나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149666 [2] 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제17층 제1703호 기숙사 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149666 [2] 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제17층 제1703호 기숙사 경매

• 사건번호: 2024타경149666
• 주소: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 100, 제17층 제1703호 (가산동, 에이스골드타워)
• 감정가: 159,000,000원
• 최저가: 159,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 기숙사

서울남부지방법원 경매15계 2024타경149666 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 100, 제17층 제1703호 (가산동, 에이스골드타워) | 감정가: 159,000,000원 | 최저가: 159,000,000원 | 용도: 기숙사

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경149666 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제17층 제1703호

용도: 기숙사 (지식산업센터 지원시설)

감정가: 159,000,000원

토지면적: 5.31㎡ (약 1.61평)

토지 지분율: 531

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.14㎡ (약 6.70평)

건물 지분율: 2214

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 지식산업센터 지원시설(기숙사)로 이용 중임.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1·7호선)" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 아파트형 공장, 오피스텔, 근린생활시설, 지원시설(기숙사) 등이 혼재된 지역입니다.

차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

특히 가산디지털단지 내에 위치하여 직주근접성이 우수한 입지입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자의 채무불이행으로 인해 경매가 진행되었습니다.

소유자와 채무자가 동일인(김OO)이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

"유동화 물건"이라는 특이사항이 기재되어 있어, 채권이 유동화 자산으로 편입되었음을 나타냅니다. 이는 채권 회수 절차상의 특징이 반영된 것일 수 있으나, 일반적인 경매 물건과 크게 다르지 않게 권리 분석이 가능합니다.

등기부상 권리관계는 경매 절차를 통해 정리될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (상세한 권리 분석은 법원 매각물건명세서 확인 필요)

1.4. 상권분석

본건이 소재한 가산디지털단지는 서울의 대표적인 IT, 산업 단지 중 하나로, 수많은 기업과 직장인이 밀집해 있는 지역입니다.

주변에 대규모 아파트형 공장과 오피스텔이 다수 분포하고 있어, 유동인구가 풍부하고 배후 수요가 탄탄합니다.

지식산업센터 내 지원시설(기숙사)로 이용 중인 점은 고정적인 임차 수요를 기대할 수 있게 합니다.

다양한 근린생활시설, 상업시설, 편의시설이 잘 갖추어져 있어 직장인들의 생활 편의성이 높으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

최근에는 젊은층을 겨냥한 트렌디한 상점들도 늘어나면서 복합적인 상권의 모습을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

가산디지털단지역 역세권에 위치하여 지하철 1호선과 7호선을 이용한 서울 도심 및 수도권 각지로의 이동이 매우 편리합니다.

다양한 시내, 외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

단지 내 및 주변에 대형 쇼핑몰(마리오아울렛, 현대아울렛 등), 영화관, 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

안양천이 인접해 있어 산책이나 운동을 즐기기에도 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 용도 제한: 본건은 지식산업센터 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다. 이는 일반 주거용 오피스텔이나 아파트와는 다른 용도로, 향후 주거용 전환 시 건축법규 및 관련 규정에 따른 제약이 있을 수 있습니다. 매수인은 해당 용도 제한을 명확히 인지하고 있어야 합니다.

2. 건축법규 및 규제: "토지이용계획 및 제한상태"에 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 일단의 공업용지 조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 특히 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건물 증개축이나 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 혐오시설 여부: 주변 시설에 대한 검색 결과, 가산디지털단지 인근에는 대규모 공업단지 및 상업시설이 밀집해 있으며, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 공장 지역의 특성상 소음, 분진 등이 발생할 수 있는 가능성은 존재합니다. (추후 현장 조사 시 확인 필요)

4. 건물 노후화: 2021년 8월 24일 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 및 관리비 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산디지털단지역 역세권에 위치한 지식산업센터 내 기숙사 용도의 구분건물입니다.

우수한 교통 여건과 풍부한 직장인 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

2021년 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 지식산업센터 지원시설이라는 용도의 특성과 다수의 법적 제한사항 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다. "유동화 물건"이라는 점은 권리관계 자체에는 큰 영향을 미치지 않으나, 거래 과정에서의 절차가 다소 복잡할 수 있음을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 1·7호선 가산디지털역 초역세권으로, 탁월한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

2. 풍부한 임대 수요: 가산디지털단지의 수많은 기업체 종사자들을 대상으로 한 탄탄한 배후 수요를 기반으로 공실 위험이 낮을 것으로 예상됩니다.

3. 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 이용할 수 있으며 초기 수리비 부담이 적습니다.

4. 저평가 가능성: 감정가는 1억 5,900만원으로, 도심권 역세권 소형 수익형 부동산임을 감안할 때 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. (별도 시세 조사 필요)

5. 수익형 투자: 기숙사 용도로 꾸준한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계