나이스옥션 법원경매 대전 2024타경124905 [2] 세종특별자치시 조치원읍 서창리 OOOOOO 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2025.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 서창리 "고려대학교 세종캠퍼스" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가주변 주택 및 상가 혼용지대로 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

기호(1),(2),(4)까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 남동측 국도변으로 시내버스승강장, 근거리에 지하철 "용문역"이 소재하는 등 교통이용편의도는 보통인 편임.

형태 및 이용상태

◎ 기호(1),(2)
2필지 일단의 사다리형 토지로, 주상용(근린생활시설 및 다중주택) 건부지로 이용중임.

◎ 기호(4)
세장형 토지로, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

◎ 기호(1),(2)
동측으로 노폭 8M내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

◎ 기호(4)
남동측으로 노폭 5M내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

◎ 기호(1)
[토지이용계획확인서]상, 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.

◎ 기호(2)
[토지이용계획확인서]상, 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.


◎ 기호(4)
[토지이용계획확인서]상, 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 중점경관관리구역((국도1호선 조치원구간) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

제시목록 외의 물건

해당없음.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.
나. 기호(1),(2)는 용도상 불가분의 관계로 일단지로 평가하였으며,"송유정"지분만의 평가임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

◎ 기호(3)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로,
(일반건축물대장상 사용승인일:2020.04.23)

외벽 : 치장벽돌쌓기, 화산석 돌붙임 마감, 몰탈위페인딩 등
내벽 : 벽지 및 타일마감, 몰탈위페인팅 등
창호 : PVC샷시 이중창호임.

이용상태

1층 : 근린생활시설(상호명 "진향원"), 다중주택(1호), 계단실
2층 : 다중주택(5가구)
3층 : 다중주택(5가구)
4층 : 다중주택(5가구)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방설비(2-4층 및 1층 다중주택부분), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

해당없음.

공부와의 차이

가. 1층은 등기사항전부증명서상 면적(136.04㎡)과 일반건축물대장상 면적(126.04㎡)이 상이하나, 사용승인 후 표시변경(변동일:2023.04.17.)으로 인한 것으로 공부상 확인되어 귀 의뢰목록 및 등기사항전부증명서상의 면적을 기준하여 평가하였음.

나. 1층은 일반건축물대장상"제2종근생(일반음식점, 사무소), 계단실"로 등재되어 있으나, 현황"제2종근생, 다중주택(1호), 계단실"로 이용중인 것으로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 옥탑, 발코니(확장형 발코니 포함)를 포함하여 평가하였음.

다. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

Case Number: 대전지방법원 2024타경124905 (2)

Location: 세종특별자치시 조치원읍 서창리 295-10

Land Area: 60.20㎡ (약 18.22평)

Building Area: 0.00㎡ (매각 대상은 토지이며, 건물은 포함되지 않습니다.)

Appraisal Value: 88,494,000원

Sale Type: 부동산강제경매

Creditor: 이

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 서창리 "고려대학교 세종캠퍼스" 남동측 인근에 소재합니다. 주위는 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가 주변 주택 및 상가 혼용지대이며, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 남동측 국도변으로 시내버스승강장이 있고 근거리에 지하철 "용문역"이 소재하는 등 교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 토지 현황

기호(1),(2)는 2필지가 일단의 사다리형 토지로, 주상용(근린생활시설 및 다중주택) 건부지로 이용 중입니다.

기호(4)는 세장형 토지로, 주거나지 상태입니다.

* 인접 도로상태

기호(1),(2)는 동측으로 노폭 8M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

기호(4)는 남동측으로 노폭 5M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2): 도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역입니다.

기호(4): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역입니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

* 소유권 이전: 정영민 (2019-02-15)

* 선순위 지상권 설정 : 대전개인택시새마을금고 (2019-02-15, 인수 대상) - 건물 기타 공작물이나 수목의 소유 범위를 목적으로 하며, 존속기간은 설정등기일로부터 30년입니다.

* 소유권 이전: 송유정 (2020-04-17, 매매)

* 근저당권: 대전개인택시새마을금고 (2020-05-15, 732,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 이강민 (2024-02-21, 115,000,000원)

* 강제경매: 이강민 (2024-12-23, 115,000,000원, 본 건 경매)

* 총 등기부채권액: 847,000,000원

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 정보는 '임대미상임'으로 조사되어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 본 경매 절차로 소멸되지 않는 권리입니다. (2019-02-15 설정, 대전개인택시새마을금고)

4. 상권분석

* 본건은 고려대학교 세종캠퍼스 인근 대학가 주변에 위치하여, 학생 및 관련 상권을 배후로 두고 있습니다.

* 주변에 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로, 대학가 상권의 특성을 지닙니다.

* 토지만 매각 대상이므로, 향후 건축을 통한 개발 가능성을 고려한 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 인근에 고려대학교 세종캠퍼스가 위치하여 대학 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주요 간선도로 접근성이 양호하여 시내 이동이 용이합니다.

* 정확한 주변 편의시설(마트, 병원 등) 및 혐오시설 유무에 대한 상세 조사는 외부 지도 서비스 검색이 필요하나, 본 보고서에서는 해당 정보 검색이 제한됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권 : 가장 중요한 리스크 요인으로, 2019년 2월 15일 설정된 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 이는 토지의 사용 및 개발에 직접적인 제약을 가하며, 해당 지상권자와의 협의가 필수적입니다.

* 임대차 정보 불확실성 : '임대미상임' 표기로 인해 실제 점유자나 임차 관계가 명확하지 않을 수 있습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 매각 대상 : 건물은 매각 대상이 아니므로, 토지 소유권 취득 후 건물에 대한 권리 관계 및 처리 방안을 별도로 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 고려대학교 세종캠퍼스 인근에 위치한 토지로서 개발 잠재력을 가지고 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 선순위 지상권의 존재가 가장 큰 문제입니다. 이 지상권은 토지의 자유로운 이용을 제한하므로, 입찰 전 지상권의 구체적인 내용과 실질적인 제약 범위를 철저히 파악하고, 향후 지상권자와의 협상 가능성 및 비용을 면밀히 검토해야 합니다. 토지 매각 대상임에도 건물 감정평가 내역이 존재하는 점도 특이사항으로, 권리 관계를 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인근의 우수한 입지 조건은 향후 개발 또는 재매각 시 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

* 준주거지역 및 일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있어, 건축을 통한 수익형 부동산 개발이 가능합니다.

* 교통 접근성이 보통 수준 이상으로 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가 88,494,000원 대비, 매각으로 소멸되지 않는 선순위 지상권의 존재 및 이에 따른 토지 이용 제약을 고려할 때, 입찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금이 0원이므로 이를 고려한 계산은 불필요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 지상권의 영향을 분석한 후 추가적인 시장 조사 및 수익성 분석을 통해 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.