나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14413 [2] 인천광역시 중구 운서동 2925-5 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14413 [2] 인천광역시 중구 운서동 2925-5 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매16계 2024타경14413 | 소재지: 인천광역시 중구 운서동 2925-5 | 감정가: 1,226,355,520원 | 최저가: 1,226,355,520원 | 용도: 근린생활시설

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경14413 (2)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 2925-5

용도: 근린생활시설

감정가: 1,226,355,520원

토지면적: 208.40㎡ (약 63.04평)

건물면적: 265.62㎡ (약 80.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 운서동에 위치하며, 주변은 주상 혼용 지역입니다. 인천중산초등학교와 인천운서초등학교 북측 인근 및 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 이는 채무자의 채무 불이행으로 인해 채권자가 담보권을 실행하여 경매를 신청한 것입니다. 일반적으로 임의경매 물건은 매각으로 인해 기존의 권리들이 소멸되는 경우가 많아 비교적 권리관계가 깨끗한 편입니다. 등기부상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수될 수 있으므로, 상세한 권리분석은 반드시 법원 경매 물건 명세서 및 현황 조사서를 통해 확인해야 합니다. 제공된 정보에서는 일부 임차인 존재 가능성(점유부분, 임대차 현황 등)이 언급되었으나, 대항력 유무에 대한 명확한 판단은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 근린생활시설로, 토지 일련번호 1은 주상용 건부지, 토지 일련번호 3은 상업용 건부지로 이용 중입니다. 주변 지역은 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

토지 일련번호 1은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

토지 일련번호 3은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(운서지구), 소로1류, 중로1류, 중로3류, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

특히, 인천경제자유구역(IFEZ)에 속해 있어 향후 개발 가능성이 높은 지역입니다. 초등학교 인근에 위치하여 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 인천중산초등학교와 인천운서초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리합니다. 차량 접근성 및 대중교통 이용이 가능하여 전반적인 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임대 관계 미확인: 제공된 정보에 따르면 임대 관계는 미상으로, 현재 점유 중인 임차인의 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 상세 내역 확인이 필수적입니다.

2. 건물 내부 상태 불확실: 폐문 부재로 인해 건물 내부 확인이 불가능하여 통상적인 상태를 기준으로 감정 평가되었으므로, 실제 내부 상태(하자, 마감 상태 등)는 반드시 현장 방문을 통해 재확인해야 합니다.

3. 장애물 제한 표면 구역: 토지 일련번호 3은 장애물 제한 표면 구역에 해당하며, 이는 공항 시설법에 따른 것으로 건축 또는 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

4. 관련 법규 확인 필요: 제1종/2종 일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 상대보호구역 등 다양한 용도지역 및 구역에 해당하므로, 구체적인 건축 행위 및 사업 관련 제한 사항은 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 운서동에 위치한 근린생활시설로, 인천경제자유구역 내에 속해 있어 미래 가치가 기대되는 지역입니다. 두 개의 초등학교 인근에 위치하며, 주상 복합 지역의 특성을 지니고 있습니다. 임의경매 물건으로 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 예상되나, 임대차 관계 미확인 및 건물 내부 상태에 대한 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 공항 시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역에 포함된 점도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 인천경제자유구역(IFEZ) 내 입지: 영종도는 인천경제자유구역의 핵심 지역으로, 지속적인 개발 및 투자 유치가 이루어지고 있어 장기적인 시세 상승 잠재력이 있습니다.

2. 상업 및 주거 혼합 지역: 근린생활시설로서 상가 및 주택으로 활용 가능성이 높아 다양한 수익 창출이 가능합니다.

3. 초등학교 인근: 학군 및 주거 안정성을 기반으로 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

4. 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로, 개별 물건의 권리 복잡성을 줄이고 명확한 소유권 확보가 용이합니다.

주변 시설 관련 조사 결과, 본 물건의 소재지인 인천광역시 중구 운서동 2925-5 인근 및 인천중산초등학교, 인천운서초등학교 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매16계