나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경369 [2] 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 9층938호 지식산업센터 경매

서울특별시 금천구 디지털로10길 78 가산테라타워, 9층938호 (지식산업센터) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경369(서울남부지방법원 경매15계). 감정가 251,000,000원, 최저가 82,248,000원. 매각기일은 2026-07-23입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 369 [2]
소재지	서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 9층938호
도로명주소	서울특별시 금천구 디지털로10길 78 가산테라타워, 9층938호
용도	지식산업센터
건물명	가산테라타워
매각기일	2026.07.23
관할법원	서울남부지방법원 경매15계 (02-2192-0054)
이용제한	대공방어협조구역, 산업시설구역, (접함)공공시설구역, 준공업지역, 일단의공업용지조성사업지역, 도시지역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역, 국가산업단지, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 지구단위계획구역, (저촉)중로2류(폭 15m~20m), (저촉)지구단위계획구역, (저촉)소로1류(폭 10m~12m), (접함)소로1류(폭 10m~12m)

서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 9층938호 지식산업센터 경매 물건 이미지

면적

토지면적	12.27㎡ (3.71평)
건물면적	48.60㎡ (14.70평)

금액

감정가	251,000,000원
최저가	82,248,000원 (감정가 대비 33%)
입찰보증금	8,224,800원 (10%)
유찰횟수	5회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.12.03	251,000,000원	유찰
2차	2026.01.28	200,800,000원	유찰
3차	2026.03.18	160,640,000원	유찰
4차	2026.04.23	128,512,000원	유찰
5차	2026.06.09	102,810,000원	유찰
6차	2026.07.23	82,248,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선) 남동측 근거리에 위치하고 주위에 지식산업센터 및 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재함.
교통상황: 본건은 중로에 접하여 본건까지 차량 주정차 용이하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(가산디지털단지역, 1, 7호선)이 소재함.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상17층건물 내 제9층 제937호 및 938로서 (2020.02.14.사용승인)

외벽: 복합판넬 마감 등
창호: 샷시창호마감임.
이용상태: 공부상 '공장(지식산업센터)'으로 이용중임
설비내역: 위생설비 및 급배수설비, 엘리베이터, 화재탐지 및 화재경보장치, 소화전설비, 냉난방설비 등 되어있음
토지의 형상 및 이용상태: 대체로 평탄한 세장형 평지의 토지로서 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 북동측으로 중로와 접하고 남동측으로 소로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(저촉), 중로(폭15m~20m)(2021-10-28)(접함), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역임.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	33건	54%	279,889,488원
최근 6개월	49건	55%	278,925,394원
최근 12개월	63건	59%	279,122,651원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경369 (2)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 9층 938호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 251,000,000 원

* 토지면적: 12.27㎡ (약 3.71평)

* 토지지분: 12.27㎡ (약 3.71평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 48.60㎡ (약 14.70평)

* 건물지분: 48.6㎡ (약 14.70평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 별도등기, 공용부분 관리비 미납 가능성

* 주의사항: 별도등기, 미납 관리비 인수 가능성

* 특수물건정보: 별도등기 (구분지상권)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)에서 남동측으로 인접해 있습니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

본건은 중로에 접해 있어 차량 접근 및 주차가 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 가산디지털단지역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

본건 북동측으로는 중로(폭 15m~20m)와 접하고, 남동측으로는 소로(폭 10m~12m)와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 일단의 공업용지 조성사업지역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자 내역

주OOOOOOOO (경매 신청 채권자)

우리은행 (2020-03-25 근저당 설정, 2025-02-19 임의경매 신청)

신용보증기금 (2024-12-17 가압류)

서울보증보험 (2025-01-08 가압류)

* 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 3월 25일자 우리은행의 근저당권입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리

대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기가 있습니다. 을구 1번 구분지상권설정(지상권자: 금천구, 2020년 2월 3일 접수)이 이에 해당합니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

또한, 공용부분 관리비 1,764,695원 (2025.11.20. 기준) 미납 내역이 있어 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 임차인 현황

임대관계는 현재 미상입니다. 보증금 총액은 0원으로 확인되었으나, 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 등기부 요약

토지 등기부상 소유권 이전, 소유권 이전 신탁 등기가 있으며, 과거 구분지상권 설정이 있었으나 말소되었습니다.

집합건물 등기부상으로는 신탁 등기 말소, 우리은행 근저당권, 신용보증기금 가압류, 서울보증보험 가압류, 우리은행 임의경매 개시결정 등이 등기되었다가 말소되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권

본건이 위치한 가산동은 서울디지털산업단지(G밸리)의 중심지로, 수많은 IT 및 지식산업 관련 기업들이 밀집해 있습니다. 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 배후수요

단지 내 근무하는 직장인 수요가 풍부하며, 인근 아파트 및 오피스텔 거주민 수요도 확보하고 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

가산디지털단지역 주변으로 대형 쇼핑몰(마리오아울렛, W몰 등), 백화점, 영화관, 은행, 병원, 식당가 등 다양한 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육환경

교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 서울시남부교육지원청에 확인이 필요합니다.

* 주변 시설 검색 결과

서울특별시 금천구 가산동 219-5 인근 지역은 주로 지식산업센터와 오피스텔, 상업시설이 밀집한 업무지구입니다. 특별히 혐오시설이 밀집한 지역이라는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도 등기 (구분지상권)

토지 등기부상 을구 1번으로 설정된 금천구의 구분지상권은 매각으로 인해 말소되지 않고 인수될 수 있는 권리입니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 미납 관리비

집합건물 등기부상 별도 사항으로, 공용부분 관리비 1,764,695원이 미납된 것으로 확인되었습니다. 이 미납 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 관리사무소에 정확한 인수 금액을 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상

임차인의 보증금 및 월세 등 임대관계가 확인되지 않았습니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연의 위험을 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산디지털단지역 인근의 역세권 지식산업센터로, 풍부한 배후수요와 잘 갖춰진 교통 및 편의시설을 갖춘 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만, 매각으로 인해 인수될 수 있는 구분지상권과 미납 관리비, 그리고 미확인된 임대 관계 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 위험 요소입니다. 이러한 권리관계와 부담을 철저히 분석하고, 명확히 파악한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 가산디지털단지역 도보권으로 교통 및 상업시설 이용이 매우 편리합니다.

* 풍부한 임대 수요: G밸리 내 다수의 기업체 종사자와 인근 주거 인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 개발 호재: 가산동 일대는 지속적인 도시 개발 및 산업 단지 재정비 사업이 진행되는 지역으로 미래 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 251,000,000원입니다. 인수되는 권리(구분지상권, 미납 관리비)와 임대차 관계 미확인으로 인한 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수되는 구분지상권의 가치 하락 요인

* 미납 관리비 인수 비용

* 명도 관련 예상 비용 (시간, 비용)

* 현 임대료 수준 및 공실률 고려

* 본 물건의 면적 대비 시세 및 주변 매물 가격

위 고려사항을 종합하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 200,800,000원 ~ 225,900,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 advisable 합니다. (정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 및 임대 시세 조사가 필수적입니다.)

Sources:

The provided text describes the area as "지식산업센터 및 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재함" and "서울디지털산업단지(G밸리)의 중심지". The Google search for "서울특별시 금천구 가산동 219-5 주변 혐오시설" did not yield specific results indicating nearby hazardous facilities, supporting the description of the area as commercial/industrial.1.물건 기본정보