나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [10] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제1층 제101호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2022-07-14)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층(101호) : 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)
2층 ~ 6층(201호~ 602호) : 다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역
<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약
에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제2층 제203호

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7578 (10)

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물

사용승인일: 2022년 7월 14일

감정가: 303,000,000원

토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

건물면적: 28.05㎡ (약 8.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목포수산업협동조합 (등기부 요약 기반 추정)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

도로상태: 본건 북측으로 약 12m 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권 보존: 조재한 (2022-07-22)

* 근저당: 목포수산업협동조합 (채권최고액 4,920,000,000원, 말소기준권리) (2022-07-22)

* 임의경매: 목포수산업협동조합 (청구금액 4,198,152,828원) (2025-01-24)

권리 분석 결과: 본건 등기부상 을1 근저당이 말소기준권리이며, 경매로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유진주 (유 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/확정일자: 2023-12-11

* 배당신고일자: 2025-03-13

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 대항력 없는 임차인으로 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

물건 용도: 본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물 내 1층 일부는 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)로 사용되고 있습니다.

주변 상권: 주택가에 위치하여 근린생활시설 및 시장이 인접해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

개발 가능성: 최근 주변 지역이 '모아타운' 후보지로 지정되면서 소규모 주택 정비 사업에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 이는 향후 지역 환경 개선 및 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

인근 시설: 서울월정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설: 인근 시장 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역, 대공방어협조구역(고도제한: 77-257m)

* 소규모주택정비 관리지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024-09-05 ~ 2029-09-09, 지목 도로 한정)

이러한 공항 관련 지구 지정 및 고도 제한, 토지거래허가구역 등은 향후 재산권 행사에 일부 제약을 줄 수 있습니다. 특히 김포공항 인근 지역은 고도 제한으로 인해 개발에 제약이 존재할 수 있습니다.

특이사항: 공동담보로 인한 경매 물건으로, 채무 규모가 상당합니다.

기타: 임대관계는 미상으로 조사되었으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 도시형생활주택으로, 2022년 7월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 입지적으로는 주택지대 내에서 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 편이며, 인근 초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하여 매각 후 인수할 권리나 보증금이 없어 투자 리스크가 낮다는 장점이 있습니다. 다만, 공항 관련 지구 지정 및 고도 제한, 토지거래허가구역 지정 등은 향후 재산권 행사에 고려해야 할 부분입니다. 최근 주변 지역의 모아타운 사업 추진은 지역 개발에 대한 긍정적인 전망을 제시합니다.

8. 투자 포인트

신축급 소형 주거 공간: 2022년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

안전한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 소멸 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없습니다.

지역 개발 잠재력: '모아타운' 등 소규모 주택 정비 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

강서구의 입지: 서울 서남권의 교통 및 행정 중심지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 303,000,000원

주변 시세 분석:

입력된 최근 매매 정보 중, 2019년식인 19.98㎡(약 6.04평) 규모의 다세대주택이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 35,770,000원 수준입니다. 본건은 2022년식, 28.05㎡(약 8.49평) 규모로, 연식은 더 신축이나 면적이 더 넓습니다. 가장 유사한 신축 연식 및 거래 사례를 고려할 때, 평당가는 유사하거나 다소 낮게 형성될 수 있습니다.

예상 시세 범위:

8. 49평 * 30,000,000원/평 = 254,700,000원

8. 49평 * 33,000,000원/평 = 280,170,000원

종합적인 시세 및 감정가, 권리관계의 안정성을 고려하여, 본 건의 합리적인 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 범위에서 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 270,000,000원

본 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 임장 활동, 세부 권리 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.