나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [5] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제1층 제101호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2022-07-14)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층(101호) : 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)
2층 ~ 6층(201호~ 602호) : 다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역
<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약
에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7578 (5)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제5층 제501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 310,000,000원

토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOOOOO (목포수산업협동조합)

특이사항: 공동담보

1.2. 건축물 현황

건물명: 라피아노

사용승인일: 2022-07-14

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내

본건 위치: 5층 제501호

주요 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대), 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다. 서울월정초등학교 남동측 인근에 자리하고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북측으로 약 12m 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 다음과 같은 용도지역 및 지구에 속해 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(수평표면)

* 대공방어협조구역

* 소규모주택정비 관리지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024-09-05 지정, 2029-09-09까지, 지목 도로 한정)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요: 없음)

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 조재한 (2022-07-22)

* 근저당권 (말소기준권리): 목포수산업협동조합 (2022-07-22, 채권총액 4,920,000,000원)

* 임의경매개시결정: 목포수산업협동조합 (2025-01-24, 채권액 4,198,152,828원)

* 주택임차권: 이경은 (2025-02-18 등기, 보증금 50,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 * (이경은)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/확정일자: 2022-11-04

* 배당신고일자: 2025-02-10

* 대항력: 없음

3.4. 권리분석 종합

본건의 말소기준권리는 목포수산업협동조합의 근저당권(2022-07-22)입니다. 이후 등기된 주택임차권(이 *)은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸되며, 임차인의 보증금 50,000,000원은 인수되지 않습니다. 채권 총액은 약 49억 7천만원으로 시세 대비 높은 편입니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 실거래가 분석

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 보입니다.

* 2026년 7월 거래된 2019년식 다세대주택 (전용면적 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,570만원)

* 2026년 7월 거래된 1986년식 다세대주택 (전용면적 37.44㎡)이 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,320만원)

* 2026년 7월 거래된 2002년식 다세대주택 (전용면적 37.56㎡)이 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,400만원)

4.2. 시세 분석

본건은 2022년 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건물에 해당합니다. 가장 유사한 연식의 거래 사례(2019년식, 19.98㎡)를 기준으로 평당가를 산정하면 약 1,080만원/㎡ (약 3,570만원/평)입니다.

본건의 전용면적(27.00㎡)을 적용하여 환산 시, 약 291,600,000원의 가치를 추정할 수 있습니다. 이는 감정가 310,000,000원과 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 서울월정초등학교 인근에 위치합니다.

* 상업시설: 인근에 시장 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 기타: 마곡 사이언스 파크 접근성이 양호하여 임대 수요 기대 가능성이 있습니다.

5.2. 주요 설비

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

채권 총액(약 49억 7천만원)이 감정가(3억 1천만원) 대비 현저히 높아, 경매 절차가 원활히 진행될 가능성은 높으나, 채무 부담이 상당합니다.

6.2. 토지이용규제

* 공항 관련 보호지구 및 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 인해 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 임차인과의 관계

비록 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 예상치 못한 변수에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호하고, 주변 교통 및 생활 편의시설이 갖추어진 주거지대에 위치합니다. 신축 건물임에도 불구하고 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다. 다만, 높은 채무 총액과 일부 토지이용규제는 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮음.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요 확보 용이.

* 서울월정초등학교 인근 및 다양한 생활 편의시설 접근성 우수.

* 마곡 사이언스 파크 인근으로 직주근접 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 310,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 주택 거래 사례를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 290,000,000원 내외로 추정됩니다.

임차인의 보증금은 인수되지 않으므로, 예상 입찰가는 감정가 및 시세 분석을 종합하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

본 건의 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.