나이스옥션 법원경매 창원 2023타경8736 [3] 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 1층 104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 삼정동에 소재하는""인제대역""남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 빌딩
등이 소재하는 지대로서. 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서,""상업용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 중로 1류, 북측으로 중로 3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2007-12-13), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본 건 토지는 김해시 삼정동 913 지상 위에 소재하는 구분건물의 미등기 대지권
으로서 지상건물의 영향을 받지 않는 것으로 전제로 하여 평가하였으니 경매 진행 및
응찰시 참고바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 삼정동 소재""인제대역""남서측 인근에 위치하며, 주위는
상업용 빌딩 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제103호 외 5개호로서,
외벽 : 인조석 및 징크판넬 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 2, 3) : 근린생활시설(현황 공실).
기호 4, 5) : 근린생활시설(음식점으로 이용중임)
기호 6) : 근린생활시설(현황 창고로 이용중임)
기호 7) : 근린생활시설(사무실 : 현황 3개호로 나뉘어져 있으며 사무실로 이용중임)

설비내역

급배수.위생설비, E/V설비, 소화전설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호 2 ~ 7)은 현황 대지권 미등기인 상태임.

인접 도로상태등

본 건 동측으로 중로 1류, 북측으로 중로 3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2 ~ 7)은 현황 대지권 미등기인 상태임.

공부와의 차이

1) 기호 2), 3)은 집합건축물대장상 용도가 소매점으로 되어 있으나 음식점으로 이용한 것
으로 조사됨.

2) 기호 4), 5)는 집합건축물대장상 용도가 소매점으로 되어 있으나 현황 음식점으로 이용
중이며 벽체없이 이용중임.

3) 기호 7)은 집합건축물대장상 용도가 체력단련장으로 되어 있으나 현황 사무실로 이용중
임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 1) 본 건 구분건물은 등기사항전부증명서상 대지권 미등기 건물으로서, 대지권이
없는 것을 전제로 하여 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

2) 기호 7)은 301호로 공부상 한호실로 되어 있으나 현황 벽체를 두고 3개호로 구분하여
이용하고 있으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

물건 비고

일괄매각. 2024. 12. 2.자 접수된 김해주택관리사무소의 공용관리비 체납내역상 2023년 8월부터 2024년 10월까지 2,044,860원의 미납관리비가 있다고 함. 집합건축물대장상 용도가 ‘소매점’으로 되어 있으나 ‘음식점’으로 이용한 것으로 조사되었으며 현황 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 사항

사건번호: 창원지방법원 2023타경8736 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

소재지: 경상남도 김해시 삼정동 104 마에스타 1층 104호 (신주소: 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96 (삼정동))

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '소매점', 현황 '음식점'으로 이용 추정)

감정가: 709,000,000 원

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 총 1300.80㎡ (약 393.4평) / 전유부분 토지 지분 67.90176㎡ (약 20.5평)

건물면적: 전유부분 건물 면적 75.00㎡ (약 22.7평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 104호

건물 층수: 지하 1층, 지상 3층

특이사항: 유동화물건, 대지권미등기

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

위치: 경상남도 김해시 삼정동 소재 '인제대역' 남서측 인근

주위환경: 상업용 빌딩 등이 소재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통으로 평가됨.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됨.

2.2. 토지 및 도로 조건

토지형상: 사다리형 평지

이용상태: '상업용 건부지'로 이용 중

인접도로: 본 건은 동측으로 중로 1류(폭 20~25m), 북측으로 중로 3류(폭 12~15m)와 접함.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합

가축사육제한구역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 토지 등기부상 2015.04.29 접수된 부산은행 근저당권 (을1), 집합건물 등기부상 2016.04.21 접수된 부산은행 근저당권 (을1).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 인수주의 사항

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 조사됨.

대지권미등기: 건물 전유부분에 대한 대지권이 등기되지 않은 상태임. 이는 건물 소유주가 토지에 대한 권리를 명확히 확보하지 못했음을 의미하며, 향후 대지권 확보 절차 진행 시 예상치 못한 문제 발생 가능성을 고려해야 함.

3.3. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 2,610,309,952 원

집합건물 등기부채권 총액: 664,857,592 원

(주의: 이는 등기부상 채권액 합계이며, 실제 경매 절차에서의 배당 여부와는 다를 수 있음.)

4. 상권분석

4.1. 용도 및 실제 이용 현황

집합건축물대장상 용도: '소매점'

조사된 이용 현황: '음식점'으로 이용한 것으로 조사되었으며, 현황은 공실임.

건물 내 다른 호실 이용 현황: 다른 호실들은 음식점, 창고, 사무실 등으로 다양하게 이용 중인 것으로 조사됨.

4.2. 주변 상권

본 건물은 상업용 빌딩이 밀집한 지역에 위치하고 있으며, 인근에 인제대학교가 있어 잠재적인 수요층 확보가 가능할 것으로 예상됨. 상권의 활성화 정도 및 경쟁력에 대한 추가적인 현장 조사 및 분석이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통 접근성

교통: 인제대역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 도로망을 통한 차량 접근성이 우수함.

편의시설: 주변 상업지구에 기본적인 편의시설이 분포할 것으로 예상됨.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았으며, 관련 검색에서도 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

대지권미등기: 앞서 언급한 바와 같이, 대지권 미등기 상태는 낙찰 후 대지권 확보 절차에서 추가적인 시간 및 비용 발생 가능성이 있음.

용도 불일치: 건축물대장상 용도(소매점)와 실제 이용(음식점) 간 차이가 있어, 향후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 행정 제재 가능성을 염두에 두어야 함.

6.2. 관리비 미납

2023년 8월부터 2024년 10월까지 2,044,860원의 공용관리비 미납 내역이 확인됨. 낙찰자는 미납된 공용관리비를 부담해야 할 수 있으므로, 관리사무소에 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 재확인하는 것이 필수적임.

6.3. 건물 관리 및 유지보수

현황 공실 상태이므로, 내부 상태 점검 및 필요한 경우 수리/보수 비용 발생이 예상됨. 또한, 구분건물 호실별 이용 현황이 다양하여 건물 전체의 관리 및 유지보수와 관련한 잠재적인 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인제대역 인근 역세권 상가로서 입지 및 접근성은 양호한 편임. 그러나 대지권 미등기, 용도 불일치, 관리비 미납 등의 권리 및 행정적 리스크가 존재하며, 현재 공실 상태임을 감안해야 함. 유동화 물건으로서 경매 진행 과정 및 절차에 대한 면밀한 이해와 주의가 요구됨.

8. 투자 포인트

역세권 상가로서 미래 가치 상승 가능성이 있음.

현 공실 상태를 활용하여 임차인 유치 시 즉각적인 수익 창출이 가능함.

대지권 미등기 문제는 낙찰 후 해결 또는 추가 협상을 통해 마무리할 필요가 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 709,000,000 원

본 건은 권리상 및 행정적 리스크, 관리비 미납 등의 제반 사항을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함. 인수되는 보증금이 없으므로, 이러한 요인들을 반영한 적절한 할인율 적용을 통해 입찰가를 결정해야 할 것임. 구체적인 예상 입찰가는 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 본 건의 잠재적 위험 요소를 종합적으로 분석하여 산출해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.