나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5580 [1] 경기도 이천시 신둔면 수광리 318-1 1동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔면행정복지센터" 동측 인근에 소재하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

1동
철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건내 제2층 201호, 제3층 301호, 302호,
제4층 401호, 제5층 501호
외벽: 석재붙임, 벽돌쌓기 마감.
내벽: 내부인테리어 마감.
창호: 알루미늄샷시 이중 창호임.


2동
철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건내 제1층 101호, 제4층 401호
외벽: 석재붙임, 벽돌쌓기 마감.
내벽: 내부인테리어 마감.
창호: 알루미늄샷시 이중 창호임.




*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형의 토지로서, 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지,
자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경5580 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화서신용협동조합

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 경기도 이천시 신둔면 수광리 318-1 1동 2층 201호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 100.54㎡ (약 30.4평)

건물면적: 72.98㎡ (약 22.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 물건 내역

감정가: 310,000,000원

건축연도: 2022년 (추정)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건 중 2층 201호

주요 설비: 급.배수, 위생, 개별난방, 승강기 설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주위 환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔면행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 대중교통

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2023년 2월 3일자 화서신용협동조합 근저당권 (을1)

총 채권액: 4,607,057,900원

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (주식회사세종디엔씨)

* 근저당권 (화서신용협동조합, 윤대웅)

* 가압류 (박정민, 안준범)

* 압류 (이천시)

* 임의경매개시결정 (화서신용협동조합)

3.2. 임차인 현황

임차인: 범

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 9월 30일

대항력: 없음

3.3. 인수 권리 분석

매각으로 인해 상기 등기부현황상의 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 거래 가격은 면적, 건축연도, 층수에 따라 편차가 큽니다.

최근 신축(2026년 준공 예정)의 84.88㎡(약 25.7평) 다세대가 370,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 (평당 약 436만원).

2016년 건축된 59.72㎡(약 18.1평) 다세대는 155,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 260만원).

4.2. 최근 거래 동향

본건과 유사한 신축 건물(2022년 준공)의 경우, 제공된 신축 다세대 매매 사례(84.88㎡, 370,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본건(72.98㎡)의 시가는 약 318,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 310,000,000원은 이러한 신축 시세와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

본건 인근에는 신둔면행정복지센터가 위치하고 있습니다.

주변으로 학교, 상점, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (자세한 내용은 현장 확인 필요)

5.2. 기타 생활 인프라

신둔면은 이천시 내에서도 비교적 조용하고 주거 환경이 잘 갖추어진 지역으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 확인 불가

감정평가 시 폐문부재로 인해 건물 내부 상태를 확인하지 못했습니다.

입찰 참여 시 내부 상태를 사전에 파악하기 어려운 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

6.2. 토지 이용 규제

제1종일반주거지역 외 다수의 토지 이용 규제(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등)가 존재하여 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 향후 시장 변동성

부동산 시장 전반의 금리 변동, 경기 상황 등 외부 요인에 따른 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 준공된 도시형생활주택(다세대주택)으로, 감정가가 신축 시세와 유사한 수준에서 책정된 것으로 보입니다.

등기부상 인수해야 할 권리나 임차인의 대항력 있는 권리가 없어 권리 관계가 명확한 점은 장점입니다.

다만, 내부 확인이 불가한 점과 복합적인 토지 이용 규제가 존재한다는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 준공)로 관리 상태 양호 예상.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 판단됨.

* 주변 신축 다세대 시세와 감정가가 유사한 수준으로, 향후 가격 상승 여력 보유.

* 향후 개발 가능성을 고려한 투자 목적에 적합.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 310,000,000원입니다.

최근 유사 신축 건물(84.88㎡)의 거래가(370,000,000원)를 면적 기준으로 환산 시, 본건(72.98㎡)의 적정 시가는 약 318,000,000원 수준으로 추정됩니다.

건물 내부 미확인 리스크를 고려하되, 신축 건물이라는 점과 권리 관계의 명확성을 고려할 때, 감정가 대비 105% 수준인 325,000,000원을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

낙찰가는 경합 정도에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 시세 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.