나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9982 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 391-29 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9982 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 391-29 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9982
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 391-29 제4층 제402호
• 감정가: 269,258,000원
• 최저가: 269,258,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매15계 2025타경9982 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 391-29 제4층 제402호 | 감정가: 269,258,000원 | 최저가: 269,258,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9982 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9982 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 391-29 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 269,258,000원

토지면적: 33.06㎡ (약 9.99평)

건물면적: 60.63㎡ (약 18.34평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 박OO

주의사항: 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

신정초등학교 북서측 및 남서측 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 2·5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 남서측 하향의 완경사지 가장형 및 인접지 대비 등고평탄한 세장형으로, 각각 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 원추표면구역으로 지정되어 있어 항공기 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 이OO입니다. 채권자는 박OO입니다.

소유자와 채무자가 동일인으로, 채무자의 재산에 대해 경매가 개시된 상황입니다.

등기부상 권리 관계는 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 예상되나, 인수되는 권리가 있는지 여부는 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

특히, 본건 제4층 제402호(일련번호 나)에 테라스 부분에 무단 증축된 제시외건물 ㉠이 소재하며, 이는 위반(불법)건축물에 해당될 가능성이 있습니다. 이로 인해 원상회복 명령이나 이행강제금 부과 등의 제재가 발생할 수 있으므로, 관할관청에 신고, 허가 유무, 유효 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

제시외 건물 ㉠은 외부 관찰 및 목측에 의한 개략적인 면적으로 감정평가되었으므로, 추후 정밀 측정 시 면적 변동 가능성이 있습니다.

임대 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

까치산역 인근으로 상업 및 편의시설이 발달해 있으며, 신정초등학교가 인접하여 학생 및 학부모 관련 업종의 수요도 기대할 수 있습니다.

전반적으로 안정적인 배후 수요를 기반으로 하는 지역 상권으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

신정초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

지하철 2·5호선 까치산역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

주변에 생활 편의시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 불편함이 적습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 제시외 불법 증축 건물로 인한 법적 제재(이행강제금, 원상회복 명령) 가능성입니다. 이는 상당한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

건물의 사용승인일이 1996년(102호) 및 2010년(402호)으로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상으로, 현 임차인이 있을 경우 명도에 대한 협상 및 명도 소송 등의 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

공항 관련 구역 지정으로 인한 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 교통 및 교육 환경이 양호한 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

하지만, 제시외 건물의 불법 증축 여부 및 그에 따른 법적 책임 문제는 본건의 가치와 투자 수익성에 중대한 영향을 미칠 수 있는 핵심적인 요소이므로, 반드시 사전에 철저한 확인과 대비가 필요합니다.

이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 관련 비용을 감안하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

교통의 편리성(지하철역 및 버스 접근성)과 학군(신정초등학교 인접)을 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

만약 제시외 불법 증축 부분의 법적 문제를 해결할 수 있다면, 정상화 과정에서 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다세대주택으로서 층별 분할 매각 또는 전체 임대 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계