나이스옥션 법원경매 인천 2024타경578931 [1] 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 “인천경명초등학교” 남동측 인근에 위치하며, 대상물건 주위는 대규모 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 보통시됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 건물 내 제3층 제301호 외 1개호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
창 호 : 알루미늄새시 및 PVC 창호입니다.

이용상태

대상물건 일련번호(가),(나)는 공부상 근린생활시설 및 오피스텔 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 중로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경578931 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 3층301호

용도: 근린상가 (공부상 근린생활시설 및 오피스텔 용도)

감정가: 262,000,000원

토지면적: 17.31㎡ (약 5.23평)

건물면적: 51.96㎡ (약 15.72평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 “인천경명초등학교” 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 청라국제도시의 중심 상권에 자리하고 있으며, 현대적인 인프라를 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 폭 15m-20m의 중로변에 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

본 물건은 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물 내 제3층 제301호입니다. 외벽은 인조석붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 알루미늄새시 및 PVC 창호로 구성되어 있습니다.

3.2. 설비 내역

건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 및 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 7월 16일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)이며, 채권 최고액은 255,600,000원입니다. 이외 등기부에는 신탁등기 말소, 근저당권, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 255,600,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사오렌지브릿지 (대표자 이도하)

보증금: 10,000,000원

차임: 990,000원

전입(사업)일자: 2023-04-07

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사원커뮤니티

보증금: 10,000,000원

차임: 900,000원

전입(사업)일자: 2024-09-20

확정일자: 2025-01-08

배당신고일자: 2025-03-17

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사채운 (대표자 변지원)

보증금: 1,000,000원

차임: 100,000원

전입(사업)일자: 2022-01-13

대항력: 없음

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 청라동 지역은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 청라국제도시의 주요 상업지역에 속하며, 비교적 현대적인 상권이 형성되어 있습니다.

5.2. 잠재 수요

주변의 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설은 안정적인 배후 수요를 제공합니다. 또한, 오피스텔 및 상가 복합 건물로, 상층부 오피스텔 입주민들의 고정 수요를 확보할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 시설

대상 물건 남동측 인근에 인천경명초등학교가 위치하고 있습니다.

6.2. 편의 시설

인근에는 다양한 소매점, 식당, 카페 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, CGV, 롯데마트, 홈플러스 등 쇼핑 및 문화 시설 이용이 편리하며, 청라호수공원과 커넬웨이 등 휴식 공간도 가까이 있습니다. 건물 내 또는 가까운 거리에 편의점, 은행, 병의원 등 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

7. 잠재적 리스크

* 임차 관련 리스크: 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 확인되나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 물건 고유 리스크: 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 물건과 다른 특징이나 절차가 있을 수 있습니다. 건물 전체의 공실률이나 관리 상태에 대한 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역에 유해하거나 혐오시설이 집단화되어 있다는 보고는 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동의 우수한 입지에 위치한 근린상가 및 오피스텔 용도의 복합 건물입니다. 대규모 주거단지 및 상업시설과의 인접성, 편리한 교통망, 그리고 잘 갖추어진 생활 인프라는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 깨끗하며, 임차인들의 대항력 또한 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 상가 건물의 공실률 변동 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 최적의 입지: 청라국제도시 핵심 상권에 위치하며, 배후 수요가 풍부합니다.

* 권리 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로, 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 복합 용도의 잠재력: 근린생활시설 및 오피스텔 용도로 다양한 수익 창출이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

감정가는 262,000,000원입니다. 인수 보증금은 없으므로, 입찰 시에는 시장 상황, 임대 수익률, 향후 시세 차익 등을 종합적으로 고려하여 본인의 투자 전략에 맞는 가격으로 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.