나이스옥션 법원경매 창원 2023타경8736 [5] 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 1층 109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 삼정동에 소재하는""인제대역""남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 빌딩
등이 소재하는 지대로서. 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서,""상업용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 중로 1류, 북측으로 중로 3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2007-12-13), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본 건 토지는 김해시 삼정동 913 지상 위에 소재하는 구분건물의 미등기 대지권
으로서 지상건물의 영향을 받지 않는 것으로 전제로 하여 평가하였으니 경매 진행 및
응찰시 참고바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 삼정동 소재""인제대역""남서측 인근에 위치하며, 주위는
상업용 빌딩 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제103호 외 5개호로서,
외벽 : 인조석 및 징크판넬 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 2, 3) : 근린생활시설(현황 공실).
기호 4, 5) : 근린생활시설(음식점으로 이용중임)
기호 6) : 근린생활시설(현황 창고로 이용중임)
기호 7) : 근린생활시설(사무실 : 현황 3개호로 나뉘어져 있으며 사무실로 이용중임)

설비내역

급배수.위생설비, E/V설비, 소화전설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호 2 ~ 7)은 현황 대지권 미등기인 상태임.

인접 도로상태등

본 건 동측으로 중로 1류, 북측으로 중로 3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2 ~ 7)은 현황 대지권 미등기인 상태임.

공부와의 차이

1) 기호 2), 3)은 집합건축물대장상 용도가 소매점으로 되어 있으나 음식점으로 이용한 것
으로 조사됨.

2) 기호 4), 5)는 집합건축물대장상 용도가 소매점으로 되어 있으나 현황 음식점으로 이용
중이며 벽체없이 이용중임.

3) 기호 7)은 집합건축물대장상 용도가 체력단련장으로 되어 있으나 현황 사무실로 이용중
임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 1) 본 건 구분건물은 등기사항전부증명서상 대지권 미등기 건물으로서, 대지권이
없는 것을 전제로 하여 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

2) 기호 7)은 301호로 공부상 한호실로 되어 있으나 현황 벽체를 두고 3개호로 구분하여
이용하고 있으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

물건 비고

일괄매각. 집합건축물대장상 용도가 ‘소매점’으로 되어 있으나 현황 ‘음식점’으로 이용중이며 107호와 벽체 없이 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

이 물건은 경상남도 김해시 삼정동에 위치하고 있으며, "인제대역" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 상업용 빌딩 등이 밀집해 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정 또한 보통으로 판단됩니다. 물건은 동측으로 중로 1류, 북측으로 중로 3류와 접하고 있어 도로망 접근성이 좋습니다. 토지는 사다리형 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로 1류 및 중로 3류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 토지 등기부상 2015년 4월 29일 접수된 부산은행의 근저당권(24억원)이며, 건물 등기부상 2016년 4월 21일 접수된 부산은행의 근저당권(2.1억원)입니다. 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 임차인 현황으로는 황준선 씨가 확인되었으며, 보증금 5천만 원, 차임 2백만 원에 2021년 6월 15일 전입(사업일자)되었습니다. 하지만 황준선 씨는 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않으며, 배당을 통해 변제받을 예정입니다. 따라서 인수해야 할 총 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 지역은 상업용 빌딩이 밀집한 상업지대로, 인제대역과 인접하여 유동인구 확보에 유리합니다. 현재 본 건 109호는 집합건축물대장상 용도상 '소매점'으로 되어 있으나, 실제로는 '음식점'으로 이용 중에 있으며, 인접한 107호와 벽체 없이 통합하여 사용하고 있습니다. 건물 내 다른 호실들 역시 근린생활시설로서 음식점, 창고, 사무실 등 다양한 용도로 활용되고 있어 복합적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 인제대역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 인근에는 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 혐오시설은 본 건 인근에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 리스크 요인은 다음과 같습니다. 첫째, 집합건축물대장상의 용도는 '소매점'이나 현황은 '음식점'으로 이용 중이며, 107호와 벽체 없이 함께 사용하고 있다는 점입니다. 이는 향후 건축물대장 정비나 원상복구 요구 등 행정적인 문제가 발생할 수 있습니다. 둘째, 토지 지분에 대한 대지권이 미등기 상태일 가능성이 있어, 이 점을 감안하여 평가 및 응찰 시 참고해야 합니다. 셋째, 본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 특수한 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다. 또한, 건물 전체적으로 일부 호실에서 공부상 용도와 현황 용도 간의 차이 및 구조 변경(벽체 없이 이용 등)이 발견되므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 삼정동에 소재하며, 인제대역 인근에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수한 근린상가입니다. 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이라는 점은 큰 장점입니다. 현재 음식점으로 활발하게 이용 중이며, 주변 상권 또한 상업용 빌딩 위주로 형성되어 있어 추가적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 벽체 없는 이용 상태, 대지권 미등기 가능성 등은 반드시 사전에 확인하고 투자 계획에 반영해야 할 중요한 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인제대역 인근으로 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 안정적인 현황 이용: 현재 음식점으로 안정적으로 운영 중이며, 상업시설로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 지역 성장 가능성: 인제대학교 및 주변 상업 지구의 지속적인 발전 가능성을 바탕으로 미래 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 297,000,000원입니다. 임차인 황준선 씨의 경우 대항력이 없어 인수 보증금이 0원입니다. 본 물건은 권리관계가 깨끗하다는 장점이 있지만, 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 벽체 없는 공동 이용, 대지권 미등기 가능성 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 따라서, 본 물건의 경우 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있으며, 이는 약 237,600,000원 ~ 267,300,000원 범위입니다. 다만, 이는 현재 시점에서의 일반적인 예상이며, 실제 현장 조사, 임대 시세, 상권 분석, 원상복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.