나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4524 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-32 명도힐스티지 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티아이 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재하며 ""서울문성초등학교"" 북동측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 아파트, 다가구주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 소재하며 도보 약 15분 거리에 구로디지털단지역(지하철 2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 소재하는 제4층 제403호로서,
(사용승인일: 2019.04.22)

외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도' 참조바람.
※ 내부구획 및 이용상황 등은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 향후 경매 진행 시 재확인바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장, 승강기 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 공동주택,업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 20미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4524 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-32 명도힐스티지 제4층 제403호

* 건물명: 명도힐스티지

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축년도: 2019년 4월 22일 사용승인

* 토지면적: 17.37㎡ (약 5.25평)

* 건물면적 (전용면적): 42.06㎡ (약 12.72평)

* 토지/건물일괄매각

* 감정평가액: 299,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OO (실질적 경매 신청자는 임차인 한 으로 추정)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재, 서울문성초등학교 북동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 다세대주택, 아파트, 다가구주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통:

* 차량 접근성이 양호하며, 동측으로 노폭 약 20미터의 도로에 접해 있음.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 지하철 2호선 구로디지털단지역이 도보 약 15분 거리에 위치하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호함.

* 주변 시설:

* 교육시설: 서울문성초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설, 상가 등이 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 해당 물건지 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 선순위 주택임차권(을3)이 존재하며, 보증금 272,000,000원에 대해 대항력이 있음.

* 등기부등본상 '말소: 인수'로 명시되어 있으며, 이는 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높음을 의미함.

* 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"이라는 내용으로 보아, 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 잔여 금액은 매수인이 인수해야 함.

* 주의사항:

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 등기부등본 및 물건명세서 내용과 상충되는 부분임.

* 대항력 있는 임차인 한 의 보증금 272,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 명확한 확인이 필수적임.

* 임차인의 전입일자(2019-06-03)와 확정일자(2019-05-15)가 설정된 시점에, 동일 금액의 매매(갑2)와 비교하여 임차 관계의 선후 관계 및 실제 계약 관계를 면밀히 검토해야 함.

* 말소기준권리: 갑3 압류 (금천구, 2023-12-15)

* 경매 신청 채권자: 한 (채권액 272,000,000원, 갑4 강제경매)

* 기타 말소 대상 권리: 갑4 강제경매 (본건 경매) 등은 말소될 예정임.

4. 상권분석

* 주변 지역: 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 업무 복합 지역임.

* 배후 수요: 인근의 주거 밀집 지역과 오피스텔 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

* 잠재력: 구로디지털단지역과 인접해 있어 직주근접 수요가 높으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 있음.

* 상가/업무시설: 건물 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 존재하여 기본적인 상권은 형성되어 있음.

5. 생활정보

* 교육: 서울문성초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대에 유리함.

* 교통: 지하철 2호선 구로디지털단지역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선으로 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 용이함.

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 도보 가능한 거리에 위치하고 있어 생활 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인:

* 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 한 의 보증금 272,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 함.

* 등기부등본상 '인수' 표기는 이러한 위험을 더욱 명확히 함.

* 권리관계 복잡성: 임차권 설정 및 매매, 압류, 강제경매 등이 복합적으로 얽혀 있어 권리 분석에 신중을 기해야 함.

* 토지이용계획: 다양한 도시계획 및 제한사항(교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등)이 존재하므로, 해당 내용에 대한 상세한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 신축(2019년 사용승인)된 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있음.

* 그러나 최대 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 272,000,000원으로, 이 금액 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 될 수 있음.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 등기부등본상의 '인수' 표기가 상충되므로, 권리 분석을 통해 명확한 인수 금액을 확인하는 것이 가장 중요함.

* 만약 임차 보증금을 인수해야 한다면, 실제 매수 금액은 감정평가액을 훨씬 상회할 수 있으므로, 이를 고려한 신중한 접근이 필요함.

* 임차 관계의 정확한 파악 및 잔여 보증금 인수 여부에 따라 본 물건의 투자 가치가 크게 달라질 수 있음.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 비교적 신축 건물로 유지보수 비용이 적고, 현대적인 시설을 갖추고 있어 임대 경쟁력이 있음.

* 역세권 인접: 구로디지털단지역 도보 15분 거리는 직장인 수요를 확보하는 데 유리함.

* 교육 환경: 서울문성초등학교 인접으로 학군 수요에 대한 잠재력이 있음.

* (리스크 상쇄 시) 시세 대비 저렴한 매입 가능성: 만약 임차 보증금 인수 부담을 정확히 파악하고, 이를 반영한 입찰가를 산정한다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매입할 기회를 얻을 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정평가액은 299,000,000원임.

* 그러나 선순위 대항력 있는 임차인 한 의 보증금 272,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높음 (등기부등본 '말소: 인수' 표기 및 물건명세서 내용).

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침과 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기에도 불구하고, 실제 법적 부담은 272,000,000원에 달할 수 있음을 인지해야 함.

* 따라서, 실제 입찰가는 해당 임차 보증금 272,000,000원을 고려하여 산정해야 함.

* 만약 임차 보증금 272,000,000원을 인수한다고 가정할 때, 매수인의 순수 부담액은 (입찰가 - 272,000,000원)이 됨.

* 경쟁 입찰을 고려한 적정 입찰가는 시장 시세, 본건의 실제 가치, 그리고 인수해야 하는 임차 보증금 총액을 종합적으로 판단하여 결정해야 함.

* 현재 시점에서 명확한 시장 시세 정보가 추가로 제공되지 않았으므로, 감정평가액 299,000,000원을 기준선으로 하여, 임차 보증금 인수 금액을 제외한 순수 투자 가치를 평가하는 것이 중요함.

* 보수적인 관점에서, 임차 보증금 272,000,000원 인수 후 순수 부담액을 고려했을 때, 입찰가는 30,000,000원 ~ 50,000,000원 범위에서 시작하여, 낙찰 후 잔여 보증금 인수 및 추가 자금 조달 계획을 고려한 총 부담액이 현재 시세 (별도 확인 필요) 대비 경쟁력이 있는지 판단해야 함.

* (주의: 위 입찰가는 매우 보수적인 추정치이며, 임차인과의 협상, 실제 배당 결과, 시장 상황 등에 따라 크게 변동될 수 있음. 반드시 현장 조사 및 권리 분석 전문가와 상담 후 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.