나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5580 [5] 경기도 이천시 신둔면 수광리 318-1 1동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔면행정복지센터" 동측 인근에 소재하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

1동
철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건내 제2층 201호, 제3층 301호, 302호,
제4층 401호, 제5층 501호
외벽: 석재붙임, 벽돌쌓기 마감.
내벽: 내부인테리어 마감.
창호: 알루미늄샷시 이중 창호임.


2동
철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건내 제1층 101호, 제4층 401호
외벽: 석재붙임, 벽돌쌓기 마감.
내벽: 내부인테리어 마감.
창호: 알루미늄샷시 이중 창호임.




*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형의 토지로서, 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지,
자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2026.1.7. 및 2026.1.13. 방근용으로부터 인테리어(필요비 및 유익비)와 공사관련 유치권 인수의 사유로 금 140,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이에 대하여 경매신청 채권자로부터 위 유치권 신고는 그 성립요건을 갖추지 못하였다는 취지의 유치권 배제 신청서(2026.1.28.자) 제출됨. 방근용으로부터 전 유치권자[(주)동산의 품격]로부터 피담보채권(창호 설치 공사대금 잔금 130,000,000원) 및 유치권을 적법하게 승계받았다는 취지의 유치권 권리신고 및 승계신고서(2026.3.3.)와 실질적으로 채무자 (주)세종디엔씨에게 채권양도통지가 도달되었다는 취지의 유치권 신고 보정서(2026. 3.17.)가 각 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경5580 (5)

소재지: 경기도 이천시 신둔면 수광리 318-1 1동 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 320,000,000원

토지면적: 100.54㎡ (약 30.41평)

건물면적: 72.98㎡ (약 22.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화서신용협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔면행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재하여 일반적인 주거지역 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

본건 건물의 소유권은 (주)세종디엔씨 앞으로 보존등기 되어 있습니다.

말소기준권리는 2023년 2월 3일자 화서신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 총 채무액은 약 4,418,747,900원이며, 경매 신청 채권자인 화서신용협동조합의 임의경매 개시결정(을7)을 포함한 대부분의 권리가 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

채권 총액: 4,418,747,900원

유치권 현황:

2026년 1월 7일 및 1월 13일, 방근용으로부터 인테리어 및 공사 관련 유치권(140,000,000원) 신고가 제출되었습니다.

이 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 경매 신청 채권자는 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

또한, 방근용은 전 유치권자로부터 피담보채권(창호 설치 공사대금 잔금 130,000,000원) 및 유치권을 적법하게 승계받았다고 주장하며 권리신고 및 승계신고서를 제출하였으나, 이 또한 성립 여부는 불분명합니다.

따라서 유치권의 존부 및 인수 여부는 경매 절차 및 추후 명확한 판단이 필요합니다.

임차인 현황:

임차인: 방근용

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입/확정일자: 2024년 7월 26일

배당신고일자: 2024년 12월 20일

대항력: 없음

특이사항: 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 하지만 본건은 유치권 신고가 있어 인수되는 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

인수되는 권리:

현재 파악된 정보상으로는, 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

그러나 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 해당 유치권 금액(140,000,000원)을 인수해야 할 위험이 있습니다.

1.3. 상권분석 및 생활정보

건물 구조 및 이용 상태:

본건은 철근콘크리트조 슬라브 지붕 5층 건물 내 5층 501호입니다.

건축물대장상 1동 건물은 5층 건물이며, 총 면적은 약 656.64㎡ (약 198.6평)입니다.

본건이 속한 단지는 총 2개의 동으로 이루어져 있으며, 총 주차 가능 대수는 16대입니다.

건물 용도는 다세대주택 및 도시형생활주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 개별난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 평지의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 단지 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

내부 상태 (확인 불가):

감정평가 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 확인하지 못하였습니다. 따라서 경매 참여 시 표준적인 이용 상황을 상정해야 하며, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

주변 시세 분석:

최근 매매 자료를 분석한 결과, 유사 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 21일 거래: '레이캐슬(106동)' (2016년식) 전용면적 59.72㎡ (약 18.1평)이 155,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 8,560,000원)

* 2026년 5월 30일 거래: '프리마빌(104동)' (2026년식, 신축) 전용면적 84.88㎡ (약 25.7평)이 370,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 14,400,000원)

본건(72.98㎡, 약 22.1평)은 '레이캐슬'보다는 면적이 크고 신축 연도상 중간 정도에 해당한다고 볼 수 있습니다. '프리마빌'의 최근 신축 시세(평당 약 1440만원)를 적용하면 약 318,170,000원 수준으로 추정되나, 이는 유치권 등의 리스크를 배제한 수치입니다. '레이캐슬'의 시세를 기준으로 환산 시 약 189,220,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 320,000,000원으로, 시장 상황 및 건물 상태에 따라 적정 가치를 판단해야 합니다.

면적 정보:

* 토지 면적: 100.54㎡ (약 30.41평)

* 건물 전용 면적: 72.98㎡ (약 22.09평)

1.4. 잠재적 리스크

유치권 미확정:

가장 큰 리스크는 방근용이 신고한 유치권(140,000,000원)의 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 만약 유치권이 적법하게 성립된다면 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로, 실제 취득 가격이 대폭 상승할 수 있습니다.

내부 상태 미확인:

폐문으로 인해 내부 상태를 확인하지 못하여, 내부 수리 비용 발생 가능성을 사전에 파악하기 어렵습니다.

향후 낙찰 후 명도 관련:

임차인이 대항력이 없으나, 협의 과정에서 명도 지연 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

혐오시설 유무:

외부 지도 서비스 및 검색 사이트 접근이 불가하여 주변 혐오시설 유무에 대한 정보 확인이 불가능합니다.

1.5. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 신둔면 소재 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 주위 환경은 일반적인 주거 지역으로서 양호한 편입니다. 건물 역시 비교적 현대적인 구조를 갖추고 있습니다. 그러나 감정가 대비 시세 분석 결과, 잠재적 가치는 있으나 유치권이라는 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다. 유치권의 성립 여부가 불투명한 상황에서 무리한 입찰은 큰 손실로 이어질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 더불어 유치권의 실체 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 내부 상태 미확인 또한 추가적인 투자 비용 발생 가능성을 시사합니다.

1.6. 투자 포인트

* 적절한 입지: 신둔면행정복지센터 인근에 위치하며, 주거단지 밀집 지역으로 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 유치권 해소 시 시세 반영 가능성: 만약 유치권 문제가 법적으로 명확하게 해결되고 인수 부담이 없거나 최소화된다면, 주변 시세에 부합하는 가치를 인정받을 수 있습니다.

* 다세대주택/도시형생활주택 수요: 해당 지역의 다세대주택 및 도시형생활주택에 대한 임대 및 매매 수요가 존재할 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

본건의 감정가는 320,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 신축 및 소형 면적 기준으로는 약 190,000,000원에서 318,000,000원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

그러나 본건은 140,000,000원에 달하는 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하다는 점에서 매우 높은 불확실성을 내포하고 있습니다. 만약 유치권이 전부 인정될 경우, 실질적인 취득 비용은 감정가 및 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

따라서, 유치권 관련 불확실성을 충분히 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 유치권 리스크를 반영하여 감정가의 70% ~ 80% 수준으로 고려해 볼 수 있으며, 구체적으로는 220,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

입찰 전, 유치권의 법적 효력 및 성립 가능성에 대한 전문가의 추가적인 법률 자문을 받는 것이 필수적입니다. 유치권이 무효로 판단될 경우, 입찰가를 재산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.