나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경89197 [2] 경기도 양주시 남면 매곡리 85-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2024.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1),(3),(5),(6): 본건은 경기도 양주시 회암동 소재 "양주톨케이트" 남동측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설 및 주택, 농지 등으로 형성되어 있음.
기호(7),(12): 본건은 양주시 남면 신산리 소재 "남면초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 농경지 및 근린생활시설, 국방시설 등으로 형성되어 있음.
기호(13),(15): 본건은 경기도 포천시 소흘읍 이곡리 소재 "유정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1),(3),(5),(6): 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리 및 노선수 등으로 보아 교통상황은 대체로 양호시 됨.
기호(7),(12): 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리 및 노선수 등으로 보아 교통상황은 대체로 무난시 됨.
기호(13),(15): 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리 및 노선수 등으로 보아 교통상황은 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로, 근린생활시설 건물 부지로 이용중임.
기호(3): 부정형의 토지로, 단독주택 건물 부지로 이용중임.
기호(5),(6): 도로부지임.
기호(7): 부정형의 토지로, 창고시설 부지로 이용중임.
기호(12): 사다리형의 토지로, 나지 상태임.
기호(13): 부정형의 토지로, 공업용 건물 등의 부지로 이용중임.
기호(15): 부정형의 토지로, 나지 및 일부 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 북동측으로 진입도로에 접하며, 현황 북서측 도로부지를 통해 진출입 가능함.
기호(3): 북동측으로 진입도로에 접하며, 현황 북서측 도로부지를 통해 진출입 가능함.
기호(5),(6): 도로부지임.
기호(7): 북서측으로 기호(12)를 경유하여 도로에 접함.
기호(12): 북서측으로 도로에 접함.
기호(13): 북측으로 도로에 접하며, 남측으로 현황도로에 접함.
기호(15): 북측으로 도로에 접하며, 남측으로 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형,회암09) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3): 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형,회암09), 대로1류(폭 35m-40m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(5): 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형,회암09) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(6): 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형,회암09) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(7): 자연녹지지역, 성장관리계획구역(상업형,남면25), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(위탁지역은 비행안전구역내에서도 동일하게 적용되며 위탁지역외의 신고대상 건축물은 협의바람)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(위임지역10M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(12): 자연녹지지역, 성장관리계획구역(상업형,남면25), 중로3류(폭 12m-15m) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(위탁지역은 비행안전구역내에서도 동일하게 적용되며 위탁지역외의 신고대상 건축물은 협의바람)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(위임지역10M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역(효촌-신산)<도로법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(13): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역) 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법
>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(15): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역) 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

별첨 "사진용지" 및 "지적및건물개황도"참조바람.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로,
벽체: 판넬
바닥: 타일붙임 등
창호: PVC창호 등임.

기호(4): 철근콘크리트구조 경량철골구조지붕 2층 건물로,
외벽: 벽돌붙임 등
내벽: 벽지붙임 등
바닥: 장판 등
창호: PVC창호 등임.

기호(8),(9).(10),(11): 각 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층 건물로,
벽체: 판넬
창호: PVC창호 등임.

기호(14): 각 시멘트 불록조 스레이트지붕 단층 건물로,
기호(14-1),(14-3):
외벽: 페인팅 마감
창호: 알루미늄 창호 등

기호(14-2):
외벽: 벽돌쌓기 마감
창호: PVC 창호 등임.

이용상태

기호(2): 근린생활시설로 이용중임.
기호(4): 1층은 창고, 2층은 단독주택으로 이용중임.
기호(8),(9),(10),(11): 각 창고로 이용중임.
기호 (14-1),(14-3): 공부상 공장용도로, 현재 미사용중임.
기호(14-2): 공부상 기숙사 용도로, 현황 주택 용도임.

설비내역

기호(2): 기본 전기설비, 위생설비 등이 되어있음.
기호(4): 기본 전기설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.
기호(8),(9),(10),(11): 기본 전기설비, 위생설비 등이 되어있음.
기호(14): 전기설비 되어있으며, 기호(14-2)는 위생설비 및 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적및건물개황도" 및 "사진용지"등 참조바람.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

의정부지방법원 2024타경89197 (2)

소재지

경기도 양주시 남면 매곡리 85-1

용도

창고시설

감정가

1,929,226,880원

토지면적

3603. 00㎡ (약 1089.4평)

건물면적

687. 34㎡ (약 207.95평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

공동담보, 대항력있는임차인

주의사항

일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 양주시 회암동 소재 "양주톨게이트" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 주택, 농지 등이 혼재된 지역입니다. 또한 양주시 남면 신산리 소재 "남면초등학교" 북서측 인근에도 위치하며, 이곳은 농경지, 근린생활시설, 국방시설 등으로 형성되어 있습니다. 포천시 소흘읍 이곡리 지역은 주택 및 농경지로 이루어져 있습니다.

교통상황

간선도로와의 접근성이 양호하며, 버스정류장까지의 거리 및 노선수를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 대체로 양호하거나 무난한 편으로 평가됩니다.

토지 이용 및 형태

기호(1),(3),(13),(15) 토지는 부정형이며, 근린생활시설, 단독주택, 공업용 건물 부지 등으로 이용 중입니다. 기호(5),(6) 토지는 도로부지입니다. 기호(7) 토지는 부정형으로 창고시설 부지로, 기호(12) 토지는 사다리형의 나지 상태로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

각 필지별로 북동측, 북서측, 북측, 남측 등으로 진입도로에 접해 있으며, 일부 필지는 인접 필지를 경유하여 도로에 접하거나 현황 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지들은 주로 자연녹지지역, 계획관리지역에 속하며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 비행안전구역, 제한보호구역, 대로, 중로 등 도로 관련 규제를 받고 있습니다. (자세한 내용은 감정평가서 요약의 토지이용계획 및 제한상태 참조)

주변 시설 (혐오시설 포함)

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 농지, 주택, 근린생활시설, 국방시설 등이 혼재되어 있으며, 양주톨게이트 및 남면초등학교가 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근이 가능한 지역입니다.

3. 권리분석

권리 요약

본 건은 부동산 임의경매로, 등기부상 말소기준권리는 2023년 6월 22일 접수된 서서울신용협동조합의 근저당권(을7)입니다. 이 기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 이 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-14

* 대항력: 있음

임차인 관련 주의사항

임차인 안 은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있어, 인수 여부 및 구체적인 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. (금액이 0원이라도 주의 필요 문구 포함)

토지 및 건물 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 4,113,909,464원

건물 등기부채권 총액: 4,113,909,464원

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 명시된 바 없습니다. (지상권개요: 공란)

4. 상권분석

대상 물건은 경기도 양주시 남면 매곡리 85-1번지에 위치한 창고시설입니다. 주변은 농경지, 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 양주톨게이트에 인접하여 물류 및 운송 접근성이 용이한 지역적 특성을 가지고 있습니다. 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별로 상이한 용도(창고, 근린생활시설, 주택, 나지, 도로부지 등)로 이용되고 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다. 대규모 산업 단지보다는 소규모 공업시설 및 물류 창고, 근린생활시설이 발달한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통 편의성

양주톨게이트가 인근에 있어 수도권 광역 교통망 접근이 용이합니다. 대중교통 이용은 버스정류장까지의 거리 및 노선 수를 고려할 때 대체로 무난한 수준입니다.

주변 편의시설

남면초등학교가 인근에 위치하며, 근린생활시설도 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대형마트, 병원 등 대규모 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인

보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 임차인 안 의 존재는 명도 및 권리 관계에 있어 불확실성을 내포하고 있습니다.

제시외 건물 포함

일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 철거 또는 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

토지 이용 제한

일부 필지가 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 제한보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

현황 도로 이용 필지

목록 7, 12 토지는 일부 현황 도로로 이용 중이며, 목록 12 토지는 보상 절차가 진행 중이라는 점은 향후 토지 이용 또는 소유권과 관련한 이슈가 발생할 수 있음을 시사합니다.

평가 제외 물건

토지 지상의 컨테이너 및 건물 옥상 태양광발전설비가 평가에서 제외되었다는 점은, 이들 물건에 대한 소유권 분쟁이나 별도 처리가 필요할 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 남면 매곡리 일대에 위치한 창고시설로, 넓은 토지 면적과 여러 동의 건물로 구성되어 있습니다. 양주톨게이트 인접으로 물류 이동이 용이한 교통의 이점이 있으며, 주변이 농지, 주택, 근린생활시설 등과 혼재되어 있어 개발 가능성이 있는 지역입니다. 그러나 대항력있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 제시외 건물 포함, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항 등은 투자가치 분석 시 신중하게 검토해야 할 요소입니다. 특히, 0원 보증금의 대항력 있는 임차인은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광역 교통망 접근성: 양주톨게이트 인접으로 물류 이동 및 수도권 접근이 용이합니다.

* 넓은 토지 면적: 3603.00㎡(약 1089.4평)의 넓은 토지는 향후 확장 또는 다각적인 활용이 가능합니다.

* 창고시설 용도: 현재 창고시설로 이용 중이며, 물류 및 보관 시설에 대한 수요는 꾸준합니다.

* 복합 용도 가능성: 다양한 필지로 구성되어 있어, zoning 규제 범위 내에서 추가적인 개발 또는 용도 변경 가능성을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,929,226,880원을 기준으로 하되, 인수할 보증금이 0원이므로 이를 제외한 실제 낙찰가 산정은 물건의 시장 가치, 주변 시세, 명도 가능성, 권리 관계의 복잡성, 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 명확한 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 토지 이용 제한 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. (본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하지 않으며, 투자자는 별도의 정밀 분석을 통해 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.