나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140720 [1] 서울특별시 양천구 신정동 927-41 명가하우스 제2층 제202호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140720 [1] 서울특별시 양천구 신정동 927-41 명가하우스 제2층 제202호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매15계 2024타경140720 | 소재지: 서울특별시 양천구 오목로29길 13, 제2층 제202호 (신정동, 명가하우스) | 감정가: 315,000,000원 | 최저가: 315,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울남부지방법원 2024타경140720 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140720 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 927-41 명가하우스 제2층 제202호

용도: 근린생활시설 (공부상 사무소, 외부 현황 주거용 추정)

감정가: 315,000,000원

토지 면적: 34.92㎡ (약 10.56평)

건물 면적: 59.72㎡ (약 18.06평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 나OO

채권자: 임OO

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 양천구 신정동 소재, 지하철 5호선 신정역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경: 본 물건지 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신정역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로: 물건지 동측으로 세로(가) 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본 물건지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 이는 향후 개발 또는 용도 변경 시 관련 법규 확인이 필요함을 의미합니다.

1.3. 건물 개요

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호에 해당됩니다.

외벽 및 창호: 외벽은 치장벽돌 쌓기 및 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

이용 현황: 공부상 용도는 '사무소'로 등록되어 있으나, 외부에서 관찰한 결과 '주거용'으로 추정되는 바, 경매 진행 시 이해관계인은 이 점을 매우 유의해야 합니다.

설비: 해당 건물에는 통상적인 급·배수 및 위생 설비, 난방 설비, 그리고 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 임OO을 채권자로 하여 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 채무자 겸 소유자는 나OO입니다. 경매 절차의 특성상 낙찰 시 소유권이 이전되지만, 매각 대상 물건에 설정된 권리 관계를 면밀히 분석하여 인수해야 할 부담이 있는지, 채권·채무 관계는 정리되는지 등에 대한 상세한 확인이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 심층적인 권리 분석이 제한적입니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 지하철 5호선 신정역 역세권에 위치하며, 주변에 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 이러한 입지 조건은 기본적인 상업 활동이 가능함을 시사합니다. 역세권이라는 지리적 이점 덕분에 소규모 사무실, 서비스업, 또는 주거 대안으로서의 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치 문제는 상권에서의 안정적인 영업이나 임대 수익 창출에 제약을 줄 수 있는 요인입니다.

1.6. 생활정보

교통: 지하철 5호선 신정역을 이용한 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수하며, 다수의 버스 노선도 운행되어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

교육: 본 물건지는 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경에 대한 긍정적인 측면과 함께, 향후 교육 관련 시설의 신설이나 변경에 따른 영향을 고려해야 합니다. (정확한 범위는 강서양천교육청 확인 필요)

편의시설: 주변 주택가 및 상업 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설 이용은 양호할 것으로 판단됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

용도 불일치: 가장 큰 잠재적 리스크는 공부상 '사무소' 용도와 외부 관찰상 '주거용'으로 추정되는 점입니다. 이는 추후 불법 건축물 단속, 이행강제금 부과, 또는 양성화 과정에서의 문제 발생 가능성을 내포하고 있으며, 금융기관 대출이나 매각 시에도 불리하게 작용할 수 있습니다.

법적 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하)의 용도지역 제한 외에도 가축사육제한, 원추표면, 교육환경보호, 대공방어협조, 과밀억제 권역 등 여러 도시계획 규제가 적용됩니다. 이러한 규제는 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

임대 현황 미확인: 현재 임대 관계가 불분명한 상태입니다. 만약 임차인이 거주하고 있다면, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 주변에 명확한 혐오 시설에 대한 정보는 파악되지 않았으나, 이는 시간 경과나 추가 조사에 따라 달라질 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

서울특별시 양천구 신정동에 소재한 본 건은 지하철 5호선 신정역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 자랑합니다. 주거 및 상업 시설이 공존하는 지역으로 교통 및 생활 편의성은 우수한 편입니다. 그러나 공부상 '사무소' 용도와 실제 '주거용'으로 추정되는 사용 현황의 불일치 문제는 본 건의 가장 큰 난관입니다. 이 용도 관련 이슈가 명확히 해소되지 않는다면, 향후 활용도나 자산 가치에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 따라서 입찰 전, 관련 법규 및 용도 변경 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 가치: 지하철 5호선 신정역 초역세권이라는 입지적 강점은 장기적인 자산 가치 상승을 기대하게 합니다.

잠재적 활용성: 만약 외부 관찰상 보이는 주거용 사용이 합법적으로 가능하거나 전환될 수 있다면, 임대 수익률을 높이거나 실거주 목적으로 활용할 수 있는 기회를 제공합니다.

가치 재평가 가능성: 용도 불일치 문제로 인해 시장에서 시세보다 저평가될 가능성이 있습니다. 해당 문제를 성공적으로 해결할 경우, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다. 다만, 모든 투자 결정은 철저한 실사와 리스크 분석을 기반으로 이루어져야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계