나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5580 [2] 경기도 이천시 신둔면 수광리 318-1 1동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔면행정복지센터" 동측 인근에 소재하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

1동
철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건내 제2층 201호, 제3층 301호, 302호,
제4층 401호, 제5층 501호
외벽: 석재붙임, 벽돌쌓기 마감.
내벽: 내부인테리어 마감.
창호: 알루미늄샷시 이중 창호임.


2동
철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건내 제1층 101호, 제4층 401호
외벽: 석재붙임, 벽돌쌓기 마감.
내벽: 내부인테리어 마감.
창호: 알루미늄샷시 이중 창호임.




*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형의 토지로서, 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지,
자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경5580 (2)

* 소재지: 경기도 이천시 신둔면 수광리 318-1 1동 3층301호

* 물건종별: 도시형생활주택

* 감정가: 310,000,000 원

* 면적

* 토지면적: 100.54㎡ (약 30.4 평)

* 건물면적: 72.98㎡ (약 22.1 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 화OOOOOOO (화서신용협동조합 추정)

* 건축년도: 2022년 (등기부상 사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔면행정복지센터" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하여 주거환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 이용상태 및 형상

* 평지의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 단지는 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 등기부상 을1 근저당권 (화서신용협동조합, 2023.02.03.)이 말소기준권리이며, 본 경매개시결정(을7)보다 선순위입니다.

* 말소/인수되는 권리

* 본 경매로 인해 을1, 을2, 을3 근저당권 및 갑6, 갑8, 갑9 가압류/압류, 갑7 임의경매개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 집합건물 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 구체적인 내용이 없어 확인이 필요하며, 이는 인수 시 부담이 될 수 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

* 주의: 임대차 관계가 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있습니다. 인수되는 임차보증금은 없으나, 명도 시 발생할 수 있는 분쟁 가능성은 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 개발 계획 및 시설

* 이천시 신둔면 수광리 지역은 전반적으로 주거 및 농업 지역이 혼재되어 있으며, 소규모 개발 위주로 이루어지고 있습니다.

* 주변에 신둔면행정복지센터가 있어 기본적인 행정 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 지역의 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 일반적으로 환경 관련 규제가 적용되는 지역입니다.

* 유사 물건 시세 비교

* 최근 매매 사례 분석 결과, 동일 지역 내 2026년 준공된 신축급 다세대주택(84.88㎡)이 3억 7천만원에 거래되었습니다.

* 2016년 준공된 다세대주택(59.72㎡)은 1억 5천 5백만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 건(72.98㎡, 2022년 사용승인)은 신축급 건물에 속하며, 주변 신축 건물의 시세를 고려할 때 감정가 수준에서 비교적 합리적인 시세가 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설

* 신둔면행정복지센터 등 공공기관 이용이 용이합니다.

* 인근에 편의점, 소규모 상점 등 기본적인 생활 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설

* 주변에 유치원, 초등학교, 중학교 등이 있으나, 구체적인 통학 거리 및 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료시설

* 이천시내 종합병원 등 의료시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인

* 본건은 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 현장에서 다를 수 있으며, 하자 및 수리 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 말소되지 않는 권리

* 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있으므로, 구체적인 내용 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 제한

* 본건 토지는 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 중복 규제를 받고 있어 향후 개발이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인

* 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 이천시 신둔면 수광리에 위치한 도시형생활주택으로, 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계는 명확하나, 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 최근 인근 신축 건물의 실거래가를 고려할 때, 감정가(3억 1천만원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 내부 상태 미확인, 임대차 관계 불분명 등의 경매 물건 고유의 리스크는 존재하나, 인수되는 부담이 적다는 점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 주거 상품

* 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여 주거 편의성이 높을 것으로 기대됩니다.

* 명확한 권리 분석

* 말소기준권리보다 후순위의 채권들이 모두 말소되어 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 시장 대비 합리적인 가격

* 인근 신축 건물 시세와 비교 시, 감정가 수준에서 시세차익 또는 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

* 실수요 및 투자 목적 적합

* 직접 거주 목적뿐만 아니라, 임대 수익을 통한 투자 목적으로도 고려해볼 만한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 310,000,000원입니다.

* 최근 실거래 사례(84.88㎡, 3억 7천만원)와 본 건의 면적(72.98㎡) 및 신축 연식(2022년)을 고려할 때, 시장 가치는 약 3억 2천만원 내외로 추정됩니다.

* 인수해야 할 임차보증금이 없고, 권리 관계가 비교적 명확한 점을 감안하면, 감정가 대비 80~90% 수준의 입찰가가 권장됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 270,000,000 원 ~ 300,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.