나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63509 [1] 서울특별시 강동구 천호동 43-47 힐하우스 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "굽은다리역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로, 제반 환경여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 "굽은다리역"이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2021.04.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상6층 건물 중 3층 302호로,
외벽: 석재타일붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택 1개호임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형의 토지로, 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2014-10-29), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 최윤선)로부터 2026.06.19.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63509 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 43-47 힐하우스 3층 302호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 정보: 2021년 4월 14일 사용승인, 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물 중 3층 302호

* 면적:

* 토지: 16.00㎡ (약 4.84평)

* 건물(전용면적): 29.19㎡ (약 8.83평)

* 감정가: 372,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 매각 대상

* 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

* 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "굽은다리역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 일반적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 주위에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "굽은다리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 말소기준권리: 2024년 11월 6일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (갑3)

* 등기부상 소유권 관련 권리: 소유권 보존(갑1, 2021-04-20), 공유자전원지분 이전(갑2, 2021-07-15)

* 임차권: 최윤선 명의의 주택임차권(을5, 2023-07-19 접수)은 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최윤선

* 보증금: 365,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 15일

* 확정일자: 2021년 8월 18일

* 배당신고일자: 2023년 7월 19일

* 대항력: 없음 (본건 관련 자료에 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다.)

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 최윤선은 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서를 통해 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 본건 낙찰자는 임차인의 보증금에 대한 인수 부담이 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 주거지대가 주를 이루는 지역 내에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

* 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

* 본건 소재지는 서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주변 혐오 시설 유무

* 본건 주변 지역에 대해 조사한 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 천호동 일부 지역에서 성매매 집결지 관련 이슈가 있었으나, 해당 시설들은 현재 폐쇄되었거나 다른 지역으로 이전한 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인 최윤선은 대항력을 포기하고 HUG와의 확약서를 통해 우선변제권만 주장하며 임차권 등기 말소에 동의하였으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 관련 서류의 세부 내용을 최종적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 기타 권리 관계

* 본건은 공동담보 물건으로 언급되어 있으나, 본 경매 물건 자체에 인수해야 할 추가적인 권리 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

* 굽은다리역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주거지대 내에 있어 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

* 임차인이 대항력을 포기하고 HUG와 확약서를 제출함에 따라 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 없다는 점은 본 건의 가장 큰 투자 포인트입니다.

* 다만, 권리관계의 복잡성을 고려하여 입찰 전 법률 검토와 더불어 주변 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 장점:

* 우수한 입지: 지하철 5호선 굽은다리역과 가까운 역세권에 위치.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됨.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG와의 확약으로 보증금 인수 부담 없음.

* 단점:

* 권리관계 복잡성: HUG 관련 확약서 내용에 대한 면밀한 이해 필요.

* 시세 변동성: 감정가 대비 주변 시세의 적정성 검토 필요.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면,

* 25.69㎡ (2017년식, 천호동 233-61) : 300,000,000원 (약 11,677,695원/㎡)

* 48.13㎡ (2016년식, 천호동 331-27) : 352,500,000원 (약 7,325,805원/㎡)

* 50.07㎡ (2003년식, 천호동 299-30) : 480,000,000원 (약 9,586,379원/㎡)

* 본건(29.19㎡, 2021년식)은 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 가장 유사한 25.69㎡ 규모의 매물(2017년식) 가격(300,000,000원)을 기준으로 ㎡당 단가(약 11,677,695원/㎡)를 적용하면 약 341,110,000원 수준으로 추정됩니다.

* 건축 연도가 4년 더 신축임을 감안하여 시세 상승분을 일부 반영할 수 있습니다.

* 감정가: 372,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 추정 입찰가:

* 주변 시세, 신축 연차, 그리고 보증금 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 340,000,000원에서 360,000,000원 사이의 금액으로 합리적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.