나이스옥션 법원경매 창원 2023타경8736 [4] 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 1층 107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 삼정동에 소재하는""인제대역""남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 빌딩
등이 소재하는 지대로서. 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서,""상업용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 중로 1류, 북측으로 중로 3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2007-12-13), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본 건 토지는 김해시 삼정동 913 지상 위에 소재하는 구분건물의 미등기 대지권
으로서 지상건물의 영향을 받지 않는 것으로 전제로 하여 평가하였으니 경매 진행 및
응찰시 참고바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 삼정동 소재""인제대역""남서측 인근에 위치하며, 주위는
상업용 빌딩 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제103호 외 5개호로서,
외벽 : 인조석 및 징크판넬 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 2, 3) : 근린생활시설(현황 공실).
기호 4, 5) : 근린생활시설(음식점으로 이용중임)
기호 6) : 근린생활시설(현황 창고로 이용중임)
기호 7) : 근린생활시설(사무실 : 현황 3개호로 나뉘어져 있으며 사무실로 이용중임)

설비내역

급배수.위생설비, E/V설비, 소화전설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호 2 ~ 7)은 현황 대지권 미등기인 상태임.

인접 도로상태등

본 건 동측으로 중로 1류, 북측으로 중로 3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2 ~ 7)은 현황 대지권 미등기인 상태임.

공부와의 차이

1) 기호 2), 3)은 집합건축물대장상 용도가 소매점으로 되어 있으나 음식점으로 이용한 것
으로 조사됨.

2) 기호 4), 5)는 집합건축물대장상 용도가 소매점으로 되어 있으나 현황 음식점으로 이용
중이며 벽체없이 이용중임.

3) 기호 7)은 집합건축물대장상 용도가 체력단련장으로 되어 있으나 현황 사무실로 이용중
임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 1) 본 건 구분건물은 등기사항전부증명서상 대지권 미등기 건물으로서, 대지권이
없는 것을 전제로 하여 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

2) 기호 7)은 301호로 공부상 한호실로 되어 있으나 현황 벽체를 두고 3개호로 구분하여
이용하고 있으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

물건 비고

일괄매각. 집합건축물대장상 용도가 ‘소매점’으로 되어 있으나 현황 ‘음식점’으로 이용중이며 109호와 벽체 없이 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 창원지방법원 2023타경8736 (4)

소재지: 경상남도 김해시 삼정동 913번지, 마에스타 1층 107호

건물명: 마에스타

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '소매점', 현황 '음식점'으로 이용 중)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주식회사OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 523,000,000원

토지면적: 1300.80㎡ (약 393.47평)

토지지분: 51.64176㎡ (약 15.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.00㎡ (약 17.24평)

건물지분: 57㎡ (약 17.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 삼정동에 위치하며, 인근에 "인제대역"이 소재합니다.

주위는 상업용 빌딩 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변 도로망을 이용하여 이동이 용이합니다.

동측으로는 중로 1류(폭 20m~25m), 북측으로는 중로 3류(폭 12m~15m)와 접하여 교통 환경이 양호합니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 4월 29일 접수된 부산은행 근저당권입니다.

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 4월 21일 접수된 부산은행 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

토지 등기부채권 총액: 2,610,309,952원

집합건물 등기부채권 총액: 524,857,92원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 황 (황준선)

보증금: 50,000,000원

차임: 2,000,000원

전입/사업일자: 2021년 6월 15일

확정일자: 2024년 12월 9일

배당신고일자: 2024년 12월 11일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 건물은 근린생활시설로서 다양한 업종이 입점 가능합니다.

제공된 정보에 따르면, 집합건축물대장상 용도는 '소매점'이나 현황은 '음식점'으로 이용 중인 호실이 있으며, 109호와 벽체 없이 통합되어 사용되고 있습니다.

일부 호실은 공실, 창고, 사무실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 건물 이용 상태

본 물건은 철근콘크리트구조 지상 3층 건물 중 1층에 해당하는 구분건물입니다.

건축물 표제부에 따르면, 건물 자체는 제2종근린생활시설 등으로 사용 승인되었습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: "인제대역"이 인근에 위치하며, 중로 1류 및 중로 3류와 접하고 있어 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 상업용 빌딩들이 밀집한 지역으로, 상가 및 관련 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 집합건축물대장상 용도와 현황 이용 용도 간 차이가 존재합니다. (예: 소매점 vs 음식점)

* 107호는 109호와 벽체 없이 이용 중입니다.

* 일부 호실은 집합건축물대장상 용도와 현황 이용 용기가 상이한 경우가 있습니다.

* 본 물건의 토지는 구분건물의 미등기 대지권으로 평가되었습니다.

* 본 구분건물은 등기사항전부증명서상 대지권 미등기 상태로 평가되었습니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

* 본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 차이가 있을 수 있습니다.

* 109호와 통합하여 이용 중인 점은 향후 임대차 관리 및 명도 과정에서 확인이 필요할 수 있습니다.

* 대지권 미등기 상태로 평가된 점을 감안하여 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변에 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 삼정동에 위치한 근린상가로서, "인제대역" 인근 상업 지구 내에 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자는 권리상의 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다.

다만, 공부상의 용도와 현황 이용 상의 차이, 일부 통합 사용 등은 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상업 지구에 위치하여 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계가 매각으로 인해 모두 정리되므로 권리 분석 부담이 적습니다.

* 집합건축물대장상 용도와 현황 이용 간 차이는 명확한 조사와 법적 검토를 통해 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 주변 시세, 낙찰가율, 물건의 현황 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

본 물건의 감정가는 523,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

입찰 시에는 권리 관계 및 현황에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.