나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [12] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제1층 제101호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2022-07-14)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층(101호) : 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)
2층 ~ 6층(201호~ 602호) : 다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역
<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약
에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7578 (12)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택 (근린생활시설 포함)

감정가: 322,000,000원

토지면적: 16.50㎡ (약 5.0평)

토지 지분: 16.50㎡ (약 5.0평)

건물면적: 28.32㎡ (약 8.6평)

건물 지분: 28.32㎡ (약 8.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목포수산업협동조합

건축년도: 2022년 7월 14일 (사용승인일)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 제4층 제401호

건물 총 호실 수: 14개 호실

총 건물 면적: 608.01㎡ (약 183.9평)

건폐율: 56.48%

용적률: 199.82%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로 약 12m 도로에 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

주변에 시장 및 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다. 인근에 서울월정초등학교가 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본건의 말소기준권리는 2022년 7월 22일 접수된 목포수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 특별히 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황의정

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 10월 30일

* 배당신고일자: 2025년 4월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본건은 "라피아노"라는 명칭의 집합건물로, 2022년에 사용승인된 도시형생활주택 및 근린생활시설입니다. 총 6층 건물이며, 본건은 4층에 위치합니다. 1층은 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)로 이용되었으며, 2층부터 6층까지는 다세대주택으로 구성되어 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 신축 건물(2019년 준공, 19.98㎡)이 2026년 7월 1일 2억 1,600만원에 거래되었습니다 (3.3㎡당 약 1,081만원). 본건은 2022년 신축 건물로 전용면적 28.32㎡(약 8.6평)입니다. 유사 신축 건물의 거래 사례를 바탕으로 산정 시, 본건의 시세는 약 3억원 내외로 평가될 수 있습니다. 감정가 3억 2,200만원은 이러한 시장 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

4.3. 임대 시장 동향

제공된 자료에는 임대 관련 상세 정보가 부족하나, 지역 내 도시형생활주택 및 다세대주택의 임대 수요는 꾸준한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

주변에 시장 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

인근에 서울월정초등학교가 소재하여 자녀의 통학에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 공항 관련 규제: 김포공항 인근에 위치하여 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)으로 지정되어 항공기 소음 및 관련 건축 규제(고도제한 등)의 영향을 받을 수 있습니다. 소음대책지역으로 지정될 경우, 2023년 1월부터 Lden㏈(주야간 평균 소음도) 기준이 적용될 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정되어 있으나, 지목 도로에 한정된 것으로 보이며 본건 건물 거래에 직접적인 영향은 없을 것으로 예상됩니다.

* 기타 지역 규제: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

6.2. 기타 위험 요소

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되어, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 신축된 비교적 신축 건물의 도시형생활주택으로, 입지적 장점과 신축이라는 이점을 가지고 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 판단되며, 인수해야 할 권리가 없어 권리관계가 명확한 물건입니다. 다만, 김포공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음 및 고도제한 등의 영향이 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 준공)

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 양호

* 인수할 권리 없음 (권리관계 명확)

* 주변 신축 건물 시세 대비 감정가 합리적

9. 예상 입찰가

감정가는 322,000,000원입니다. 최근 유사 신축 건물의 매매 사례(28.32㎡ 기준 약 3억원 추정) 및 건물 신축 연도를 고려할 때, 본건의 적정 가치는 3억원 초중반으로 판단됩니다. 경쟁 물건 및 경매 시장 상황을 고려하여, 2억 9천만원에서 3억 2천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받아 시세차익을 기대할 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.