나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [15] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제1층 제101호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2022-07-14)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층(101호) : 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)
2층 ~ 6층(201호~ 602호) : 다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역
<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약
에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 358-7번지에 위치한 '라피아노' 건물 내 제5층 제502호 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경7578 (15)이며, 감정가는 307,000,000원입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내에 있으며, 2022년 7월 14일에 사용 승인되었습니다. 본건의 토지 면적은 14.46㎡ (약 4.37평)이고, 건물 면적은 24.81㎡ (약 7.51평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다. 채권자는 목포수산업협동조합으로 추정되며, 공동 담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울 강서구 화곡동에 소재하며, 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대 주택, 시장, 근린생활시설이 혼재된 주택가 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스 정류장이 있어 교통 여건은 편리한 편입니다. 북측으로는 약 12m 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2024년 9월 5일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지목 도로에 한정되는 조건이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 7월 22일 접수된 목포수산업협동조합의 근저당권입니다. 등기부채권 총액은 4,920,000,000원이며, 본 경매는 목포수산업협동조합이 2025년 1월 24일에 신청한 임의경매(2025타경7578)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 등 없음).

임차인 현황으로는 허 씨가 있으며, 보증금 50,000,000원, 차임 700,000원에 2024년 11월 12일 전입, 2024년 11월 13일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2025년 3월 5일이며, 대항력은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 본건은 낙찰자가 모든 권리를 인수하지 않고 깨끗한 상태로 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 건물 1층에는 제2종 근린생활시설(인터넷 게임 제공업소)이 있으며, 상층부에는 다세대주택이 있어 주거 및 상업 기능을 겸하고 있습니다. 인근 시장과 상업 시설을 통해 생활 편의성이 확보됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 서울월정초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 인근 버스 정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한: 본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역 (지목 도로 한정): 이 부분은 추가적인 확인이 필요하며, 토지 소유권 이전 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미상 (본 건에 대한 직접적 정보는 없으나, 일반적인 경매 물건에 대한 참고사항으로 해석): 본건 자체의 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 현황에 허 씨가 명시되어 있으며 대항력이 없으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 권리관계가 깨끗하고 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 감정가는 3억 7백만원이며, 신축 연차 및 입지 조건을 고려할 때 합리적인 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 공항 관련 구역 지정 등 토지이용계획상의 제약 사항은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용 승인으로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 권리 낙찰: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리를 취득합니다.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 부담이 적습니다.

* 강서구 지역 가치: 서울 서남권의 꾸준한 주택 수요가 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 307,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 화곡동 366-36, 19.98㎡ (약 6.04평), 2026년 7월 1일 거래, 216,000,000원 (평당 약 3,576만원)

* 화곡동 504-114, 37.44㎡ (약 11.33평), 2026년 7월 2일 거래, 150,000,000원 (평당 약 1,324만원) - 비교적 노후 건물일 수 있음

* 화곡동 1014-11, 37.56㎡ (약 11.36평), 2026년 7월 1일 거래, 160,000,000원 (평당 약 1,408만원) - 비교적 노후 건물일 수 있음

본건은 24.81㎡ (약 7.51평)이며, 2022년 준공으로 최근 매매 사례 중 가장 최신 건물(2019년 준공)보다도 신축입니다. 가장 유사한 면적의 매매 사례(19.98㎡)의 평당 단가(약 3,576만원)를 적용하면 약 268,557,600원 정도의 시세가 산정됩니다.

본 건은 인수되는 보증금이 없고 권리관계가 매우 깔끔하므로, 시장 상황 및 본인의 자금 계획을 고려하여 감정가 대비 80~90% 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 245,000,000원 ~ 276,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.