나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [7] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제1층 제101호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2022-07-14)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층(101호) : 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)
2층 ~ 6층(201호~ 602호) : 다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역
<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약
에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7578 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 목포수산업협동조합

감정가: 409,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제1층 제101호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 37.02㎡ (약 11.2평)

건물면적: 63.53㎡ (약 19.2평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물

사용승인일: 2022년 07월 14일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 북측으로 약 12m 도로에 접해 있습니다.

제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 조재한 (2022-07-22)

근저당: 목포수산업협동조합 (2022-07-22, 4,920,000,000원) - 말소기준권리

임의경매: 목포수산업협동조합 (2025-01-24, 4,198,152,828원)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황은 미상입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2022년 7월 22일 접수된 목포수산업협동조합의 근저당권입니다.

본 경매 절차를 통해 등기부상의 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현재 이용상태

본건 1층(101호)은 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)로 이용 중입니다.

건물 전체는 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

주택가에 위치하며 인근에 시장 및 근린생활시설이 분포하여 일상적인 상권이 형성되어 있습니다.

소규모 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 시장 및 다수의 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

서울월정초등학교가 본건 남동측 인근에 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 규제

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항에 영향을 받습니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 소규모주택정비 관리지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

6.2. 기타 리스크

임대관계가 미상으로, 인수 후 공실 또는 임차인과의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

1층 상가 업종(인터넷게임시설제공업소)의 특성 및 향후 업종 변경 가능성, 주변 환경과의 조화 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인된 신축급 건물의 1층 근린생활시설 물건입니다.

서울월정초등학교 인근 주택가에 위치하며 교통 여건은 보통입니다.

건물은 다세대주택과 상가로 구성되어 있으며, 1층 상가의 활용도는 주변 주거민 및 유동인구에 따라 달라질 수 있습니다.

등기부상 인수되는 부담은 없으나, 임대차 관계 확인이 필요합니다.

토지 이용계획상 공항 관련 구역 및 토지거래허가구역 지정 등은 향후 재산권 행사에 일부 제약이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 준공)이라는 점은 큰 장점입니다.

* 1층 상가로서 접근성이 양호합니다.

* 소규모주택정비 관리지역에 해당하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 409,000,000원

인수되는 보증금: 0원

예상 입찰가 산정은 본건의 최신 시세, 건물의 실제 상태, 예상되는 공실률, 주변 상권의 활성화 정도, 관련 법규 검토 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 제공 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다.

일반적으로 감정가는 시세 대비 낙찰가의 기준점이 될 수 있으나, 모든 경매 물건이 감정가 이상 또는 이하에서 낙찰되는 것은 아닙니다.

신중한 검토 후 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.