나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [13] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [13] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경7578
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제4층 제402호 (화곡동, 라피아노)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매15계 2025타경7578 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제4층 제402호 (화곡동, 라피아노) | 감정가: 318,000,000원 | 최저가: 318,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7578 (13)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제4층 제402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 318,000,000원

* 토지면적: 16.17㎡ (약 4.89평)

* 건물면적: 27.75㎡ (약 8.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 목OOOOOOOO

* 사용승인일: 2022년 07월 14일

1.2. 입지조건

* 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울월정초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 단지 북측으로 약 12m 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

* 본건은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 6층 건물 중 제4층 제402호이며, 2022년 7월 14일에 사용 승인되었습니다.

* 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 건축물 현황상 1층(101호)은 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)로 이용 중이며, 2층부터 6층(201호~602호)까지는 다세대주택으로 이용 중입니다. 본건(402호)은 다세대주택으로 이용되고 있습니다.

* 건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황

* 토지는 장방형의 평지로서 도시형생활주택(단지형 다세대), 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로, 공항, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 특히, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

1.5. 권리 분석

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 '목OOOOOOOO'입니다.

* 법원 경매 물건의 경우, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 가능성이 높으나, 정확한 권리 분석을 위해서는 법원의 현황 조사 보고서, 매각물건명세서 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 특히, 임대차 관계는 현재 미상으로 파악되어 인수 또는 배당 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 상권 분석

* 본건이 위치한 화곡동 일대는 주택가와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 다세대주택이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

* 인근에 시장과 다양한 근린생활시설이 소재하여 지역 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

* 주요 편의시설 및 상업 시설은 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 있으며, 다만 구체적인 상권 활성화 수준은 주변 시세 및 유동 인구 등 추가적인 조사가 필요합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았으나, 학교(서울월정초등학교)와 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.7. 생활 정보

* 단지 인근에 서울월정초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 버스정류장이 가까워 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역의 특성상 생활 편의 시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 2029년 9월 9일까지 토지거래 계약 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공항 관련 구역: 공항 중요 시설물 보호지구 및 수평표면구역에 포함되어 있어 건축물 증축 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 군사시설 보호구역: 대공방어협조구역에 해당하여 건축물의 고도 제한 등 영향을 받을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 낙찰 후 임차인과의 명도 협상 또는 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

* 신축 건물임에도 불구하고 2022년 사용승인 된 건물의 내부 시설 및 하자 여부에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 신축급 다세대주택으로, 초등학교와 근접한 입지, 양호한 교통 여건, 생활 편의 시설 접근성 등 기본적인 주거 환경이 우수한 편입니다. 6층 건물 중 4층에 위치하여 일조권이나 조망권 등은 층간 간섭이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 공항 및 군사시설 보호구역 등 개발 및 활용에 제약이 될 수 있는 공법상 제한 사항이 존재하며, 임대차 관계가 불분명하다는 점은 투자 시 유의해야 할 리스크 요소입니다. 신축 건물이라는 점은 장점이나, 정확한 권리 관계 및 현황 파악이 필수적입니다.

1.10. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 학교, 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실수요자에게 매력적입니다.

* 개발 잠재력: 화곡동 지역은 재개발 및 소규모 주택 정비 사업이 활발한 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

면적 환산: 1평 = 3.3058㎡

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계