나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5580 [6] 경기도 이천시 신둔면 수광리 318-1 2동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔면행정복지센터" 동측 인근에 소재하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

1동
철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건내 제2층 201호, 제3층 301호, 302호,
제4층 401호, 제5층 501호
외벽: 석재붙임, 벽돌쌓기 마감.
내벽: 내부인테리어 마감.
창호: 알루미늄샷시 이중 창호임.


2동
철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건내 제1층 101호, 제4층 401호
외벽: 석재붙임, 벽돌쌓기 마감.
내벽: 내부인테리어 마감.
창호: 알루미늄샷시 이중 창호임.




*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형의 토지로서, 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지,
자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건 내역: 여주지원 2024타경5580 (6)

* 소재지 및 개요: 경기도 이천시 신둔면 수광리 318-1, 2동 1층 101호, 다세대주택

* 면적 및 감정가: 토지면적 190.17㎡ (약 57.52평), 건물면적 138.05㎡ (약 41.76평), 감정가 530,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 화서신용협동조합 (경매 신청 채권자)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔면행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하여 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

* 토지 이용 및 현황: 평지의 부정형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 단지 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 주식회사세종디엔씨 (2023-02-03)

* 말소기준권리: 근저당권 (화서신용협동조합, 2023-02-03, 채권최고액 2,448,000,000원)

* 이 외 모든 등기된 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 4,607,057,900원으로 확인됨.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상임.

* 주의: 인수할 임차보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상이므로 입찰 전 철저한 현장 확인 및 명도 계획 수립이 필요함.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 318-1번지에 위치한 다세대주택으로, 2022년 11월 사용승인된 비교적 신축 건물임.

* 최근 (2026년 3월-5월) 인근 다세대/연립주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 프리마빌(104동, 2026년 준공, 84.88㎡): 370,000,000원 (약 1,360만원/평)

* 레이캐슬(106동, 2016년 준공, 59.72㎡): 155,000,000원 (약 855만원/평)

* 풍전주택(1986년 준공, 연립, 42.06㎡): 61,000,000원 (약 480만원/평)

* 본건은 전용면적 138.05㎡ (약 41.76평)으로, 비교 사례 중 가장 큰 면적을 가지고 있음. 신축(2022년)임을 감안할 때, 최근 신축된 프리마빌의 시세(약 1,360만원/평)를 적용하면 약 5억 6천만원 이상의 가치를 가질 것으로 추정됨. 감정가 5억 3천만원은 합리적인 수준으로 판단됨.

* 매매/임대 동향: 신축 다세대주택에 대한 꾸준한 수요가 예상되나, 거래 사례의 면적 및 준공 연도별 시세 편차가 크므로 정확한 시세 파악을 위한 추가 조사가 요구됨.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태:

* 1동: 철근콘크리트조 슬라브 지붕 5층 건물 내 제2층 201호, 제3층 301호, 302호, 제4층 401호, 제5층 501호. 외벽 석재/벽돌 마감, 내벽 내부인테리어, 알루미늄 샷시 이중창호.

* 2동: 철근콘크리트조 슬라브 지붕 4층 건물 내 제1층 101호, 제4층 401호. 외벽 석재/벽돌 마감, 내벽 내부인테리어, 알루미늄 샷시 이중창호.

* 본건(2동 1층 101호)의 내부 상태는 폐문 부재로 확인되지 못하여 표준적인 이용 상황을 상정하였으므로, 현장 방문 시 직접 확인이 필수적임.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 개별난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

* 주변 편의시설:

* 신둔면 행정복지센터가 가까워 행정 업무 이용이 편리함.

* 인근 지역에 소규모 상가 및 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됨.

* 교육 시설:

* 신둔초등학교, 신둔중학교 등이 인근에 소재하여 교육 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 폐문 부재로 인해 건물 내부 상태, 수리 필요성, 하자 유무 등을 사전에 파악하기 어려움. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생으로 이어질 수 있음.

* 토지이용계획 제약: 제1종일반주거지역 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 용도 제한이 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있음. 인수할 보증금은 없으나, 점유자 확인 및 명도 협상이 중요함.

* 혐오시설 존재 여부: 현재 지도상으로 인근에 명확한 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 주변 개발 현황에 따라 변동 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2022년 사용승인)의 다세대주택으로, 적절한 토지 면적과 넓은 전용 면적을 확보하고 있음. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 권리 관계 또한 매각으로 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없음. 다만, 내부 상태 확인 불가, 복합적인 토지 이용계획상의 제약, 미상 임대 관계 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 함. 감정가 5억 3천만원 대비 주변 신축 다세대 시세를 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 매각으로 인한 권리 소멸 (인수 부담 없음)

* 넓은 전용 면적 (138.05㎡)

* 이천시 지역 개발 가능성

* 합리적인 감정가 수준 (주변 신축 시세 대비)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 530,000,000원

* 주변 신축 다세대 시세 (프리마빌, 84.88㎡ 기준 약 1,360만원/평)를 본건 면적 (41.76평)에 적용 시 약 5억 6천만원 이상의 가치를 가질 것으로 추정됨.

* 신축 건물이라는 점과 비교적 넓은 면적을 고려할 때, 5억 3천만원 수준의 감정가는 적정하다고 판단됨.

* 권리 분석상 인수 부담이 없으므로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 감정가 이상에서 신중하게 접근할 필요가 있음.

* 예상 입찰가 범위: 540,000,000원 ~ 580,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.