나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [8] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제2층 제201호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-01-28
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [8] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제2층 제201호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2025타경7578
- 주소: 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제2층 제201호 (화곡동, 라피아노)
- 용도: 도시형생활주택
서울남부지방법원 경매15계 2025타경7578 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제2층 제201호 (화곡동, 라피아노) | 감정가: 303,000,000원 | 최저가: 303,000,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7578 (8)
소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제2층 제201호
건물 유형: 다세대주택 (라피아노)
토지 면적: 16.35㎡ (약 4.95평)
건물 면적: 28.05㎡ (약 8.48평) (전용면적 기준, 분양면적 별도 확인 필요)
감정가: 303,000,000원
사용 승인일: 2022년 7월 14일 (2022년식 신축)
경매 구분: 부동산 임의 경매
매각 대상: 토지/건물 일괄 매각
채권자: 목OOOOOOOO
1.2. 물건 상세 설명
1.2. 1.위치 및 주위 환경
본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.
주위는 다세대주택, 시장, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
1.2. 2.건물 구조 및 상태
본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제2층 제201호입니다.
건물은 총 15개 호실(101호 외 14개호)로 구성되어 있습니다.
외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.
위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
1.2. 3.이용 현황
건물의 1층(101호)은 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)로 이용 중입니다.
2층부터 6층까지(201호~602호)는 다세대주택으로 이용 중이며, 본건(201호) 역시 다세대주택으로 사용되고 있습니다.
1.2. 4.토지 이용 현황
본건이 속한 토지는 장방형의 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
건물은 본건 북측으로 약 12m 도로에 접해 있어 차량의 접근이 용이합니다.
1.2. 5.토지 이용 계획 및 제한 사항
본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.
또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(공항)으로 지정되어 항공기 운항과 관련된 제한이 있을 수 있습니다.
가축사육제한구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에도 해당합니다.
특히, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다 (지목 도로에 한정).
2. 입지 조건
본건은 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치한 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다.
차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.
주변에 시장 및 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.
2022년에 사용 승인된 신축급 건물로서, 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.
3. 권리 분석
본 건은 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 이는 채권자의 신청에 의해 진행되는 경매 절차입니다.
말소기준권리 및 소멸되는 권리에 대한 구체적인 정보는 등기부등본을 통해 정확히 확인해야 합니다. (일반적으로 가장 선순위 권리보다 후순위 권리는 소멸됩니다.)
낙찰자가 인수하게 될 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 보이나, 특수 권리 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.
현재 임대차 관계는 미상으로, 명도 진행 시 관련 내용을 명확히 파악해야 합니다.
감정가는 303,000,000원으로, 이를 기준으로 낙찰가 산정에 대한 전략을 수립해야 합니다.
4. 상권 분석
본건은 다세대주택이 밀집한 지역 내에 위치하며, 주변에 시장 및 다양한 근린생활시설이 있어 지역 내에서의 기본적인 소비 활동이 가능한 상권을 형성하고 있습니다.
건물 1층에 근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)이 입점해 있어 지역 상권에 기여하고 있습니다.
주된 배후 수요는 인근 거주민들로 구성되어 있으며, 본건(201호)은 이러한 주거 상권 내에서 다세대주택으로서의 가치를 지닙니다.
5. 생활 정보
교육 시설로는 서울월정초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 제공합니다.
교통은 차량의 진출입이 편리하고, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.
생활 편의 시설로는 주변 시장과 다양한 상점들을 이용할 수 있어 편리합니다.
전반적으로 다세대 주택이 밀집한 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.
6. 잠재적 리스크
중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역에 해당하여, 항공기 운항으로 인한 소음 발생 가능성과 건물 신축 및 증축 등에 대한 고도 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 부동산 가치 상승에 제한적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
또한, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지 부분의 거래 시에는 반드시 관할 관청의 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.
현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 실제 거주 시 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.
건물 1층에 근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)이 있다는 점은, 소음이나 통행량 증가 등으로 인해 주거 환경에 일부 영향을 줄 수 있습니다.
7. 종합 의견
본 물건은 2022년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 입지 조건 및 건물 상태 면에서 양호한 편입니다. 서울월정초등학교 인접이라는 교육적 이점도 가지고 있습니다.
그러나 공항 관련 규제 지역에 속해 소음 및 고도 제한 가능성이 있으며, 토지거래 허가구역 지정은 향후 거래 시 제약 요소로 작용할 수 있습니다.
임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크와 1층 상가 시설로 인한 주거 환경의 잠재적 영향 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
감정가 3억 3백만원 대비 주변 시세를 철저히 분석하고, 위에서 언급된 리스크 요인들을 감안하여 신중하고 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.
8. 투자 포인트
2022년식 신축급 건물로 즉시 입주 또는 임대가 가능하여 공실 리스크를 최소화할 수 있습니다.
서울 강서구 화곡동 지역은 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 부동산 가치를 유지하고 있습니다.
서울월정초등학교가 가까워 어린 자녀가 있는 가구의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.
비교적 낮은 감정가로 서울 지역 내 아파트/주택 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.
지역 내 소규모 주택 정비 사업 등 개발 호재가 있다면 향후 추가적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매15계