습니다. 이는 본건과 같은 근린생활시설의 잠재적 임대 수익률을 분석하는 데 참고 자료가 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 "인제대역" 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 상업 시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 가집니다. 자세한 주변 편의시설 및 학군 정보는 별도 조사가 필요하나, 역세권 상업 지역의 특성상 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 본건이 대지권 미등기 건물이라는 점입니다. 토지에 대한 권리가 건물 구분 소유자에게 명확히 등기되지 않은 상태이므로, 향후 재산권 행사나 거래에 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 집합건축물대장상 용도(체력단련장)와 현황 용도(사무실)가 다르다는 점은 건축법규 위반 소지, 원상복구 명령, 또는 추후 용도 변경 시의 어려움으로 이어질 수 있습니다. 더불어, 한 개의 호실이 3개의 사무실로 분할되어 임대 중이며, 각 임차인이 존재한다는 점은 관리의 복잡성과 잠재적인 명도 저항 가능성을 내포하고 있습니다. 김해 지역에서는 혐오시설 설치와 관련된 지역 주민들의 반발 사례가 있어, 향후 지역 개발이나 시설 설치 관련 문제 발생 시 주민 민원에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 "인제대역" 역세권에 위치한 근린생활시설로서, 상업 지역 내 입지 조건은 양호한 편입니다. 현재 사무실로 활용되며 임차인이 존재한다는 점은 즉시 임대 수익을 기대할 수 있다는 장점이 될 수 있습니다. 그러나 대지권 미등기, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 분할된 다수의 임차인 점유 등은 본건의 주요 리스크 요인으로, 이러한 문제들을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험을 최소화해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 상업 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. 현황 임차인들을 승계하거나 재계약할 경우, 초기 투자 비용 회수를 비교적 빠르게 가져갈 수 있습니다. 또한, 경매 물건으로 일반 매매보다 유리한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 대지권 미등기, 용도 불일치 등의 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 현장 방문을 통한 임차인 상황 및 건물 상태 정확한 파악이 필수적입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매3계