나이스옥션 법원경매 안산 2024타경70421 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1423 이편한세상상록 104동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청람 · 평가일 2024.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 사동 소재 "초당초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상47층 건물 내 제46층 제4602호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 돌붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 난방설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(초당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 안산지원 2024타경70421 (1)

1.2. 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1423 이편한세상상록 104동 46층 4602호

1.3. 용도: 아파트

1.4. 감정가: 44700만원

1.5. 토지 면적: 11.26㎡ (약 3.40평)

1.6. 건물 면적: 74.51㎡ (약 22.54평)

1.7. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분: 부동산 임의 경매

1.9. 건축년도: 2019년

1.10. 층수: 지상 46층 / 총 47층

1.11. 면적 정보: 전용 면적 74.51㎡ (약 22.54평). 해당 호실의 분양 면적은 별도로 명시되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치하며, 주변에 초등학교, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 단지 정보

본건이 속한 'e편한세상 상록' 아파트는 2019년 12월에 사용 승인되었으며, 총 559세대로 구성되어 있습니다. 최고 46층 높이의 건물이며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

2.4. 주변 시설

인근에 초당초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 주위 환경은 일반적인 주거 및 근린생활시설 혼재 지역으로, 현재까지 파악된 정보 상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 27일 접수된 수협은행 근저당권입니다.

3.2. 총 채권액

등기부 상 채권 총액은 약 62,622.88만원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 낙찰자가 인수해야 할 보증금

현재 파악된 임차인의 총 인수 보증금은 0만원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-01

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 명도 시 관련 제반 사항을 재확인 필요.

* 임차인: 한

보증금: 8000만원

차임: 100만원

전입일자: 2023-08-01

확정일자: 2023-01-02

배당신고일자: 2025-02-12

대항력: 없음

비고:

주: 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 시가지경관지구로 지정되어 있는 등 지역 개발 및 관리 계획 하에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

비교적 신축인 아파트 단지 내에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 커뮤니티 시설 및 인근 초등학교, 공원 등 생활 편의 및 교육 시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주차

아파트 단지는 총 696대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5.4. 관리 사무소

아파트 관리사무소 연락처는 031-502-1243입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 자산으로, 복잡한 금융 구조로 인한 특수성이 있을 수 있습니다.

6.2. 중복 사건

현재 여러 개의 경매 사건이 중복으로 진행 중이므로, 진행 과정에서 변동이나 지연이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액이 감정가보다 높아 채권자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

안산시 상록구 사동에 위치한 'e편한세상 상록' 아파트 46층 물건입니다. 2019년 준공된 신축 아파트로, 비교적 좋은 입지와 주거 환경을 갖추고 있습니다.

7.2. 시장 동향

최근 실거래가가 4억 1천만원대에서 4억 2천만원대에 형성되어 있어, 감정가 대비 합리적인 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

7.3. 주요 고려사항

유동화 물건 및 중복 사건이라는 특이사항이 있어 철저한 권리 분석과 명도 계획이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트

2019년 준공으로 비교적 최신 구축물이며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 우수한 입지

안산시 내에서도 교육 시설(초당초등학교) 및 편의시설 접근성이 좋은 지역에 위치합니다.

8.3. 고층 희소성

46층 고층으로 일조권 및 조망권이 우수하여 희소성이 높습니다.

8.4. 시세 대비 잠재 가치

최근 실거래가 수준에서 접근 시, 향후 시세 상승을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 7월 실거래가 기준으로 유사 면적 및 층수의 매물이 41800만원에서 42000만원 사이에 거래되었습니다. 감정가는 44700만원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 46층이라는 높은 층수에 해당하여 희소성이 높습니다. 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없으므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하여 낙찰받는 전략이 유효합니다. 최근 실거래가와 감정가, 층수를 종합적으로 고려할 때, 42500만원에서 43500만원 사이의 입찰가가 경쟁력 있을 것으로 예상됩니다.

9.3. 제안 입찰가

43000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.