나이스옥션 법원경매 창원 2023타경8736 [2] 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 1층 103호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경8736 [2] 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 1층 103호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매3계 2023타경8736 | 소재지: 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96, 1층 103호 (삼정동,마에스타) | 감정가: 621,000,000원 | 최저가: 621,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경8736 (2)

소재지: 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 1층 103호

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 '소매점'으로 되어 있으나 '음식점'으로 이용 추정)

감정가: 621,000,000원

토지면적: 1300.80㎡ (약 393.44평)

토지 지분율: 5944.656

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.62㎡ (약 19.85평)

건물 지분율: 6562.5

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 신OO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 삼정동에 위치하며, "인제대역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 상업용 빌딩 등이 밀집한 지역으로, 생활환경 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 동측으로는 중로 1류, 북측으로는 중로 3류와 접해 있어 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 건입니다. 소유자는 신OO이며, 채무자는 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본 건은 유동화 물건으로, 이는 부실채권 등을 유동화 전문회사(SPC)가 인수하여 관리하는 채권에 근거한 경매일 가능성이 높습니다. 물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

주의 깊게 살펴볼 점은 '대지권 미등기' 상태라는 것입니다. 이는 구분건물(집합건물)의 전유부분은 등기가 되어 있으나, 해당 건물이 점유하고 있는 토지에 대한 대지권 등기가 아직 이루어지지 않은 상태를 의미합니다. 감정평가 시에는 이러한 대지권 미등기 상태를 감안하여 평가되었으므로, 응찰 시 이 부분을 인지하고 있어야 합니다. 또한, 2024년 12월 2일 접수된 김해주택관리사무소의 공용관리비 체납내역에 따르면, 2023년 8월부터 2024년 10월까지 총 1,987,875원의 미납 관리비가 확인되었습니다. 이 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 삼정동 지역은 "인제대역"을 중심으로 형성된 상업 및 준주거지역입니다. 주변에는 다수의 상업용 빌딩과 주거 시설이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재적 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

이 물건의 용도는 근린생활시설로, 집합건축물대장상으로는 '소매점'으로 기재되어 있으나 실제로는 '음식점'으로 이용되었던 것으로 조사되었습니다. 다른 구분된 호실들의 경우에도 음식점, 창고, 사무실 등으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이러한 용도 불일치는 향후 행정적인 문제로 이어질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

접근성이 좋은 대로변에 위치하고 있으며, 주변 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 보입니다. 김해시 자체적으로 상권 분석 정보를 제공하고 있어, 사업 계획 수립 시 이를 참고할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 김해시 삼정동, 인제대역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다. 인근에 "인제대역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주위가 상업용 빌딩 밀집 지역으로 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

현재까지 검색된 정보에 따르면, 본 물건 자체 주변에 직접적으로 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 김해시에서는 갈등 유발 예상 시설(가축시설, 폐기물 시설, 위험물 저장 시설 등)과 관련하여 조례 개정 논의가 있었던 것으로 보이며, 이는 지역 내 개발 및 환경 이슈와 관련이 있음을 시사합니다.

1.6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 건물과 토지 간의 법률적 일체성이 확보되지 않은 상태로, 향후 소유권 이전이나 재산권 행사 시 예상치 못한 절차나 비용이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 명확한 법리적 검토가 필수적입니다.

미납 관리비: 약 200만원에 달하는 미납 관리비는 낙찰자의 부담이 될 수 있으므로, 낙찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 금액과 부담 여부를 확인해야 합니다.

용도 불일치: 집합건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황이 달라, 향후 시정명령이나 이행강제금 부과 등의 행정 제재를 받을 위험이 있습니다.

유동화 물건: 채권 회수를 목적으로 하는 경매로, 일반 경매보다 권리 관계가 복잡하거나 특수한 사정이 있을 수 있습니다.

현황 공실: 본 건 103호는 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 창출보다는 임차인 확보를 위한 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 김해시 삼정동에 위치한 근린생활시설로, 인제대역 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 상업지역 내 위치하여 잠재적인 상권 가치가 있으나, 대지권 미등기, 미납 관리비, 용도 불일치 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 복합적인 문제점들을 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사를 통해 해결 방안을 모색한다면 투자가치를 고려해볼 수 있는 물건입니다. 현재 공실 상태임을 감안하여, 임대 수익 또는 직접 운영 등 구체적인 활용 계획을 수립해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 인제대역 인근에 위치하여 교통 편의성이 높고, 학생 및 직장인 등 배후 수요 확보에 유리합니다.

상업지구 내 위치: 상업용 건물 밀집 지역으로, 다양한 업종의 잠재적 임차 수요가 기대됩니다.

합리적 면적: 65.62㎡(약 20평)의 면적으로 소규모 창업이나 임대 사업에 적합합니다.

개발 가능성: 김해시의 지속적인 발전과 함께 해당 지역의 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매3계