나이스옥션 법원경매 영월 2024타경1802 [1] 강원특별자치도 정선군 고한읍 고한리 62-331 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 정선군 고한읍 고한리 소재 '고한시장' 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 밀집하여 소재하는 상업지역입니다.

교통상황

공히 본건까지 차량접근 곤란하나 버스정류장과의 거리 및 배차시간 등으로 보아 전반적인 교통여건은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2)사다리형 토지로서, 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1,2) 본건 북동측으로 폭 약2미터 인도가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(2)도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

Ⅰ. 감정평가의 개요. 5. 기타 검토 및 참고 사항 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)은 1984.03.21.자로 사용 승인된 벽돌조 슬래브지붕 2층건물로서, - 외 벽 : 드라이비트 등 마감 - 내 벽 : 벽지붙임 등 마감 - 창 호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

기호(2) 1,2층 '숙박시설(운휴상태로 탐문됨.)'로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후면 '지적 및 건물개황도'를 참조 바랍니다.

공부와의 차이

공부상 이용상황이 점포 및 주택이나 현황 숙박시설(운휴중)입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

Ⅰ. 감정평가의 개요. 5. 기타 검토 및 참고 사항 참조 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
.목록1은 목록3의 '건물부지'로 보임.
.목록2은 대부분 '제시외 건물부지'로 보이고, 일부 목록3의 건물부지로 보임(목록2 지상에 다수의 건물이 소재함)
.목록3은 공부상 '벽돌조 슬래브지붕 2층 주택 및 점포'이나 현황은 '벽돌조 슬래브지붕 3층 건물'로 보임
.목록3은 공부상 '고한리 62-14'이나 현황은 '고한리 62-331, 62-14' 양 지상에 소재하는 것으로 보임.
.목록3은 남서측 인접필지(62-71, 62-14) 지상에 소재하는 신청외 이oo 소유 건물(3층 숙박시설 상호:허브밸리)과 합벽하여 일동의 건물로 이용중이고, 위 타인소유 건물의 출입구를 통하여 들어가는 구조로 되어 있음
.목록3은 외부에 출입구가 따로 없고, 2층으로 올라가는 계단실(폐쇄)만 존재하고 있음.
.목록3과 일체형으로 사용중인 제시외 '경량철골조 3층'은 매각에 포함됨.
.목록1,2 북동측으로 폭 약2미터의 인도가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 영월지원 2024타경1802 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 정선군 고한읍 고한리 62-331

* 용도: 근린주택

* 감정가: 192,426,000원

* 토지 면적: 1210.00㎡ (약 366평) / 매각 대상 토지 지분: 52.55㎡ (약 16평)

* 건물 면적: 78.44㎡ (약 24평) / 건물 제시외 면적: 39.20㎡ (약 12평)

* 건축물대장상 총 연면적: 277.44㎡ (약 84평)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 영OOOOOO

* 매각 대상: 토지 일부 지분 / 건물 전체 매각

* 특이사항: 공동담보, 지분매각, 일괄매각

2. 입지조건

* 본건은 강원특별자치도 정선군 고한읍 고한리 소재 '고한시장' 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등이 밀집한 상업지역입니다.

* 차량 접근은 다소 곤란하나, 버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 본건 북동측으로 폭 약 2미터의 인도가 소재하여 도로 접근성을 확보하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2003년 9월 29일 접수된 영월군산림조합 근저당권(을20)으로, 2024년 10월 11일 접수된 영월군산림조합의 임의경매(35,700,000원)로 인해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 지상권 개요: 해당사항 없습니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 및 다수의 지분 이전 등기가 존재합니다.

* 말소 기준권리인 영월군산림조합의 근저당권(50,000,000원)은 본 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

* 이전의 가압류 및 지분 이전 등기 또한 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액: 1,099,785,861원

* 건물 등기부 요약:

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2003년 9월 29일 접수된 영월군산림조합의 근저당권(50,000,000원)이며, 2024년 10월 11일 접수된 영월군산림조합의 임의경매(35,700,000원)로 인해 말소될 예정입니다.

* 압류 및 가압류 등기 존재 후 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액: 230,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재까지 파악된 임차인은 없거나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 실제 점유 현황에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 '고한시장' 인근 상업지역에 위치하여, 주변 근린생활시설 밀집으로 인해 일정 수준의 유동인구 및 배후 수요가 기대됩니다.

* 건축물대장상 제1종근린생활시설, 소매점, 대중음식점, 위락시설, 유기장 등으로 복합 용도 등록되어 있어, 다양한 사업적 활용이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 버스정류장과의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설: '고한시장'이 인접하여 시장 이용이 편리하며, 지역 상업 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 일부 지분 매각: 본건은 건물 전체가 매각 대상이나, 토지는 지분(52.55㎡)으로만 매각됩니다. 총 토지 면적(1210.00㎡) 대비 매우 적은 지분으로, 건물 소유 및 토지 사용에 있어 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있으며, 건물 전체가 매각 대상임에도 불구하고 토지 소유권이 분산되어 있어 건물 이용에 중대한 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 위치 및 부지 불일치: 공부상 주소지는 '고한리 62-14'이나, 현황은 '고한리 62-331, 62-14' 양 지상에 걸쳐 소재합니다. 이는 토지 지분 매각과 더불어 권리 관계를 더욱 복잡하게 만듭니다.

* 합벽 및 타인 건물 의존 구조: 남서측 인접 필지(62-71, 62-14)의 타인 소유 건물(3층 숙박시설, 상호: 허브밸리)과 합벽하여 일체로 이용 중이며, 해당 타인 소유 건물의 출입구를 통해 진입하는 구조입니다. 이는 건물 이용 및 관리에 있어 타인과의 협의가 필수적이며, 독립적인 사용 및 처분에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 독립적 출입구 부재: 본 건물(목록3)은 외부 출입구가 별도로 없고, 2층으로 올라가는 계단실(폐쇄)만 존재하여 외부에서의 직접적인 접근이 제한적입니다.

* 현황과 공부상 내용 차이: 공부상 2층 주택 및 점포이나, 현황은 3층 건물로 이용되고 있으며, 숙박시설(운휴 상태)로 파악됩니다. 이는 불법 증축 또는 용도 변경 등의 문제가 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 목록3과 일체형으로 사용 중인 제시외 '경량철골조 3층' 건물이 매각에 포함되어, 해당 건물의 법적 문제나 현황 파악이 추가로 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고한시장 인근 상업지역이라는 입지적 강점을 가지나, 토지 일부 지분 매각, 건물과 타인 소유 건물 간의 복잡한 합벽 및 출입구 의존 구조, 공부와 현황의 불일치, 그리고 제한적인 접근성 등 다수의 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 건물 전체가 매각 대상임에도 불구하고 토지 지분만 매각된다는 점과, 건물이 여러 필지에 걸쳐 있고 타인 건물에 의존하는 구조는 권리 분석 및 향후 건물 이용에 있어 심각한 불확실성을 야기합니다. 따라서 섣부른 입찰보다는 철저한 현장 조사와 법률 전문가와의 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 정선군 고한읍 고한시장 인근의 상업지역으로, 지역 내 중심 상권에 해당합니다.

* 용도: 근린생활시설, 소매점, 대중음식점, 위락시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 복합 상가 건물입니다.

* 시장 내 입지: 전통 시장 인근이라는 특성상, 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 사업에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 192,426,000원

* 분석:

* 본 물건의 경우, 토지 일부 지분 매각, 건물과 타 건물 간의 복잡한 합벽 및 출입구 의존 구조, 공부와 현황의 불일치 등 다수의 위험 요소를 고려할 때, 감정평가액을 그대로 반영하기는 어렵습니다.

* 주변 주거용 건물(다세대, 연립)의 최근 거래가는 본 건과 직접적인 비교가 어려우며, 본 건의 감정가는 상업지역 내 복합 용도 건물의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 다만, 언급된 위험 요소들을 해결하기 위한 추가 비용(법률 자문, 명도, 시설 개선 등) 및 향후 건물 이용에 대한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 특히, 건물 전체가 매각 대상임에도 불구하고 토지 지분만 매각되는 점은 권리 행사에 매우 큰 영향을 미칩니다.

* 제안 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 150,000,000원

* 보수적 관점: 감정가의 약 60% 수준인 115,000,000원 내외를 고려할 수 있습니다.

* 적극적 관점: 위험 요소를 감수하고 시장 잠재 가치를 고려하여 감정가의 약 70~80% 수준인 135,000,000원 ~ 154,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다.

* 최종 입찰가는 해당 물건에 대한 철저한 현장 조사, 관련 법률 전문가와의 상담, 그리고 본인이 감수할 수 있는 위험 수준을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.