나이스옥션 법원경매 창원 2023타경8736 [5] 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 1층 109호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경8736 [5] 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 1층 109호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매3계 2023타경8736 | 소재지: 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96, 1층 109호 (삼정동,마에스타) | 감정가: 297,000,000원 | 최저가: 297,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 창원지방법원 2023타경8736 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경8736 (5)

소재지: 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 1층 109호

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 '소매점', 현황 '음식점')

감정가: 297,000,000원

토지면적: 1300.80㎡ (약 393.45평)

토지 지분율: 5164.1759999999995

건물면적: 57.00㎡ (약 17.24평)

건물 지분율: 5700

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 신OO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 집합건축물대장상 용도는 ‘소매점’이나 현황 ‘음식점’으로 이용 중이며, 107호와 벽체 없이 이용 중임.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 삼정동에 위치하며, "인제대역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 상업용 빌딩 등이 밀집한 지역으로, 상권 형성에 유리한 입지입니다.

차량 접근이 가능하며, 동측으로는 중로 1류, 북측으로는 중로 3류와 접하고 있어 교통 여건이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자는 신OO이며, 채무자는 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOO이고 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

유동화물건으로 분류되어 있으며, 경매 절차는 채권자 측에서 진행하고 있습니다.

가장 중요한 권리 사항은 해당 구분건물의 대지권이 등기되지 않은 상태(미등기)라는 점입니다. 이로 인해 감정평가 시 대지권이 없는 것을 전제로 하였으며, 낙찰 후 대지권 확보와 관련된 법적 문제 및 추가 비용 발생 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

"인제대역" 남서측 인근은 상업 시설이 발달한 지역입니다.

"인제대역" 주변은 상업용 빌딩이 많고, 인근 대학(자료상 '인제대역'으로 표기되어 있으나, 검색 결과에서는 '경성대·부경대역' 등 다른 대학가 사례가 나옴. 해당 물건은 '인제대역'이 맞음)의 영향으로 유동인구가 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

본 물건은 근린생활시설로, 현재 '음식점'으로 이용 중이며 이는 상권의 수요와 일치하는 업종으로 보입니다.

주변 상업시설들과의 경쟁은 있겠으나, 역세권 입지의 장점을 활용할 수 있을 것입니다.

1.5. 생활정보

"인제대역"을 편리하게 이용할 수 있는 위치이며, 대중교통 접근성이 좋습니다.

주변 상업 지역의 특성상 다양한 편의시설과 상점 이용이 용이합니다.

다만, 주거보다는 상업 및 업무 활동이 주를 이루는 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. **대지권 미등기:** 구분건물의 대지권이 등기되지 않아, 감정평가가 대지권이 없는 상태를 기준으로 이루어졌습니다. 이는 낙찰 후 대지권 확보 관련 법적 절차 및 추가 비용 발생 가능성을 내포하며, 가장 큰 리스크 요인입니다.

2. **공부상 용도와 현황 불일치:** 집합건축물대장상 용도는 '소매점'이나 현황은 '음식점'으로 사용 중입니다. 또한 107호와 벽체 없이 통합하여 사용 중인 점은 향후 원상 복구 명령이나 행정 조치의 대상이 될 수 있습니다.

3. **평가 기준:** 토지 및 건물 감정평가 시, 미등기 대지권의 영향을 고려하지 않았다는 점을 반드시 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

4. **혐오시설:** 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 산업 시설이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 "인제대역" 역세권 상업지에 위치한 근린생활시설로, 현재 '음식점'으로 운영 중에 있어 즉시 수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

입지 조건 및 현재 영업 중인 상황은 긍정적이나, 가장 큰 걸림돌은 대지권 미등기 및 공부상 용도와 현황의 불일치입니다.

이러한 중대한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 법률적 검토와 현장 조사를 철저히 수행해야만 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. **역세권 상업지:** "인제대역"을 중심으로 형성된 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

2. **영업 중인 점포:** 현재 '음식점'으로 운영 중이므로, 인수 후 즉시 영업 지속 또는 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

3. **잠재적 가치:** 대지권 미등기 등 리스크 요인으로 인해 감정가가 시세 대비 낮을 수 있으며, 이를 감안한 합리적인 입찰 전략 수립 시 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매3계