나이스옥션 법원경매 인천 2024타경505896 [1] 인천광역시 강화군 양사면 인화리 산403 임야 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경505896 [1] 인천광역시 강화군 양사면 인화리 산403 임야 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매16계 2024타경505896 | 소재지: 인천광역시 강화군 양사면 인화리 산403 | 감정가: 476,016,000원 | 최저가: 476,016,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경505896 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 양사면 인화리 산403

용도: 임야

감정가: 476,016,000원

토지면적: 9,917.00㎡ (약 3,000.72평)

토지 지분율: (제공된 정보 상 991700으로 표기되었으나, 이는 통상적인 지분율 표기와 상이하며 토지 면적을 잘못 기재한 것으로 추정됩니다. 소유권 전체가 경매 대상인지 추가 확인이 필요합니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 이OO

채권자: 가OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 강화군 양사면 인화리에 위치하고 있습니다. 주위는 농가주택, 농경지, 그리고 임야가 혼재된 지역입니다. 차량의 접근이 가능하며, 근거리에는 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 토지는 부정형이며, 현재는 "자연림" 상태로 이용되고 있습니다. 지적도 및 임야도 상으로는 맹지이나, 실제로는 북서측 및 남측으로 포장 및 비포장 도로가 개설되어 있어 차량 통행이 이루어지고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 사건입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계를 파악하기 어려우나, 일반적으로 임의경매는 채무자의 채무 불이행으로 인해 채권자의 신청에 의해 부동산을 매각하여 채권을 변제받는 절차입니다. 경매 절차를 통해 소멸되는 권리들이 있을 수 있으나, 인수되는 권리가 있는지 여부는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 면밀히 확인해야 합니다. "중복병합사건"이라는 특이사항은 동일한 부동산에 대한 여러 건의 경매 사건이 하나로 통합되어 진행됨을 의미합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 인천광역시 강화군 양사면 인화리는 전반적으로 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 농촌 지역입니다. 따라서 주변에 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않습니다. 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다. 상권 형성이나 직접적인 상업적 가치보다는 토지 자체의 잠재력에 초점을 맞춰 분석해야 합니다.

1.5. 생활정보

주변은 주로 농가 주택과 농경지, 임야 등으로 이루어져 있어 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 하지만 대중교통 이용이나 각종 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용을 위해서는 차량이 필수적이며, 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다. 최근 강화군 양사면에는 주민자치센터 건립 사업 등이 진행되고 있어 지역 기반 시설이 점진적으로 개선될 가능성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 개발 및 이용에 대한 각종 제한 사항입니다.

토지이용계획 상으로는 '계획관리지역'으로 개발 가능성이 있으나, 다음과 같은 강력한 제한이 존재합니다.

- 가축사육제한구역: 축산업 관련 활동이 제한됩니다.

- 제한보호구역(전방지역:25km) (군사기지 및 군사시설 보호법): 군사 작전상 중요한 지역으로, 건축 및 토지 이용에 대한 엄격한 규제가 적용됩니다. 강화군은 과거에도 군사시설 보호구역 완화 움직임이 있었으나, 여전히 많은 지역이 제한구역으로 지정되어 있습니다.

- 준보전산지 (산지관리법): 산지 이용 및 개발에 대한 규제가 적용됩니다. 강화군 내에서도 보전산지 규제 완화 움직임이 있었으나, 준보전산지에 대한 개발은 여전히 허가 및 관리가 필요합니다.

- 문화재 관련 규제: '문화재보호법' 및 관련 조례에 따라 문화재의 현상 변경이나 건축 인허가 사항에 대한 확인이 필수적이며, 이는 개발을 매우 제한할 수 있습니다. 강화군 내에는 많은 지정문화재와 비지정문화재가 존재하며, 역사문화환경 보존지역 내에서의 건축 행위는 엄격한 기준이 적용됩니다.

- 맹지 가능성: 지적도상 맹지인 점은 향후 도로 사용 및 건축 허가 등에 있어 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 양사면에 위치한 넓은 면적의 임야입니다. 현재 "자연림" 상태로 개발되지 않은 순수 토지로서, 감정가는 4억 7천만 원대를 상회합니다. '계획관리지역'이라는 점은 긍정적이나, 군사보호구역, 준보전산지, 문화재보호법 등 다양한 법규에 의한 개발 제한이 복합적으로 작용하고 있어, 토지의 실질적인 활용이나 개발에는 상당한 제약이 따릅니다. 이러한 제한 사항들로 인해 단기적인 투자나 개발 수익을 기대하기는 어려우며, 장기적인 안목으로 토지 가치 상승을 기다리거나, 관련 법규 완화 가능성을 염두에 둔 투자 관점에서 접근해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

- 장기적인 토지 가치 상승 잠재력: 강화군이 서해안 관광 및 레저 거점으로 발전할 가능성이 있으며, 미래 개발 가능성을 보고 투자하는 전략이 있을 수 있습니다.

- 규제 완화 가능성: 정부의 지방 소멸 대응 및 지역 활성화 정책으로 인해 향후 산지 관련 규제나 군사보호구역 규제가 완화될 가능성이 있습니다. 다만, 이는 불확실하며 장기간 소요될 수 있습니다.

- 자연림으로서의 가치: 특정 용도(예: 친환경 시설, 자연 휴양림 등)로 활용 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 이는 별도의 법적 검토 및 인허가가 필요합니다.

주의 깊은 법규 검토와 현장 답사를 통해 잠재적 리스크를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매16계