나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제1층 제101호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2022-07-14)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층(101호) : 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)
2층 ~ 6층(201호~ 602호) : 다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역
<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약
에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 358-7번지에 위치한 라피아노 제3층 제301호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경7578 (3)이며, 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 312,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호이며, 사용승인일은 2022년 7월 14일로 신축에 가깝습니다.

토지 면적은 16.35㎡ (약 4.95평)이며, 건물 면적은 28.05㎡ (약 8.49평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 목포수산업협동조합이며, 공동담보로 인한 경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 약 12m 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 주변 환경

주변은 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역), 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-05 ~ 2029-09-09, 지목 도로 한정)으로 지정된 점은 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존등기는 2022년 7월 22일에 조재한 명의로 이루어졌습니다.

같은 날, 목포수산업협동조합 앞으로 근저당권(4,920,000,000원)이 설정되었으며, 이 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

이후 2025년 1월 24일, 목포수산업협동조합의 임의경매 개시결정(4,198,152,828원) 등기가 촉탁되었으나, 이 또한 말소될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 4,920,000,000원입니다.

경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 임차인 이윤희 씨가 거주 중입니다.

임차인의 보증금은 50,000,000원이며, 차임은 월 900,000원입니다.

전입일자는 2024년 1월 11일, 확정일자는 2025년 2월 6일, 배당신고일자는 2025년 4월 17일입니다.

중요한 점은 해당 임차인에게 대항력이 없다는 것입니다.

대항력이 없는 임차인의 보증금은 법원 배당 절차에 따라 변제받게 되므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

이와 관련하여, 임차인의 보증금 및 차임이 확정되어 있으나 대항력이 없는 경우, 낙찰 후 명도 절차 시 임차인과의 원만한 협의가 중요하며, 보증금 회수 관련하여 법원 배당 절차를 면밀히 파악해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 인수되는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

따라서 본 건은 낙찰받을 경우 권리상의 하자 없이 깨끗한 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역이며, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 생활권입니다.

인근에 시장이 소재하여 주민들의 생활 편의를 지원하며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

신축 건물인 '라피아노' 자체의 입점 상가 및 주변 상권은 주거 수요에 기반한 소비 활동이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 서울월정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변으로 다수의 병원, 은행, 마트, 음식점 등 생활 편의시설이 위치하여 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

대중교통망 또한 잘 갖추어져 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 반경 내에 뚜렷한 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역) 및 대공방어협조구역에 포함되어 있어 항공기 소음이나 관련 시설의 존재 가능성은 염두에 두어야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 사용승인일이 2022년으로 매우 신축에 가깝다는 장점이 있으나, 공동담보 물건이라는 점은 채무 규모가 상당함을 시사합니다.

* 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역(지목 도로 한정)'으로 지정된 부분은 추후 토지 사용 및 거래에 제한이 발생할 수 있으므로, 해당 지목 및 허가 구역 지정 사유에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 임차인에게 대항력이 없으므로 명도 진행 시 갈등 소지가 있을 수 있으나, 보증금 및 차임이 확정되어 있어 배당 절차에 따른 처리가 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 생활 편의성이 양호합니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 임대 수익 또는 실거주 목적으로 충분히 고려해 볼 만한 물건입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정과 관련된 구체적인 내용 및 임차인과의 명도 절차는 사전에 충분히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 하자 보수 및 관리 부담이 적습니다.

* 서울 강서구 핵심 지역에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 인근 교통망이 잘 갖추어져 있어 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 약 10,810,810원/㎡ 수준으로 거래되었습니다(2019년식 19.98㎡, 216,000,000원 거래 사례 기준).

본건의 건물 면적 28.05㎡에 이를 적용하면 약 303,314,000원의 시세로 추정됩니다.

감정가 312,000,000원은 이러한 시장 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 고려하되, 경매 특성상 낙찰 기회를 확보하기 위해 감정가 대비 80~90% 수준을 고려할 수 있습니다.

경쟁 구도 및 현장 분위기에 따라 달라질 수 있으나, 약 260,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 최종 결정을 내리시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.