나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62193 [1] 서울특별시 성동구 행당동 346 행당한진타운 113동 22층2202호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62193 [1] 서울특별시 성동구 행당동 346 행당한진타운 113동 22층2202호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매5계 2024타경62193 | 소재지: 서울특별시 성동구 행당로 82, 113동 22층2202호 (행당동,행당한진타운) | 감정가: 715,000,000원 | 최저가: 572,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62193 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 행당동 346 행당한진타운 113동 22층2202호

용도: 아파트

1.2. 면적 및 감정가

토지면적(지분): 32.29㎡

건물면적(지분): 84.71㎡

감정가: 715,000,000원

1.3. 매각 구분

매각대상: 토지/건물지분매각 (지분매각)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOO (채무자 양OO)

(본 물건은 지분매각으로, 전체 소유권 중 일부 지분(1614.5/4235.5)만 매각됨에 유의해야 합니다.)

2. 최고의 입지

2.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 서울특별시 성동구 행당동 '행당한진타운'은 지하철 5호선 행당역을 도보로 이용 가능한 역세권 대단지 아파트입니다. 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 안정적인 주거 지역으로, 서울 동부권 내에서 주거 선호도가 높은 지역입니다.

3. 입지 조건

3.1. 교통 환경

지하철 5호선 행당역이 인근에 소재하여 도보 이용이 편리하며, 다수의 노선버스 정류장 또한 인접하여 대중교통 이용 상황은 '양호'합니다. 내부순환로 등의 간선도로 접근성도 양호하여 차량 이동 또한 용이합니다.

3.2. 주거 환경

본 건 아파트는 철근콘크리트 벽식구조의 대규모 아파트 단지(25층 중 22층) 내에 위치하고 있어, 일조권 및 조망권이 우수할 것으로 예상됩니다. 단지 내외로 위생/급배수 설비, 승강기, 개별 도시가스 난방 등 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

3.3. 토지 이용 계획

도시지역 및 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어, 용도상 아파트 등 주거 시설을 유지 및 재건축하기에 적합한 용도지역입니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 형태 (지분 매각 특이점)

본 사건은 *토지/건물 지분매각*입니다. 이는 부동산 전체가 아닌 일부 지분(소유권)만을 매각하는 형태입니다. 낙찰자는 나머지 지분권자와 *공유 관계*를 설정하게 되며, 이에 따른 사용/수익 및 처분상의 제약을 안게 됩니다.

4.2. 권리 관계

소유자 양OO의 채무로 인한 임의경매 사건이며, 현재까지 확인된 특이한 권리 변동 사항은 없습니다. 다만, 지분 매각의 특성상 공유자의 우선 매수권 행사 여부와 잔여 지분권자와의 관계 설정이 가장 중요한 권리 분석 포인트입니다.

4.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 명도 진행 시, 점유 관계 및 임차인의 대항력 유무를 정확히 확인해야 합니다. 지분 매각의 경우, 공유자가 직접 점유하고 있을 가능성도 있어 이 부분에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

5. 상권 분석

5.1. 주변 편의시설 및 상권

아파트 단지 주위로 근린생활시설이 잘 발달되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없습니다. 행당역 및 인근 왕십리역 상권(엔터식스, 이마트 등) 접근성이 높아 광역 상권 이용 또한 용이합니다.

6. 생활 정보

6.1. 교육 시설

본 건은 '무학중학교' 남서측 인근에 위치하며, 교육환경보호구역(상대/절대보호구역)에 속할 정도로 학교와 인접해 있습니다. 이는 자녀를 둔 실수요자에게 큰 장점이 될 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지분 매각으로 인한 공유 관계 리스크

가장 큰 리스크는 *지분매각* 자체입니다. 낙찰 후 잔여 지분권자와의 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우, 부동산 전체에 대한 사용/수익에 제한이 생길 수 있으며, 처분(매매) 또한 어렵습니다.

7.2. 투자금 회수 방안 (공유물 분할)

지분 매각 물건은 결국 나머지 지분권자와의 협의를 통한 매입 또는 매각, 혹은 *공유물 분할 청구 소송*을 통해 해결해야 합니다. 소송 진행 시 시간과 비용이 발생하며, 법원의 판단에 따라 현물분할(현실적으로 어려움), 가액배상, 혹은 전체 매각 후 대금 분할 등 다양한 결과가 나올 수 있어 이에 대한 명확한 전략이 요구됩니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 가치 평가

본 물건은 서울 성동구의 우수한 입지(역세권, 제3종 일반주거지역)와 대단지 아파트라는 장점을 갖추고 있습니다. 그러나 *지분 매각*이라는 치명적인 단점 때문에 일반적인 아파트 경매와는 확연히 다른 접근이 필요합니다. 지분 매각 물건의 특성상 최초 감정가 대비 상당 폭의 유찰이 발생할 가능성이 높으며, 이에 따른 투자 수익률의 극대화를 노려야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 장점: 최적의 입지, 대형 단지 아파트, 양호한 층수(22층), 제3종 일반주거지역의 용도 가치.

9.2. 투자 전략: 지분 매각에 특화된 투자자에게 적합합니다. 낙찰자는 나머지 공유 지분을 저가에 매입하거나, 공유물 분할 소송을 통해 전체 부동산의 현금화를 유도하는 전략이 필수적입니다. 일반적인 실수요 목적보다는 권리관계 해결을 통한 차익 실현을 목표로 해야 합니다. 입찰 전 잔여 지분권자의 정보 및 재산 상태를 파악하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매5계