나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [7] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [7] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제1층 제101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경7578
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제1층 제101호 (화곡동, 라피아노)
• 용도: 근린상가

서울남부지방법원 경매15계 2025타경7578 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제1층 제101호 (화곡동, 라피아노) | 감정가: 409,000,000원 | 최저가: 409,000,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울남부지방법원 2025타경7578 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7578 (7)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제1층 제101호

용도: 제2종근린생활시설 (인터넷게임시설제공업소)

감정가: 409,000,000원

토지면적: 37.02㎡ (약 11.19평)

건물면적: 63.53㎡ (약 19.21평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOOOOO (정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리)

사용승인일: 2022년 07월 14일

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울월정초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 시장, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제1층 제101호로, 2022년 07월 14일에 사용승인이 완료된 신축 건물입니다. 건물의 외벽은 석재 붙임 마감 등으로 시공되었으며, 창호는 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 장방형의 평지로, 도시형생활주택(단지형 다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있으며, 북측으로 약 12m 도로에 접해 있습니다.

건축물은 1층(101호)은 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)로 이용 중이며, 2층부터 6층(201호~602호)까지는 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 본 경매 물건은 1층 제101호 근린생활시설에 해당합니다.

1.4. 권리 분석 (제공 정보 기반)

본 건은 부동산 임의경매 절차로 진행되며, 채권자는 목OOOOOOOO입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 권리 분석에 한계가 있으나, 임의경매의 특성상 채무 불이행으로 인한 담보권 실행으로 경매가 개시되었을 가능성이 높습니다. 이에 따라 낙찰 시 기존 담보권은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위 권리, 인수되는 권리, 유치권 등 특이사항 발생 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 상세한 권리 분석은 별도의 전문가를 통한 추가 확인이 권장됩니다.

1.5. 상권 및 생활 정보

본 물건이 위치한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 형태를 보입니다. 1층에 위치한 인터넷 게임 시설 제공업소 용도는 특정 상권의 수요를 반영하는 것으로 보입니다. 인근에 서울월정초등학교가 소재하여 학생 및 학부모 관련 업종에 대한 잠재 수요가 있을 수 있습니다. 또한, 시장과 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

1.6. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에는 서울월정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 다세대주택, 소규모 상가, 시장 등이 혼재되어 있어 일반적인 주택가 및 상업 지역의 특성을 나타냅니다.

현재 조사된 바로는, 화곡동 358-7번지 인근에 통상적인 의미의 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 본 물건의 토지이용계획에는 "중요시설물보호지구(공항)", "수평표면구역(수평표면)<공항시설법>" 등이 포함되어 있어 김포공항의 비행 경로 상에 위치할 가능성이 있으며, 이는 항공기 소음 등 환경적 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, "소규모주택정비 관리지역"으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 변화 가능성을 내포하고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

- 임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 계약 조건은 어떻게 되는지 확인이 필요합니다. 임차인이 대항력이 있는 경우, 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

- 항공기 소음: 공항 인근 지역으로 항공기 운항에 따른 소음 발생 가능성이 있습니다. 이는 해당 상가의 운영이나 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

- 토지거래계약 허가구역: 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 지목이 '도로'인 토지에 한정됩니다. 본 물건의 토지 지목이 도로가 아니라면 직접적인 영향은 없을 것으로 예상되나, 추후 규제 변경 가능성은 염두에 두어야 합니다.

- 신축 건물의 하자 가능성: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 미세한 하자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.8. 투자 포인트

- 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 초기 시설 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

- 1층 상가: 1층에 위치한 근린생활시설로, 유동인구 확보 및 접근성이 용이한 상업 시설로서의 가치가 있습니다. 인터넷 게임 제공업소 용도로 현재 이용되고 있다는 점은 해당 업종에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

- 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 토지 소유권에 대한 별도 부담 없이 온전한 재산권을 취득할 수 있습니다.

- 지역 발전 가능성: 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주택 및 상업 시설 밀집 지역에 위치한 신축 건물 1층 상가입니다. 서울월정초등학교가 인근에 있고 교통 여건이 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 또한, 김포공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음 등의 환경적 요인이 있을 수 있으나, 이는 지역의 전반적인 특성이므로 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 1층 상가라는 이점과 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 임대 관계 확인 및 권리 분석에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 지역 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 업종 선택 및 운영 전략에 따라 수익 창출이 가능한 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

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