나이스옥션 법원경매 창원 2023타경8736 [2] 경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 1층 103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 삼정동에 소재하는""인제대역""남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 빌딩
등이 소재하는 지대로서. 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서,""상업용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

본 건은 동측으로 중로 1류, 북측으로 중로 3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2007-12-13), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로
3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본 건 토지는 김해시 삼정동 913 지상 위에 소재하는 구분건물의 미등기 대지권
으로서 지상건물의 영향을 받지 않는 것으로 전제로 하여 평가하였으니 경매 진행 및
응찰시 참고바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 삼정동 소재""인제대역""남서측 인근에 위치하며, 주위는
상업용 빌딩 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제103호 외 5개호로서,
외벽 : 인조석 및 징크판넬 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 2, 3) : 근린생활시설(현황 공실).
기호 4, 5) : 근린생활시설(음식점으로 이용중임)
기호 6) : 근린생활시설(현황 창고로 이용중임)
기호 7) : 근린생활시설(사무실 : 현황 3개호로 나뉘어져 있으며 사무실로 이용중임)

설비내역

급배수.위생설비, E/V설비, 소화전설비 등

토지의 형상 및 이용상태

기호 2 ~ 7)은 현황 대지권 미등기인 상태임.

인접 도로상태등

본 건 동측으로 중로 1류, 북측으로 중로 3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2 ~ 7)은 현황 대지권 미등기인 상태임.

공부와의 차이

1) 기호 2), 3)은 집합건축물대장상 용도가 소매점으로 되어 있으나 음식점으로 이용한 것
으로 조사됨.

2) 기호 4), 5)는 집합건축물대장상 용도가 소매점으로 되어 있으나 현황 음식점으로 이용
중이며 벽체없이 이용중임.

3) 기호 7)은 집합건축물대장상 용도가 체력단련장으로 되어 있으나 현황 사무실로 이용중
임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 1) 본 건 구분건물은 등기사항전부증명서상 대지권 미등기 건물으로서, 대지권이
없는 것을 전제로 하여 이를 감안하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

2) 기호 7)은 301호로 공부상 한호실로 되어 있으나 현황 벽체를 두고 3개호로 구분하여
이용하고 있으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

물건 비고

일괄매각. 2024. 12. 2.자 접수된 김해주택관리사무소의 공용관리비 체납내역상 2023년 8월부터 2024년 10월까지 1,987,875원의 미납관리비가 있다고 함. 집합건축물대장상 용도가 ‘소매점’으로 되어 있으나 ‘음식점’으로 이용한 것으로 조사되었으며 현황 공실임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2023타경8736 (2)

1.2. 소재지

경상남도 김해시 삼정동 삼어지구104 마에스타 1층 103호

1.3. 용도

근린상가 (집합건축물대장상 '소매점', 현황 '음식점'으로 조사됨)

1.4. 감정가

621,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 1300.80㎡ (약 393.46평)

* 토지지분: 59.44656㎡ (약 17.98평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 65.62㎡ (약 19.85평)

* 건물지분: 65.625㎡ (약 19.85평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주식회사부산은행의 승계인 더블유비에스2312 (WBS2312)

1.9. 특이사항

유동화물건, 대지권 미등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경상남도 김해시 삼정동에 소재하며, '인제대역' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 상업용 빌딩 및 주택 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인제대학교와 인접하여 학생 및 관련 종사자 유동이 예상되는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 동측으로 중로 1류(폭 20m~25m), 북측으로 중로 3류(폭 12m~15m)와 접하고 있어 교통사정은 보통입니다. 대중교통 이용 편의성 또한 양호할 것으로 보입니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

본 건 토지는 사다리형의 평탄한 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 건물구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제103호입니다. 외벽은 인조석 및 징크판넬 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다. 기호 2, 3)은 근린생활시설(현황 공실), 기호 4, 5)는 근린생활시설(음식점), 기호 6)은 근린생활시설(창고), 기호 7)은 근린생활시설(사무실)로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 본 건 103호는 집합건축물대장상 용도가 '소매점'으로 되어 있으나, 현황 '음식점'으로 이용한 것으로 조사되었으며, 현재 공실 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지: 2015-04-29 접수 부산은행 근저당 (을1)

* 건물: 2016-04-21 접수 부산은행 근저당 (을1)

상기 권리들은 경매 완료 시 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부채권총액

* 토지 등기부채권 총액: 2,610,309,952원

* 집합건물 등기부채권 총액: 694,857,592원

3.3. 주요 권리내역

* 근저당: 부산은행, 장민숙 등 다수

* 임의경매: 주식회사부산은행의승계인더블유비에스2312 (2023타경8736)

* 가압류: 주식회사성창철강, 경남신용보증재단 등 다수

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.5. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 임대관계가 미상이므로, 점유 사용 관계 및 추가적인 임대차 계약 존재 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

경상남도 김해시 삼정동은 인제대학교와 인접하여 대학가 상권의 특성을 보이며, 주변으로 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 주요 특징

인근 상업용 빌딩들이 소재하며, 상업 활동이 이루어지는 지대입니다. 인제대역을 중심으로 유동인구가 발생하며, 관련 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 건물 이용 현황

본 건이 위치한 1층 103호는 집합건축물대장상 용도는 '소매점'이나, 조사 결과 '음식점'으로 이용된 것으로 확인되었습니다. 현재는 공실 상태로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인제대역 및 주변 상업 지역에 위치하여 각종 편의시설(은행, 식당, 쇼핑 시설 등) 접근이 용이합니다. 인제대학교가 인근에 있어 관련 편의시설 이용도 편리합니다.

5.2. 교통 접근성

인제대역 도보 이용이 가능하며, 차량 이용 시 동서측으로 넓은 도로에 접해 있어 시내외 접근이 편리합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적인 도심 상업 지역 환경을 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본 건 토지는 구분건물(건물)의 미등기 대지권으로 평가되었습니다. 지상 건물의 영향을 받지 않는 것을 전제로 평가되었으나, 대지권 미등기 상태는 향후 법적 절차 진행 또는 권리관계 확인에 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 요인입니다.

6.2. 관리비 체납

2024년 12월 2일자 접수된 김해주택관리사무소의 공용관리비 체납 내역에 따르면, 2023년 8월부터 2024년 10월까지 총 1,987,875원의 미납 관리비가 존재합니다. 이러한 체납 관리비는 일반적으로 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 이는 잠재적인 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 용도 및 현황 불일치

집합건축물대장상 용도가 '소매점'으로 되어 있으나, 실제 '음식점'으로 이용된 것으로 조사되었습니다. 건축물대장과의 용도 불일치는 추후 행정적인 제재나 원상복구 의무가 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화되었음을 의미합니다. 이는 복잡한 권리 관계나 채권 추심 절차상의 특이사항이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.5. 공실

현재 본 건은 공실 상태입니다. 임차인을 구하는 데 시간이 소요될 수 있으며, 공실 기간 동안에는 투자금 대비 수익이 발생하지 않는 리스크가 존재합니다.

7. 종합의견

7.1. 물건 개요

본 경매 물건은 김해시 삼정동 인제대역 인근에 위치한 근린상가(1층 103호)로서, 감정가는 6억 2천 1백만원입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

7.2. 핵심 사항

본 건은 역세권 입지와 상업지역이라는 장점을 가지고 있으나, 대지권 미등기, 용도 불일치, 상당한 금액의 관리비 체납, 유동화 물건이라는 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 현재 공실 상태이므로, 이러한 리스크를 충분히 인지하고 추가 비용 및 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자포인트

8.1. 강점

* 역세권 입지: 인제대역 인근으로 잠재적 수요 확보가 용이합니다.

* 상업지역: 활발한 상업 활동이 기대되는 지역에 위치하고 있습니다.

* 권리관계 명확화 잠재력: 대지권 미등기 등의 문제가 해결될 경우 가치 상승의 여지가 있습니다.

8.2. 기대효과

주변 상권의 활성화 및 대학가 수요를 바탕으로 적절한 임차인 유치 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 산정 근거

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에 기술된 잠재적 리스크(대지권 미등기 관련 법적 절차 비용, 미납 관리비 부담 가능성, 용도 불일치로 인한 원상복구 또는 행정 비용, 공실 장기화 가능성 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.2. 참고 사항

본 건은 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 현재 상태, 주변 시세, 임대 가능성 등을 면밀히 파악하고, 관련 법규 및 행정 절차에 따른 예상 비용을 산출해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.