나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [14] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-01-28

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [14] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매15계 2025타경7578 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제4층 제403호 (화곡동, 라피아노) | 감정가: 322,000,000원 | 최저가: 322,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경7578 (14) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7578 (14)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 322,000,000원

토지면적: 16.50㎡ (약 5.0평)

토지지분: 16.5㎡ (약 5.0평)

건물면적: 28.32㎡ (약 8.6평)

건물지분: 28.32㎡ (약 8.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제403호 (사용승인일: 2022년 7월 14일)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택가로 형성되어 있으며, 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량의 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 또한, 본건 북측으로 약 12m 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

경매구분은 부동산 임의경매로, 채권자 목OOOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계나 특이사항은 확인되지 않았습니다. 일반적으로 임의경매는 채권자가 담보권을 실행하는 절차이므로, 권리관계가 비교적 명확할 것으로 예상됩니다. 다만, 최종 권리관계 확인은 법원 경매 물건 상세 내역을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동은 전통적인 주택가로서 배후 수요가 탄탄한 지역입니다. 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 특히, 건물 1층이 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)로 이용 중이라는 점은 상업적 가치를 일부 보여줍니다. 주변 시장 및 다양한 근린생활시설은 주거지의 편의성을 높여줍니다.

1.5. 생활정보

건물은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 인프라는 잘 갖춰져 있습니다. 2022년 7월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 현대적인 생활 편의 시설을 기대할 수 있습니다. 서울월정초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구에게는 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태 : 본건은 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 수평표면구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 재개발 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정) 거래 시 주의가 필요합니다.

* 가축사육제한구역 : 지역경제과 확인이 필요한 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

* 임대관계 미상 : 현재 임대 관계가 불분명하므로, 낙찰 후 임차인과의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 : 현재 위성 지도 및 주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 인근 거주자에게 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 화곡동 지역의 특성상 일부 노후 시설이나 유흥업소 등이 혼재할 가능성은 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물이며, 서울월정초등학교 인근에 위치하여 주거 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 우수하여 실거주용으로도 매력적일 수 있습니다. 다만, 공항 관련 보호구역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하며, 임대차 관계가 불분명한 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 감정가는 3억 2천만 원대로, 주변 시세를 충분히 검토하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 실거주 적합성 : 신축급 건물로 현대적인 생활 인프라를 갖추고 있으며, 초등학교가 인접해 있어 가족 단위 실거주에 유리합니다.

* 교통 및 생활 편의성 : 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 편의시설이 있어 생활이 편리합니다.

* 잠재적 개발 가능성 : 소규모 주택정비 관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 정비 및 개발 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 사업 진행 여부 확인 필요)

* 합리적인 감정가 : 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계