나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5580 [3] 경기도 이천시 신둔면 수광리 318-1 1동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔면행정복지센터" 동측 인근에 소재하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

1동
철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건내 제2층 201호, 제3층 301호, 302호,
제4층 401호, 제5층 501호
외벽: 석재붙임, 벽돌쌓기 마감.
내벽: 내부인테리어 마감.
창호: 알루미늄샷시 이중 창호임.


2동
철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건내 제1층 101호, 제4층 401호
외벽: 석재붙임, 벽돌쌓기 마감.
내벽: 내부인테리어 마감.
창호: 알루미늄샷시 이중 창호임.




*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 부정형의 토지로서, 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지,
자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경5580 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화OOOOOOO

1.2. 물건 상세내역

소재지: 경기도 이천시 신둔면 수광리 318-1 1동 3층302호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 100.54㎡ (약 30.41평)

토지지분: 100.54㎡ (약 30.41평)

건물면적: 72.98㎡ (약 22.07평)

건물지분: 72.98㎡ (약 22.07평)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 310,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리 소재 "신둔면행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

토지는 평지의 부정형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

단지 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 갑1: 소유권보존 (주식회사세종디엔씨, 2023-02-03)

* 을1: 근저당 (화서신용협동조합, 2,448,000,000원, 2023-02-03) - 말소기준권리

* 을2: 근저당 (화서신용협동조합, 1,740,000,000원, 2023-02-03)

* 을3: 근저당 공동담보 (윤대웅, 360,000,000원, 2023-07-05)

* 갑6: 가압류 (노경규, 13,285,000원, 2024-06-24)

* 갑7: 임의경매 (화서신용협동조합, 1,609,248,752원, 2024-09-23)

* 갑8: 가압류 (안준범, 25,397,900원, 2024-10-14)

* 갑9: 압류 (이천시, 2025-04-01)

등기부채권 총액: 4,586,682,900원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리는 2023년 02월 03일 접수된 화서신용협동조합의 근저당 (을1)입니다.

매각으로 인해 을1, 을2, 을3, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 등기된 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

소유권보존 등기(갑1)는 매각 후에도 말소되지 않습니다.

본 건의 경우, 특별히 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

현재 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계는 확인되지 않았으므로 경매 참여 시 임차인 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 프리마빌(104동) (2026년 5월 거래, 84.88㎡, 3.7억원): 3.3058㎡당 약 435.9만원

* 레이캐슬(106동) (2026년 3월 거래, 59.72㎡, 1.55억원): 3.3058㎡당 약 259.5만원

* 풍전주택 (2026년 5월 거래, 42.06㎡, 0.61억원): 3.3058㎡당 약 145.0만원 (연립주택, 건축년도 오래되어 비교 시점 차이 큼)

4.2. 면적별/연식별 가격 비교

본건은 건물 전유면적 72.98㎡(약 22.07평)에 해당하는 도시형생활주택입니다.

건축물대장상 사용승인일이 2022년 11월 10일로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

감정가 310,000,000원(약 1,404.6만원/평)은 최근 거래된 프리마빌(약 1,440.8만원/평)과 유사한 수준이며, 레이캐슬(약 857.8만원/평)보다 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 이는 본건이 비교적 신축이며 면적 또한 중간값임을 반영하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물대장에 따르면 본건은 총 2개 동으로 구성되어 있으며, 1동은 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물입니다.

외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 내부인테리어 마감, 창호는 알루미늄샷시 이중 창호입니다.

단지 내 급.배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주거 이용 현황

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 불가 사항

건물 내부 상태는 폐문부재로 인해 확인하지 못했습니다. 따라서 표준적인 이용상황을 상정하였으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인하시기 바랍니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대관계가 불명확하여 실제 거주자 또는 임차인과의 명도 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 내용에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

본건은 공동담보 물건으로, 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 높은 수준입니다. 이는 경매 진행에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 신둔면 수광리에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건축물(2022년 사용승인)이며 주변 환경이 양호하고 교통 접근성도 보통 수준입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 상태로 낙찰받을 수 있습니다.

다만, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며 임대 관계가 불명확한 점은 주요 리스크 요인입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 유사 면적 및 건축 연도의 물건 시세를 적절히 반영하는 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물(2022년 사용승인)로 상품성이 우수함.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리 관계가 깨끗함.

* 토지/건물 일괄 매각으로 안정적인 소유권 확보 가능.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 수준.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가가 310,000,000원이며, 최근 거래된 유사 물건(프리마빌)의 시세와 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 내부 확인 불가 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 270,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 추가 조사 및 권리관계 재확인 후 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.