나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제1층 제101호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2022-07-14)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층(101호) : 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)
2층 ~ 6층(201호~ 602호) : 다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역
<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약
에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7578 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택 (전유부 기준, 건물 전체로는 근린생활시설 포함)

감정가: 310,000,000원

토지면적: 15.74㎡ (약 4.76평)

건물면적: 27.00㎡ (약 8.17평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목포수산업협동조합 (추정)

주요 특징: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

* 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 시장 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북측으로 약 12m 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 수평표면구역 등 관련 법규 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리는 2022년 7월 22일 접수된 목포수산업협동조합의 근저당권입니다.

* 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 외 특이사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/확정일자: 2024년 9월 26일

* 배당신고일자: 2025년 3월 5일

* 대항력: 없음 (따라서 해당 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

* 인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 물건지 인근은 주택 밀집 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다.

* 주변에 시장 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 본 건물 1층은 근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)로 이용 중이며, 2층부터는 다세대주택으로 구성되어 있어 상권은 주거 상권 및 근린 상권의 성격을 띱니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 2022년 7월 14일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물입니다.

* 본 물건은 5층에 위치한 전용면적 27.00㎡ (약 8.17평)의 도시형생활주택입니다.

* 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 인근에 서울월정초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 차량 진출입 및 대중교통 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 수평표면구역 등 비행 안전 및 군사 관련 제한 사항이 존재합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (2029년 9월 9일까지).

* 본 물건은 공동담보로 진행되어, 채무 규모가 클 수 있으나 경매 절차상 문제없는 경우 매각으로 소멸됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 사용 승인 2년 차의 신축에 가까운 건물에 위치한 도시형생활주택입니다.

* 초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 속해 있으며, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 다만, 공항 관련 법규 및 토지거래허가구역 지정 등은 향후 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 초등학교 인접 및 편리한 교통 여건으로 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

* 권리 분석상 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 해당 지역의 도시형생활주택 공급 및 수요 추이를 분석하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 신축(2019년 준공, 19.98㎡) 물건이 2026년 7월 1일 21,600만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 3,576만원의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본 물건은 이보다 더 신축(2022년 준공)인 점을 감안할 때, 현재 시세는 약 29,000만원 ~ 30,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 310,000,000원이며, 시세 추정치와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 경쟁 상황 및 수익률 목표를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 260,000,000원 수준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (이는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.