나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [13] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제1층 제101호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2022-07-14)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층(101호) : 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)
2층 ~ 6층(201호~ 602호) : 다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역
<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약
에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울남부지방법원 2025타경7578 (13)

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7, 라피아노 제4층 제402호

토지면적: 16.17㎡ (약 4.9평)

건물면적: 27.75㎡ (약 8.4평)

토지 및 건물 일괄 매각 대상

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 318,000,000원

건축물 현황 (라피아노)

사용승인일: 2022년 7월 14일

구조: 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕 6층 건물 내 제4층 제402호

주용도: 도시형생활주택 (총 14가구)

건물 전체 대지 면적: 273㎡

건물 전체 연면적: 608.01㎡

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 다세대주택, 시장 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

북측으로 약 12m 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역에 포함됩니다.

또한, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 해당하며, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 7월 22일 접수된 목포수산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 4,920,000,000원)입니다.

본 경매는 목포수산업협동조합이 신청한 임의경매(2025타경7578)로, 채권액은 4,198,152,828원입니다.

등기부상 총 채권액은 4,920,000,000원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 그러나 일반적으로 이러한 경우 특이사항이 없는 경우가 많습니다.

임차인 현황

* 임차인: 최연가

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2024년 12월 30일

* 확정일자: 2024년 11월 14일

* 배당신고일자: 2025년 2월 6일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액이 배당을 통해 회수될 것으로 예상되어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 '라피아노' 건물은 2022년 사용승인을 받은 신축 건물에 해당합니다.

주변은 주로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주택가 지역입니다.

유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물 내 또는 인접한 신축 다세대주택의 경우 19.98㎡(약 6.0평) 전용 면적 기준으로 2026년 7월 1일에 2억 1,600만원에 거래된 사례가 있습니다. (평당 약 3,576만원)

이에 반해, 본건의 감정가는 27.75㎡(약 8.4평)에 대해 3억 1,800만원으로, 평당 약 3,790만원 수준입니다. 이는 유사 신축 사례의 평당가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

비교적 오래된 연식의 다세대주택(1986년, 2002년 준공)은 37.44㎡~37.56㎡(약 11.3평) 면적에 1억 5,000만원~1억 6,000만원 수준으로, 평당가가 현저히 낮게 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 시설: 서울월정초등학교가 인근에 있으며, 다세대 주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 도로 접근성: 북측 12m 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 차이: 본건 감정가(318,000,000원)가 인근 유사 신축 건물의 실거래가(최고 216,000,000원) 대비 평당가 기준으로 약 6% 이상 높게 평가되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기에는 다소 부담스러운 수준일 수 있습니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 속해 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2029년 9월 9일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 허가 절차가 필요할 수 있으며, 이는 거래 절차를 복잡하게 만들 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있다는 점은 경매 절차 자체에는 직접적인 영향을 미치지 않으나, 담보물의 전체 가치 및 채무 구조를 이해하는 데 참고할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 도시형생활주택으로, 주거 및 근린생활시설이 복합된 지역에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

교통 접근성도 양호한 편이며, 임차인이 인수 대상이 아니라는 점은 긍정적입니다.

다만, 감정평가액이 인근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점과 공항 관련 규제 및 토지거래허가구역 지정 등은 신중한 접근이 요구되는 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉각적인 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

* 지역 개발 잠재력: 소규모주택정비 관리지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 적정 가격 입찰 시 시세 차익 가능성: 감정가와 실제 시장가를 면밀히 비교 분석하여 합리적인 가격으로 입찰할 경우, 잠재적인 시세 차익을 확보할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 실거래가 정보를 바탕으로 분석했을 때, 본건의 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

유사 신축 건물의 평당 거래가격을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

적정 예상 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.