나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [12] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [12] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경7578
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제4층 제401호 (화곡동, 라피아노)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매15계 2025타경7578 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제4층 제401호 (화곡동, 라피아노) | 감정가: 322,000,000원 | 최저가: 322,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1.1. 물건 보고서

1.1. 1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7578 (12)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제4층 제401호

건물 용도: 다세대주택 (1층 근린생활시설)

감정가: 322,000,000원

토지 면적: 16.50㎡ (약 5.0평)

건물 면적: 28.32㎡ (약 8.6평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 목OOOOOOOO

1.1. 2. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물

사용승인일: 2022년 7월 14일 (신축 건물)

외벽 마감: 석재 붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

1.1. 3. 이용 현황

본 건물은 총 6층 규모이며, 각 층별 용도는 다음과 같습니다.

1층 (101호): 제2종근린생활시설 (인터넷게임시설제공업소)

2층 ~ 6층 (201호 ~ 602호): 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.1. 4. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 시장 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 5. 교통 상황

차량의 진출입이 자유로운 편이며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 6. 건물 설비 내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

또한, 이용 편의를 위한 승강기 설비와 안전을 위한 화재탐지 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.1. 7. 토지 현황 및 이용 상태

토지는 장방형의 평지로, 도시형생활주택(단지형 다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

본건 토지는 북측으로 약 12m 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.1. 8. 토지이용계획 및 제한 상태

본건이 속한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

다만, 다음과 같은 용도지역 지구 및 구역에 포함되어 있어 이용 및 건축 시 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다.

- 중요시설물보호지구(공항)

- 수평표면구역(공항시설법)

- 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)

- 소규모주택정비 관리지역

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

1.1. 9. 권리 분석

본 경매는 부동산 임의 경매로, 채권자의 담보권 실행에 따른 매각 절차입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되므로, 소유권 이전 시 토지와 건물 모두 이전받게 됩니다.

채권자 '목OOOOOOOO'의 권리가 설정되어 있으며, 경매 절차에 따라 말소될 권리와 인수될 권리를 명확히 파악해야 합니다.

주택임대차 현황은 미상으로, 명도 관련 추가 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다.

1.1. 10. 상권 분석

본건은 주택가 밀집 지역에 위치하며, 1층에 근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)이 있어 배후 주거 수요를 기반으로 한 상업적 이용이 가능합니다.

주변에 시장 및 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.1. 11. 생활 정보

인근에 서울월정초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 주택가 지역으로서 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 공항 및 군사 관련 보호 구역에 포함되어 있어 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

1.1. 12. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로, 현 거주자 또는 임차인과의 명도 절차에서 예상치 못한 시간 소요 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

공항 및 군사 관련 보호 구역 지정으로 인해 향후 건축 행위 또는 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (단, 지목 도로에 한정).

1.1. 13. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 비교적 신축 건물로, 1층 상가와 상층부 다세대주택으로 구성된 복합 용도의 부동산입니다.

양호한 교통 여건과 주택가로서의 입지 조건을 갖추고 있으나, 임대 관계 미상 및 공항/군사 관련 제한 구역 포함 등의 리스크 요인을 안고 있습니다.

감정가는 3억 2천2백만원 수준이며, 향후 명도 및 법규 검토를 통해 투자가치를 판단해야 합니다.

1.1. 14. 투자 포인트

신축급 건물로 빠른 임대 또는 실거주 전환 가능성이 있습니다.

1층 상가와 다세대주택으로 구성되어 있어 주거 및 임대 수익 창출의 잠재력이 있습니다.

경매 물건으로, 권리 분석 및 명도 절차를 성공적으로 진행할 경우 시세보다 유리한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 꾸준한 수요가 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계