나이스옥션 법원경매 창원 2023타경8736 [6] 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 1층 110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 삼정동에 소재하는""인제대역""남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 빌딩
등이 소재하는 지대로서. 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서,""상업용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 중로 1류, 북측으로 중로 3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2007-12-13), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본 건 토지는 김해시 삼정동 913 지상 위에 소재하는 구분건물의 미등기 대지권
으로서 지상건물의 영향을 받지 않는 것으로 전제로 하여 평가하였으니 경매 진행 및
응찰시 참고바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 삼정동 소재""인제대역""남서측 인근에 위치하며, 주위는
상업용 빌딩 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제103호 외 5개호로서,
외벽 : 인조석 및 징크판넬 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 2, 3) : 근린생활시설(현황 공실).
기호 4, 5) : 근린생활시설(음식점으로 이용중임)
기호 6) : 근린생활시설(현황 창고로 이용중임)
기호 7) : 근린생활시설(사무실 : 현황 3개호로 나뉘어져 있으며 사무실로 이용중임)

설비내역

급배수.위생설비, E/V설비, 소화전설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호 2 ~ 7)은 현황 대지권 미등기인 상태임.

인접 도로상태등

본 건 동측으로 중로 1류, 북측으로 중로 3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2 ~ 7)은 현황 대지권 미등기인 상태임.

공부와의 차이

1) 기호 2), 3)은 집합건축물대장상 용도가 소매점으로 되어 있으나 음식점으로 이용한 것
으로 조사됨.

2) 기호 4), 5)는 집합건축물대장상 용도가 소매점으로 되어 있으나 현황 음식점으로 이용
중이며 벽체없이 이용중임.

3) 기호 7)은 집합건축물대장상 용도가 체력단련장으로 되어 있으나 현황 사무실로 이용중
임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 1) 본 건 구분건물은 등기사항전부증명서상 대지권 미등기 건물으로서, 대지권이
없는 것을 전제로 하여 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

2) 기호 7)은 301호로 공부상 한호실로 되어 있으나 현황 벽체를 두고 3개호로 구분하여
이용하고 있으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

물건 비고

일괄매각. 2024. 12. 2.자 접수된 김해주택관리사무소의 공용관리비 체납내역상 2023년 8월부터 2024년 10월까지 1,498,537원의 미납관리비가 있다고 함. 집합건축물대장상 용도가 ‘소매점’으로 되어 있으나 현황 ‘창고’로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 창원지방법원 2023타경8736 (6)

1.2. 소재지: 경상남도 김해시 삼정동 913번지 (신주소: 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96)

1.3. 건물명: 마에스타

1.4. 층/호수: 1층 110호

1.5. 용도: 근린상가 (집합건축물대장상: 소매점, 현황: 창고)

1.6. 감정가: 297,000,000원

1.7. 토지면적: 1300.80㎡ (약 393.46평)

1.8. 토지지분: 51.64176㎡ (약 15.62평)

1.9. 건물면적: 57.00㎡ (약 17.24평)

1.10. 건물지분: 57㎡ (약 17.24평)

1.11. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.12. 경매구분: 부동산 임의경매

1.13. 채권자: 주식회사부산은행의승계인더블유비에스2312 (경매개시채권자)

1.14. 건축물정보:

* 건축물 주용도: 제2종근린생활시설 (기타: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

* 건축면적: 890㎡

* 총면적: 2438㎡

* 지상 층수: 3개 층

* 지하 층수: 1개 층

* 사용승인일: 2016년 02월 01일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경상남도 김해시 삼정동에 소재하며, "인제대역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 상업용 빌딩 등이 소재하는 지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 동측으로는 중로 1류, 북측으로는 중로 3류와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 토지는 사다리형 평지이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역(2007-12-13), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 중로 1류(폭 20m~25m), 중로 3류(폭 12m~15m)와 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) 및 중점경관관리구역(2024-02-16)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 04월 29일 접수된 부산은행 근저당(을1)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 04월 21일 접수된 부산은행 근저당(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 2,610,309,952원

* 집합건물 등기부채권 총액: 334,857,927원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 손

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-19

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상이 될 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 김해시 삼정동의 상업 밀집 지역에 위치하며, 인근에 대학(인제대학교)이 있어 잠재적인 유동인구 및 수요가 기대됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

* 주변으로 다양한 상업용 빌딩과 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 환경입니다.

* 건물 내 일부 호실은 음식점, 사무실 등으로 이용되고 있어 복합적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.3. 본건 이용 현황

* 집합건축물대장상 본건(110호)의 용도는 ‘소매점’으로 등록되어 있으나, 현황은 ‘창고’로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 이는 향후 건물 사용 및 수익에 제약을 줄 수 있으며, 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

4.4. 잠재 고객층

* 인근 대학생, 교직원, 지역 주민, 주변 상업 종사자 등을 잠재 고객층으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

* 인제대역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 동서측으로 넓은 도로(중로 1류, 중로 3류)가 접해 있어 차량을 이용한 접근성 또한 우수합니다.

5.2. 편의 시설

* 주변 상업 시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

* 상업 지역 내에 위치하나, 인근에 주거 단지들이 분포하여 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다.

5.4. 혐오시설 정보

* 주변 지역에 특이할 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. (현장 방문 시 재확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

* 본건은 구분건물이지만 등기부상 대지권 등기가 되어 있지 않은 상태입니다.

* 이는 추후 소유권 이전 시 별도의 대지권 설정 절차가 필요할 수 있으며, 이에 대한 법률적 검토가 요구됩니다.

6.2. 공용관리비 체납

* 2024년 12월 2일 접수된 내용에 따르면, 2023년 8월부터 2024년 10월까지 1,498,537원의 공용관리비 미납 사실이 확인되었습니다.

* 낙찰 후 관리사무소와의 협의를 통해 체납 관리비 인수 여부를 명확히 해야 합니다.

6.3. 용도와 현황의 불일치

* 집합건축물대장상 용도는 ‘소매점’으로 되어 있으나, 현황은 ‘창고’로 이용 중입니다.

* 이는 향후 건물 사용 및 수익에 제약을 줄 수 있으며, 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.4. 유동화 물건

* 본건은 채권이 유동화된 물건입니다. 이는 경매 절차 진행이나 이후 소유권 행사 과정에서 일반 물건보다 절차적 복잡성이 수반될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 김해시 삼정동, 인제대역 인근에 위치한 상가 건물로, 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 비교적 신축(2016년 준공)이며, 일괄매각 대상이므로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

그러나 대지권 미등기, 공용관리비 체납, 그리고 건축물대장상 용도와 실제 현황의 차이와 같은 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 특히 대지권 미등기는 소유권 이전 및 재산권 행사에 있어 추가적인 법적 절차와 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

따라서 본 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 상기 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 현장 방문을 통해 정확한 현황을 파악한 후, 관련 전문가와 상담을 거쳐 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인제대역 인근으로 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 가격 메리트: 권리상 인수 부담이 없고, 유찰 시 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 효율적인 관리 및 활용이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 발전 및 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필요합니다.

* 최근 인근 지역 상가 시세 조사

* 본건과 유사한 조건의 거래 사례 분석

* 대지권 미등기 해소 비용 및 예상 소요 기간 산출

* 관리비 체납분 인수 시 실제 비용 파악

* 상가 공실률 및 예상 임대 수익률 분석

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 상권 활성화 정도 등 실사

상기 사항들을 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 발생 가능한 비용과 투자 수익률을 감안한 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 현재로서는 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가 대비 투자 가치를 충분히 검토하시어 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.