나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [11] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제1층 제101호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2022-07-14)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층(101호) : 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)
2층 ~ 6층(201호~ 602호) : 다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역
<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약
에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7578 (11)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제3층 제303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 312,000,000원

토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

건물면적: 28.05㎡ (약 8.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목포수산업협동조합 (추정)

건축물 정보:

건물명: 라피아노

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 7월 14일

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동, 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 다세대주택, 시장, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

도로: 본건 북측으로 약 12m 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 특히, 공항 관련 규제 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

매각물건: 부동산 임의경매

말소기준권리: 2022년 7월 22일 접수된 목포수산업협동조합의 근저당권 (채권액 4,920,000,000원)이 말소기준권리입니다.

총 채권액: 4,920,000,000원

소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

임차인: 황

보증금: 50,000,000원

차임: 850,000원

전입/확정일자: 2024년 10월 28일

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 공동주택이 주를 이룹니다.

건물 내 1층은 근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)로 이용되고 있으며, 상층부는 주거용으로 활용되고 있습니다.

주변에 시장 및 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주거용으로서의 임대 수요는 꾸준할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주요 편의시설: 인근 시장 및 소규모 상가 이용이 편리합니다.

교육시설: 서울월정초등학교가 남동측 인근에 위치합니다.

교통시설: 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

건축물 자체 설비: 2022년 준공된 신축 건물로서 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

공항 관련 제한: 중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

높은 채권 총액: 채권 총액(49억 2천만원)이 감정가(3억 1천 2백만원)를 크게 상회하므로, 경매 진행 시 채권자의 적극적인 참여 또는 경쟁이 예상될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축급 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호합니다.

서울월정초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점은 투자에 긍정적인 요인입니다.

다만, 공항 관련 법규 제한 및 높은 채권 총액은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물로서의 높은 상품성 및 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

주거 지역 내 실수요자 및 소형 투자자에게 매력적인 물건입니다.

감정가 대비 시세 분석 결과, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

화곡동 일대 재개발(모아타운 등) 추진 분위기를 고려할 때 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 물건은 평당 약 3,500만원 ~ 3,600만원 수준에서 거래되었습니다.

본건의 건물면적 28.05㎡(약 8.49평)를 기준으로 환산 시, 예상 시세는 약 30,000만원 ~ 31,000만원 범위로 추정됩니다.

이는 감정가 312,000,000원과 유사한 수준입니다.

특히, 2019년에 건축된 19.98㎡ 면적의 '더원'이라는 건물이 21,600만원(약 3,576만원/평)에 거래된 점을 고려할 때 [cite: 제공된 JSON 데이터], 본건(28.05㎡, 2022년식)의 가치는 더 높을 수 있습니다.

안정적인 투자를 고려하고 시장 경쟁 상황을 감안할 때, 예상 입찰가를 290,000,000원 ~ 310,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.