나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [14] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제1층 제101호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2022-07-14)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층(101호) : 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)
2층 ~ 6층(201호~ 602호) : 다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역
<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약
에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7578 (14)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택 (건축물 현황: 1층 제2종근린생활시설, 2층~6층 다세대주택)

감정가: 322,000,000원

토지면적: 16.50㎡ (약 5.00평)

토지지분: 16.5㎡ (약 5.00평)

건물면적: 28.32㎡ (약 8.57평)

건물지분: 28.32㎡ (약 8.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목포수산업협동조합 (등기부상)

사용승인일: 2022년 7월 14일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임. 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

* 도로상태: 본건 북측으로 약 12m 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역에 해당하며, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. (지목 도로 한정)

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존 (조재한): 2022.07.22

* 근저당 (목포수산업협동조합): 2022.07.22 (말소기준권리)

* 임의경매개시결정 (목포수산업협동조합): 2025.01.24

* 총 등기부채권 금액: 4,920,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/확정일자: 2023.01.02

* 배당신고일자: 2025.02.11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 근저당보다 늦은 임차인 김 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음. 경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 중 지상권에 대한 언급이 있으나 구체적인 내용은 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 본건은 서울월정초등학교 인근에 위치한 주택가로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있음.

* 1층에 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)이 있으며, 상층부는 주거용으로 이용되는 복합 용도의 건물임.

* 주변의 풍부한 배후 주거 세대를 기반으로 한 근린 상권 형성 가능성이 있음.

* 인근 지역은 최근 전세사기 이슈 등으로 인해 저층 주거지 재개발 필요성이 제기되기도 했으나, 각종 규제로 인해 개발이 제한적인 지역임.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 서울월정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함. 시장 및 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

* 건물 상태: 2022년 7월 사용승인된 신축 건물로, 철근콘크리트구조임. 6층 건물 중 4층에 해당함.

* 내부 설비: 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 공항 관련 지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 건축 및 개발에 대한 고도 제한 등 제약이 따를 수 있음.

* 토지거래계약허가구역: 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음. (지목 도로 한정 조건 확인 필요)

* 미확인 권리: 감정평가서 기준으로 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 추가적인 확인이 필요함.

* 혐오시설: 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 존재하는지에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 향후 시설 입지 관련 지역 주민들의 민감도가 높을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2022년 준공 신축 도시형생활주택으로, 감정가는 3억 2천 2백만원임.

* 권리 분석상 인수되는 권리 및 임차인의 보증금 부담이 없어 명도 및 권리관계가 깔끔한 편임.

* 신축 건물이라는 점과 주변 주거 및 근린생활시설의 혼재로 기본적인 생활 편의성은 확보하고 있음.

* 다만, 공항 관련 지구, 대공방어협조구역 등 다수의 도시계획시설 제한 사항이 존재하므로, 향후 건물 이용 및 건축 행위에 대한 제약 가능성을 신중히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 유지하고 있어 자산 가치 하락 위험이 적음.

* 권리관계 명확: 인수 부담 있는 권리나 임차보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 정리가 용이하여 투자 리스크가 낮음.

* 소형 면적: 전용면적 28.32㎡(약 8.57평)으로, 1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 하는 임대 수익형 투자나 실거주 목적에 적합할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 322,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 중 유사 조건(연식, 면적, 지역)을 고려했을 때, 2019년식 다세대주택(19.98㎡)이 2026년 7월 216,000,000원에 거래된 사례가 있음. 이는 평당 약 3,570만원 수준임.

* 본 물건은 2022년식으로 연식이 더 신축이며, 건물 면적은 28.32㎡(약 8.57평)임.

* 감정가는 322,000,000원으로, 평당 약 3,757만원 수준으로, 신축 연식을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

* 예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 320,000,000원

* 보수적인 접근 시 감정가의 90% 수준인 약 2억 9천만원부터 시작하여, 최근 거래 시세 및 신축 연식의 가치를 고려하여 3억 2천만원 수준까지 고려해 볼 수 있음.

* 경쟁 입찰 강도 및 낙찰가의 변동성을 감안하여 최종 입찰가 결정 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.