나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5580 [7] 경기도 이천시 신둔면 수광리 318-1 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔면행정복지센터" 동측 인근에 소재하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

1동
철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건내 제2층 201호, 제3층 301호, 302호,
제4층 401호, 제5층 501호
외벽: 석재붙임, 벽돌쌓기 마감.
내벽: 내부인테리어 마감.
창호: 알루미늄샷시 이중 창호임.


2동
철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건내 제1층 101호, 제4층 401호
외벽: 석재붙임, 벽돌쌓기 마감.
내벽: 내부인테리어 마감.
창호: 알루미늄샷시 이중 창호임.




*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형의 토지로서, 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지,
자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

여주지원 2024타경5580 (7)

1.2. 소재지

경기도 이천시 신둔면 수광리 318-1 2동 4층401호

1.3. 건물 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 중 4층 401호

1.4. 용도

다세대주택

1.5. 감정가

580,000,000원

1.6. 면적

토지 면적: 190.17㎡ (약 57.5평)

토지 지분: 190.17㎡ (약 57.5평)

건물 면적: 138.05㎡ (약 41.8평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 건축년도

2021년 11월 (건축물대장 총괄표제부 기준, 사용승인일 2022년 11월 10일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔면행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하여 주거지역으로서 일반적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

단지 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

본건 소재지는 일반적인 주거지역으로, 주변에 혐오시설이나 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 말소기준권리

2023년 02월 03일 접수된 화서신용협동조합 근저당권 (채권액 2,448,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 등기부상 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 4,603,297,900원 입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 경매 참여 시 반드시 확인이 필요한 부분이며, 추후 예상치 못한 명도 또는 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 프리마빌 (104동)

* 면적: 84.88㎡ (약 25.7평)

* 거래가: 370,000,000원 (2026년 5월)

* 평당가: 약 14,400,000원

* 건축년도: 2026년 (제공된 정보 기준)

* 레이캐슬 (106동)

* 면적: 59.72㎡ (약 18.1평)

* 거래가: 155,000,000원 (2026년 3월)

* 평당가: 약 8,560,000원

* 건축년도: 2016년

* 풍전주택 (연립)

* 면적: 42.06㎡ (약 12.7평)

* 거래가: 61,000,000원 (2026년 5월)

* 평당가: 약 4,800,000원

* 건축년도: 1986년

4.2. 분석

본건 건물 면적은 138.05㎡ (약 41.8평)으로, 제공된 최근 매매 사례 중 가장 큰 면적을 가지고 있습니다.

건축년도가 2021-2022년으로 비교적 신축에 해당하여, 연식 있는 레이캐슬이나 풍전주택보다는 신축에 가까운 프리마빌과 유사한 시세가 형성될 가능성이 높습니다.

프리마빌의 평당가(약 1440만원)를 본건 건물 면적(약 41.8평)에 적용 시 약 6억 2백만원 수준이 됩니다.

감정가는 580,000,000원으로, 최근 신축 다세대 주택의 실거래가 수준을 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 미확인으로 인해 실제 가치는 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 구조이며, 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 샷시 이중 창호로 시공되었습니다.

5.2. 내부 상태

내부 상태는 폐문부재로 확인하지 못하였으므로, 표준적인 이용상황을 상정하여 평가되었습니다. 경매 참여 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

5.3. 이용 상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

5.4. 설비 내역

급배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.5. 토지 이용 상태

본건 토지는 평지의 부정형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

5.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 마감 상태, 수리 필요 여부 등을 확인할 수 없어 예상치 못한 수리비 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 각종 규제가 적용되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 매우 높아, 낙찰 후 채무 관련 민원이 발생할 가능성은 낮으나, 부동산 시장 침체 시에는 주의가 필요할 수 있습니다. (단, 경매 절차상 모두 소멸될 예정입니다.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리에 위치한 비교적 신축의 다세대주택입니다. 넓은 토지 지분과 건물 면적을 가지고 있으며, 생활 편의시설 및 교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 권리상 인수 부담은 없으나, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 신축 다세대 주택의 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대 주택으로 향후 시세 상승 기대 가능.

* 넓은 토지 지분 확보로 가치 상승 잠재력 보유.

* 주거지로서의 기본적인 입지 여건 양호.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 580,000,000원

건물 면적: 138.05㎡ (약 41.8평)

주변 신축 다세대 주택의 평당가(약 1,440만원)를 적용한 환산가: 약 602,000,000원

내부 미확인 리스크 감안 시, 보수적인 접근 권장.

예상 입찰가 범위: 493,000,000원 ~ 580,000,000원

추천 입찰가: 530,000,000원 내외

상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 주변 시세를 바탕으로 한 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 구도, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.