나이스옥션 법원경매 창원 2023타경8736 [4] 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 1층 107호 근린생활시설 경매
매각기일: 2025-12-03
물건 개요
나이스옥션 법원경매 창원 2023타경8736 [4] 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 1층 107호 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2023타경8736
- 주소: 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96, 1층 107호 (삼정동,마에스타)
- 감정가: 523,000,000원
- 최저가: 523,000,000원
- 유찰 횟수: 신건
- 용도: 근린생활시설
창원지방법원 경매3계 2023타경8736 | 소재지: 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96, 1층 107호 (삼정동,마에스타) | 감정가: 523,000,000원 | 최저가: 523,000,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 창원지방법원 2023타경8736 (4)
소재지: 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 1층 107호
용도: 근린생활시설
감정가: 523,000,000원
토지면적: 1300.80㎡ (약 393.46평)
건물면적: 57.00㎡ (약 17.24평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 신OO
채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOO
채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 유동화물건
주의사항: 집합건축물대장상 용도는 ‘소매점’이나 현황 ‘음식점’으로 이용 중이며, 109호와 벽체 없이 이용 중임.
1.2. 입지조건
본 물건은 경상남도 김해시 삼정동에 위치하며, "인제대역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 다양한 상업용 빌딩들이 소재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 용이한 지역입니다. 차량 접근성이 양호하며, 동측으로는 중로 1류, 북측으로는 중로 3류와 접하고 있어 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에는 인제대학교가 위치하여 젊은 유동인구의 유입 가능성이 있습니다.
1.3. 권리분석
본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 신OO님입니다. 채무자는 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. '유동화물건'이라는 특이사항이 있으며, 이는 채권의 유동화 과정을 거쳤음을 의미합니다. 일반적으로 유동화 물건은 채권이 금융기관이나 자산유동화전문회사(AMC)로 이전되는 경우가 많으며, 경매 진행 시 법적 절차는 일반 경매와 유사하나, 채권자 측의 특수성으로 인해 사안에 따라 변동될 수 있습니다. 등기부등본 상의 권리관계는 추가적인 확인이 필요하나, 제공된 정보만으로는 말소기준권리보다 후순위 권리는 낙찰 시 소멸될 가능성이 높습니다.
1.4. 상권분석
본 물건은 근린생활시설로, 주위는 상업용 빌딩이 밀집한 지역입니다. 집합건축물대장상 용도는 ‘소매점’으로 되어 있으나, 현황은 ‘음식점’으로 이용 중이며 인접 호실(109호)과 벽체 없이 함께 사용하고 있는 것으로 파악됩니다. 이러한 이용 현황은 실제 영업 시 시너지를 창출할 수 있으나, 건축물대장과의 불일치로 인해 추후 문제가 발생할 소지가 있습니다. 김해시의 상권 정보 시스템에 따르면, 김해시는 창업자와 소상공인을 위한 상권 분석 서비스를 제공하며, 업종, 유동인구, 매출, 임대 시세 등의 데이터를 활용합니다. 인근 지역인 삼정동 및 인근 역세권은 대학가와 상업 시설이 복합적으로 발달하여 유동인구가 꾸준한 편으로 분석됩니다. 다만, 본 물건의 구체적인 임대 시세나 업종별 경쟁 현황은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.
1.5. 생활정보
본 물건은 인제대역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인제대학교가 가까이 있어 학생들을 대상으로 한 업종이나 서비스를 제공하기에 유리할 수 있습니다. 주변에 상업용 빌딩들이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 상권이 발달한 지역의 이점을 누릴 수 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
주요 리스크 요인은 다음과 같습니다.
첫째, 집합건축물대장상 용도(소매점)와 현황 용도(음식점)의 불일치 문제입니다. 또한, 인접한 109호와 벽체 없이 이용 중이라는 점은 불법 건축 또는 무단 용도 변경에 해당할 수 있으며, 이는 향후 이행강제금 부과나 원상 복구 명령으로 이어질 수 있습니다.
둘째, 구분건물로서 대지권 미등기 상태라는 점입니다. 이는 건물 소유주가 토지에 대한 권리를 등기하지 않은 상태로, 건물 자체의 등기만 되어 있음을 의미합니다. 평가 시 이러한 점을 감안하여 감정가가 산정되었으나, 추후 법적 문제나 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.
셋째, '유동화물건'이라는 특이사항은 채권 양도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 소지를 내포하고 있습니다.
넷째, 김해시에서는 갈등 유발 시설(폐기물, 축사, 위험물 저장시설 등)에 대한 고지 거리를 축소하는 조례 개정 논란이 있었으나, 본 물건의 직접적인 혐오시설 인접성은 확인되지 않았습니다. 그러나 상업 지역 특성상 주변 개발 계획이나 새로운 시설 입주 가능성은 상존합니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 인제대역 역세권에 위치한 근린생활시설로, 상업 지역의 이점을 가지고 있습니다. 현재 음식점으로 이용 중인 점과 인접 호실과 함께 사용되고 있다는 점은 영업상의 시너지를 기대하게 하지만, 동시에 건축물대장과의 불일치 및 무단 점유 가능성에 대한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 대지권 미등기 상태라는 점도 잠재적인 문제입니다. 유동화 물건이라는 특성은 추가적인 확인이 필요합니다. 입지 자체는 괜찮으나, 위에 언급된 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.
1.8. 투자 포인트
1. **역세권 입지**: 인제대역 인근으로 교통이 편리하며, 유동인구가 기대되는 지역입니다.
2. **상업 지역**: 상업용 빌딩이 밀집한 지역으로, 다양한 업종의 영업 활동이 가능합니다.
3. **현황 영업**: 현재 음식점으로 영업 중인 점은 빠른 시일 내에 영업 활동을 재개할 수 있는 장점이 될 수 있습니다.
4. **가치 상승 잠재력**: 리스크 요인들을 해소하고 적법한 용도 및 상태로 관리된다면, 향후 상권 발달에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.
단, 투자 시에는 법적 리스크(용도 불일치, 무단 사용 등)와 대지권 미등기 상태의 특수성을 충분히 고려해야 합니다.1.부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 창원지방법원 2023타경8736 (4)
소재지: 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 1층 107호
용도: 근린생활시설
감정가: 523,000,000원
토지면적: 1300.80㎡ (약 393.46평)
건물면적: 57.00㎡ (약 17.24평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 신OO
채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOO
채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 유동화물건
주의사항: 집합건축물대장상 용도는 ‘소매점’이나 현황 ‘음식점’으로 이용 중이며, 109호와 벽체 없이 이용 중임.
1.2. 입지조건
본 물건은 경상남도 김해시 삼정동에 위치하며, "인제대역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 다양한 상업용 빌딩들이 소재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 용이한 지역입니다. 차량 접근성이 양호하며, 동측으로는 중로 1류, 북측으로는 중로 3류와 접하고 있어 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에는 인제대학교가 위치하여 젊은 유동인구의 유입 가능성이 있습니다.
1.3. 권리분석
본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 신OO님입니다. 채무자는 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. '유동화물건'이라는 특이사항이 있으며, 이는 채권의 유동화 과정을 거쳤음을 의미합니다. 일반적으로 유동화 물건은 채권이 금융기관이나 자산유동화전문회사(AMC)로 이전되는 경우가 많으며, 경매 진행 시 법적 절차는 일반 경매와 유사하나, 채권자 측의 특수성으로 인해 사안에 따라 변동될 수 있습니다. 등기부등본 상의 권리관계는 추가적인 확인이 필요하나, 제공된 정보만으로는 말소기준권리보다 후순위 권리는 낙찰 시 소멸될 가능성이 높습니다.
1.4. 상권분석
본 물건은 근린생활시설로, 주위는 상업용 빌딩이 밀집한 지역입니다. 집합건축물대장상 용도는 ‘소매점’으로 되어 있으나, 현황은 ‘음식점’으로 이용 중이며 인접 호실(109호)과 벽체 없이 함께 사용하고 있는 것으로 파악됩니다. 이러한 이용 현황은 실제 영업 시 시너지를 창출할 수 있으나, 건축물대장과의 불일치로 인해 추후 문제가 발생할 소지가 있습니다. 김해시의 상권 정보 시스템에 따르면, 김해시는 창업자와 소상공인을 위한 상권 분석 서비스를 제공하며, 업종, 유동인구, 매출, 임대 시세 등의 데이터를 활용합니다. 인근 지역인 삼정동 및 인근 역세권은 대학가와 상업 시설이 복합적으로 발달하여 유동인구가 꾸준한 편으로 분석됩니다. 다만, 본 물건의 구체적인 임대 시세나 업종별 경쟁 현황은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.
1.5. 생활정보
본 물건은 인제대역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인제대학교가 가까이 있어 학생들을 대상으로 한 업종이나 서비스를 제공하기에 유리할 수 있습니다. 주변에 상업용 빌딩들이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 상권이 발달한 지역의 이점을 누릴 수 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
주요 리스크 요인은 다음과 같습니다.
첫째, 집합건축물대장상 용도(소매점)와 현황 용도(음식점)의 불일치 문제입니다. 또한, 인접한 109호와 벽체 없이 이용 중이라는 점은 불법 건축 또는 무단 용도 변경에 해당할 수 있으며, 이는 향후 이행강제금 부과나 원상 복구 명령으로 이어질 수 있습니다.
둘째, 구분건물로서 대지권 미등기 상태라는 점입니다. 이는 건물 소유주가 토지에 대한 권리를 등기하지 않은 상태로, 건물 자체의 등기만 되어 있음을 의미합니다. 평가 시 이러한 점을 감안하여 감정가가 산정되었으나, 추후 법적 문제나 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.
셋째, '유동화물건'이라는 특이사항은 채권 양도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 소지를 내포하고 있습니다.
넷째, 김해시에서는 갈등 유발 시설(폐기물, 축사, 위험물 저장시설 등)에 대한 고지 거리를 축소하는 조례 개정 논란이 있었으나, 본 물건의 직접적인 혐오시설 인접성은 확인되지 않았습니다. 그러나 상업 지역 특성상 주변 개발 계획이나 새로운 시설 입주 가능성은 상존합니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 인제대역 역세권에 위치한 근린생활시설로, 상업 지역의 이점을 가지고 있습니다. 현재 음식점으로 이용 중인 점과 인접 호실과 함께 사용되고 있다는 점은 영업상의 시너지를 기대하게 하지만, 동시에 건축물대장과의 불일치 및 무단 점유 가능성에 대한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 대지권 미등기 상태라는 점도 잠재적인 문제입니다. 유동화 물건이라는 특성은 추가적인 확인이 필요합니다. 입지 자체는 괜찮으나, 위에 언급된 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.
1.8. 투자 포인트
1. **역세권 입지**: 인제대역 인근으로 교통이 편리하며, 유동인구가 기대되는 지역입니다.
2. **상업 지역**: 상업용 빌딩이 밀집한 지역으로, 다양한 업종의 영업 활동이 가능합니다.
3. **현황 영업**: 현재 음식점으로 영업 중인 점은 빠른 시일 내에 영업 활동을 재개할 수 있는 장점이 될 수 있습니다.
4. **가치 상승 잠재력**: 리스크 요인들을 해소하고 적법한 용도 및 상태로 관리된다면, 향후 상권 발달에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.
단, 투자 시에는 법적 리스크(용도 불일치, 무단 사용 등)와 대지권 미등기 상태의 특수성을 충분히 고려해야 합니다.
법원 정보
창원지방법원 경매3계