나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경89197 [1] 경기도 양주시 회암동 569-8 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2024.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1),(3),(5),(6): 본건은 경기도 양주시 회암동 소재 "양주톨케이트" 남동측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설 및 주택, 농지 등으로 형성되어 있음.
기호(7),(12): 본건은 양주시 남면 신산리 소재 "남면초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 농경지 및 근린생활시설, 국방시설 등으로 형성되어 있음.
기호(13),(15): 본건은 경기도 포천시 소흘읍 이곡리 소재 "유정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1),(3),(5),(6): 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리 및 노선수 등으로 보아 교통상황은 대체로 양호시 됨.
기호(7),(12): 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리 및 노선수 등으로 보아 교통상황은 대체로 무난시 됨.
기호(13),(15): 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리 및 노선수 등으로 보아 교통상황은 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로, 근린생활시설 건물 부지로 이용중임.
기호(3): 부정형의 토지로, 단독주택 건물 부지로 이용중임.
기호(5),(6): 도로부지임.
기호(7): 부정형의 토지로, 창고시설 부지로 이용중임.
기호(12): 사다리형의 토지로, 나지 상태임.
기호(13): 부정형의 토지로, 공업용 건물 등의 부지로 이용중임.
기호(15): 부정형의 토지로, 나지 및 일부 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 북동측으로 진입도로에 접하며, 현황 북서측 도로부지를 통해 진출입 가능함.
기호(3): 북동측으로 진입도로에 접하며, 현황 북서측 도로부지를 통해 진출입 가능함.
기호(5),(6): 도로부지임.
기호(7): 북서측으로 기호(12)를 경유하여 도로에 접함.
기호(12): 북서측으로 도로에 접함.
기호(13): 북측으로 도로에 접하며, 남측으로 현황도로에 접함.
기호(15): 북측으로 도로에 접하며, 남측으로 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형,회암09) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3): 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형,회암09), 대로1류(폭 35m-40m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(5): 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형,회암09) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(6): 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형,회암09) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(7): 자연녹지지역, 성장관리계획구역(상업형,남면25), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(위탁지역은 비행안전구역내에서도 동일하게 적용되며 위탁지역외의 신고대상 건축물은 협의바람)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(위임지역10M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(12): 자연녹지지역, 성장관리계획구역(상업형,남면25), 중로3류(폭 12m-15m) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(위탁지역은 비행안전구역내에서도 동일하게 적용되며 위탁지역외의 신고대상 건축물은 협의바람)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(위임지역10M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역(효촌-신산)<도로법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(13): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역) 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법
>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(15): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역) 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지" 및 "지적및건물개황도"참조바람.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로,
벽체: 판넬
바닥: 타일붙임 등
창호: PVC창호 등임.

기호(4): 철근콘크리트구조 경량철골구조지붕 2층 건물로,
외벽: 벽돌붙임 등
내벽: 벽지붙임 등
바닥: 장판 등
창호: PVC창호 등임.

기호(8),(9).(10),(11): 각 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로,
벽체: 판넬
창호: PVC창호 등임.

기호(14): 각 시멘트 불록조 스레이트지붕 단층 건물로,
기호(14-1),(14-3):
외벽: 페인팅 마감
창호: 알루미늄 창호 등

기호(14-2):
외벽: 벽돌쌓기 마감
창호: PVC 창호 등임.

이용상태

기호(2): 근린생활시설로 이용중임.
기호(4): 1층은 창고, 2층은 단독주택으로 이용중임.
기호(8),(9),(10),(11): 각 창고로 이용중임.
기호 (14-1),(14-3): 공부상 공장용도로, 현재 미사용중임.
기호(14-2): 공부상 기숙사 용도로, 현황 주택 용도임.

설비내역

기호(2): 기본 전기설비, 위생설비 등이 되어있음.
기호(4): 기본 전기설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.
기호(8),(9),(10),(11): 기본 전기설비, 위생설비 등이 되어있음.
기호(14): 전기설비 되어있으며, 기호(14-2)는 위생설비 및 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적및건물개황도" 및 "사진용지"등 참조바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록6.토지는 지분매각임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경89197 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 회암동 569-8

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,360,226,710원

* 토지면적: 928.00㎡ (약 280.72평)

* 건물면적: 305.88㎡ (약 92.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 토지 일부 지분 매각 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 6. 토지는 지분 매각임

1.1. 1. 건물 상세 정보

* 건물 (2) - 제2종근린생활시설 (일반음식점)

* 구조: 경량철골구조, 기타지붕, 단층

* 연면적: 97.2㎡ (약 29.4평)

* 건축면적: 97.2㎡

* 토지면적: 199㎡ (기호 1 해당 추정)

* 사용승인일: 2017년 5월 30일

* 건물 (4) - 단독주택

* 구조: 철근콘크리트구조, 기타지붕, 2층

* 연면적: 208.68㎡ (약 63.1평)

* 건축면적: 131.03㎡

* 토지면적: 660㎡ (기호 3 해당 추정)

* 이용상태: 1층 창고, 2층 단독주택

* 사용승인일: 2012년 11월 16일

* 기타 건물: 기호 (8),(9).(10),(11) - 각 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 창고시설. 기호 (14) - 시멘트 블록조 스레이트지붕 단층 건물 (14-1, 14-3 공부상 공장, 미사용 중 / 14-2 공부상 기숙사, 현황 주택 용도). (자세한 면적 및 구체적 정보는 감정평가서 참조 필요)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 기호(1),(3),(5),(6): 경기도 양주시 회암동 소재 "양주톨게이트" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 주택, 농지 등으로 형성되어 있음.

* 기호(7),(12): 양주시 남면 신산리 소재 "남면초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 근린생활시설, 국방시설 등으로 형성되어 있음.

* 기호(13),(15): 경기도 포천시 소흘읍 이곡리 소재 "유정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황:

* 기호(1),(3),(5),(6): 간선도로 접근성, 버스정류장 거리 및 노선 수 등을 고려할 때 교통 상황은 대체로 양호함.

* 기호(7),(12),(13),(15): 간선도로 접근성, 버스정류장 거리 및 노선 수 등을 고려할 때 교통 상황은 대체로 무난함.

* 형태 및 이용상태:

* 기호(1): 부정형 토지, 근린생활시설 건물 부지.

* 기호(3): 부정형 토지, 단독주택 건물 부지.

* 기호(5),(6): 도로부지.

* 기호(7): 부정형 토지, 창고시설 부지.

* 기호(12): 사다리형 토지, 나지 상태.

* 기호(13): 부정형 토지, 공업용 건물 부지.

* 기호(15): 부정형 토지, 나지 및 일부 건물 부지.

* 인접 도로상태:

* 기호(1),(3): 북동측 진입도로 접합, 북서측 도로부지 통해 진출입 가능.

* 기호(5),(6): 도로부지.

* 기호(7): 북서측 기호(12) 경유하여 도로 접합.

* 기호(12): 북서측 도로 접합.

* 기호(13),(15): 북측 도로 접합, 남측 현황도로 접합.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 주요 용도지역: 자연녹지지역, 계획관리지역.

* 주요 제한사항: 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

* 기호(7),(12): 군사기지 및 군사시설 보호법상 비행안전구역, 제한보호구역 포함.

* 기호(13),(15): 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(일부제한).

1.3. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

* 말소기준권리: 2023년 6월 22일 서서울신용협동조합 근저당권 (2,760,000,000원).

* 경매개시결정: 2024년 10월 28일 서서울신용협동조합 (2,400,021,286원).

* 기타 권리: 양주시 압류 (2025년 1월 3일).

* 등기부상 모든 을구 권리는 말소될 것으로 예상됨. (말소: 말소로 기재된 권리들)

* 총 등기부채권액: 2,760,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 없음

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2024년 5월 24일

* 확정일자: 2025년 1월 14일

* 배당신고일자: 2025년 1월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음. (주의: 배당신고일자, 확정일자 등은 매각기일 이후 변동 가능성이 있으므로 확인 필요)

* 인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 대상 부동산은 양주시 회암동에 위치하며, 주변 환경은 전반적으로 농경지, 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 양주톨게이트 인근으로 광역 접근성이 양호한 편임.

* 기호 (7), (12) 토지 인근에 국방시설이 위치하며, 비행안전구역 및 제한보호구역에 포함되어 있어 개발에 제약이 있을 수 있음.

* 해당 지역은 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등으로 지정되어 있어, 업종 선택 시 관련 법규 확인이 필수적임.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 남면초등학교, 유정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 제공함.

* 교통시설: 양주톨게이트 인근으로 수도권제1순환고속도로 등 주요 고속도로 이용이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역임.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업시설은 다소 거리가 있을 수 있음.

* 주변 혐오시설: 자체 조사 및 제공된 감정평가서상 특정 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 기호 (7), (12) 토지 인근에 국방시설이 위치함.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 목록 6. 토지가 지분으로 매각되어 소유권 행사 및 관리에 어려움이 발생할 수 있음. 공동 소유자들과의 협의가 필수적임.

* 국방시설 및 비행안전구역: 기호 (7), (12) 토지 인근에 국방시설이 있고 비행안전구역 등으로 지정되어 있어, 건축이나 토지 이용에 제약이 따를 수 있음.

* 복합적 토지 이용 및 규제: 대상 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별로 용도, 형상, 이용 현황, 토지이용계획 및 제한상태가 다양하여 복합적인 관리가 요구됨. 특히 자연녹지지역, 계획관리지역 등 지역별 규제를 면밀히 검토해야 함.

* 제시외 건물: 제시외 건물 포함 매각으로, 해당 건물들의 현황 및 철거 여부 등 추가 확인이 필요함.

* 태양광 설비: 목록 3. 토지 지상의 태양광 설비가 목록 4. 단독주택의 전기설비로 이용 중인 점은 감정평가서에 명시되어 있으나, 해당 설비의 법적 지위 및 인수 여부를 명확히 확인해야 함.

* 임대 관계: 임차인 주 은 대항력이 없으나 보증금 20,000,000원이 존재함. 명도 및 보증금 관련 사항을 세밀히 검토해야 함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 회암동에 위치한 근린주택으로, 다양한 토지 필지와 건물이 혼재된 복합 물건임. 양주톨게이트 인근에 위치하여 교통 접근성은 양호한 편이나, 일부 토지는 국방시설 인근 및 비행안전구역에 포함되어 있으며, 토지 이용 계획상 여러 제약을 받고 있음. 특히 목록 6. 토지의 지분 매각은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로, 공동 소유자들과의 원만한 협의 없이는 향후 관리가 어려울 수 있음. 임차인 주 은 대항력이 없으나, 보증금 2,000만원이 존재하므로 명도 과정에서 이를 고려해야 함. 전반적으로 현황 및 권리 관계 파악 후 신중한 접근이 필요한 물건임.

1.8. 투자 포인트

* 광역 접근성: 양주톨게이트 인근으로 수도권 접근이 용이하며, 고속도로 이용이 편리함.

* 혼재된 용도: 근린생활시설, 주택, 창고, 나지 등 다양한 형태의 토지 및 건물로 구성되어 있어, 향후 개발 또는 용도 변경 가능성을 탐색해 볼 수 있음.

* 잠재적 개발 가치: 자연녹지지역 및 계획관리지역에 포함된 토지들이 있어, 관련 규제 완화 또는 개발 계획 수립 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

* 본 건은 제공된 JSON 정보 내에 주변 시세 관련 데이터가 없어 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건과 유사한 조건(면적, 용도, 지역, 상태 등)을 가진 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 시세 정보를 추가로 확보하여, 감정가 대비 낙찰률, 권리 인수 여부, 명도 비용, 명도 저항 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다.

* 또한, 지분 매각이라는 특수성을 감안하여 공동 소유자들과의 협상 가능성 및 예상 비용을 산정해야 하며, 국방시설 및 비행안전구역 등 입지적 제약을 고려한 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 따라서, 현 시점에서는 예상 입찰가 제시가 어렵다는 점을 양해 부탁드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.