나이스옥션 법원경매 인천 2024타경505896 [2] 인천광역시 강화군 양사면 인화리 산394-2 임야 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경505896 [2] 인천광역시 강화군 양사면 인화리 산394-2 임야 경매

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인천지방법원 경매16계 2024타경505896 | 소재지: 인천광역시 강화군 양사면 인화리 산394-2 | 감정가: 50,095,000원 | 최저가: 50,095,000원 | 용도: 임야

1. 인천지방법원 2024타경505896 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경505896 (2)

소재지: 인천광역시 강화군 양사면 인화리 산394-2

용도: 임야

감정가: 50,095,000원

토지면적: 1165.00㎡ (약 352.4평)

토지 지분율: 116500 (전체 소유권으로 추정)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각 (임야 전체)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 이OO

채권자: 가OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 강화군 양사면 인화리에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지대입니다.

교통상황: 본 건 인근까지 차량의 출입이 가능하고, 근거리에 노선버스 정류장이 소재하고 있습니다.

형태 및 이용상태: 부정형의 토지로서, 현황 "자연림" 상태입니다.

인접 도로상태: 지적도 및 임야도상 맹지이나, 북서측 및 남측으로 도로(포장 및 비포장 도로)가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지이며, 문화재보호법에 의한 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필요합니다.

제시목록 외의 물건: 없음.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대 현황은 미상입니다.

1.3. 입지조건

강화군 양사면은 자연환경이 잘 보존된 지역으로, 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

본 건은 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 어느 정도 가능합니다.

강화읍 등 주요 생활권까지는 차량으로 이동이 필요하며, 상세한 생활 편의시설(마트, 병원 등)까지의 거리는 추가적인 확인이 필요합니다.

최근 양사면에는 주민자치센터 건립 사업이 추진되는 등 지역 활성화를 위한 움직임이 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산임의경매로 진행되며, 채권자가 담보권을 실행하여 경매가 개시되었습니다.

소유자는 김OO, 채무자는 이OO입니다.

중복 병합 사건으로 진행되므로, 관련 등기부등본 및 경매 서류를 면밀히 검토하여 인수할 권리가 있는지, 말소되는 권리는 무엇인지 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

특별히 명시된 인수주의 권리 사항은 없으나, 경매 절차의 특성상 예상치 못한 권리 관계가 있을 수 있으므로 전문가와 함께 권리 분석을 진행하는 것이 안전합니다.

1.5. 상권분석

본 건은 임야로, 직접적인 상업 활동이 이루어지는 상권과는 거리가 있습니다.

인근 지역은 농가 주택과 농경지가 주를 이루는 농촌 지역입니다.

따라서, 상업적 용도로 활용하기보다는 개인적인 주말 주택, 전원 생활, 또는 임야 본연의 가치를 활용하는 방안을 고려해야 합니다.

유튜브 등에서 강화군 양사면 인화리 근린생활시설 관련 매물 정보가 검색되는 것으로 보아, 일부 지역에서는 소규모 주거 또는 근린생활시설 관련 개발이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

1.6. 생활정보

강화군 양사면은 자연 경관이 뛰어나며, 비교적 조용한 생활 환경을 제공합니다.

지역에는 주민자치센터, 문화센터 등 주민 편의를 위한 시설 건립이 진행되거나 완료되었습니다.

강화읍 등 중심지로의 접근성이 확보되어 기본적인 생활 편의는 누릴 수 있습니다.

귀농·귀촌 또는 전원 생활을 꿈꾸는 분들에게 적합한 환경입니다.

1.7. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 '제한보호구역(전방지역:25km)'에 해당하므로 군사시설 보호법에 따른 건축 행위 제한이 있을 수 있습니다.

'문화재보호법' 및 관련 조례에 의한 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필수적입니다. 문화재 유존 지역일 경우 건축이나 토지 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

지적도상 맹지 가능성이 있으며, 도로의 법적 편입 여부 및 통행 권한 등을 면밀히 확인해야 합니다.

과거 양사면 봉천산 일대에서 광산 개발 계획으로 인한 주민 반발 사례가 있었던 점으로 미루어 볼 때, 개발 행위 시 지역 주민과의 관계 및 환경 영향에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군 양사면 인화리에 위치한 자연림 상태의 임야로, 감정가는 5천만 원대입니다.

계획관리지역으로 지정되어 있으나, 군사시설 보호, 문화재 보호, 산지 관련 규제 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하므로 토지 이용 계획 수립 시 해당 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

맹지 가능성과 각종 규제로 인해 건축 또는 개발에 상당한 제약이 있을 수 있습니다. 따라서 현장 답사를 통해 도로 상황 및 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

전원 생활, 주말 주택 부지, 또는 장기적인 임야 개발(허가 가능한 범위 내) 등을 고려할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

상대적으로 저렴한 감정가로 강화군이라는 입지 조건 하에 토지를 확보할 기회입니다.

계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 규제 해제 시 향후 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

자연환경이 잘 보존된 지역으로, 쾌적한 전원생활이나 주말 주택 부지로의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

주변에서 근린생활시설 관련 개발 사례가 일부 확인되어, 지역 내 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매16계