나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [8] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제1층 제101호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2022-07-14)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층(101호) : 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)
2층 ~ 6층(201호~ 602호) : 다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역
<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약
에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7578 (8)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제2층 제201호 (도로명주소: 서울특별시 강서구 강서로17길 125)

* 건물용도: 도시형생활주택 (해당 호실은 2층 다세대주택으로 이용)

* 감정가: 303,000,000원

* 토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평) / 토지지분: 16.35㎡ (약 4.95평)

* 건물면적: 28.05㎡ (약 8.48평) / 건물지분: 28.05㎡ (약 8.48평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 목포수산업협동조합

* 건물 사용승인일: 2022년 07월 14일

* 총 층수: 6층 (해당 물건 2층)

* 특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 시장, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로서 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 약 12m 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.05 ~ 2029.09.09, 지목 도로 한정)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 07월 22일자 목포수산업협동조합 근저당권 (을1) 입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존 (갑1): 조재한 (2022-07-22)

* 근저당 (을1): 목포수산업협동조합 (2022-07-22, 채권액 4,920,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을2): 김민수 (2025-02-28, 보증금 50,000,000원, 2024-02-19 전입/확정, 2025-02-17 배당신고, 대항력 없음, 말소 예정)

* 임의경매 (갑2): 목포수산업협동조합 (2025-01-24, 채권액 4,198,152,828원, 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/확정일자: 2024-02-19

* 배당신고일자: 2025-02-17

* 대항력: 없음 (권리분석상 낙찰로 소멸)

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-15

* 확정일자/배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음 (권리분석상 낙찰로 소멸)

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로, 낙찰자는 인수할 보증금이 없습니다. 말소되지 않는 권리 또한 없습니다.

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 약 4,970,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 매매 시세:

* 최근 2026년 7월 1일 거래된 인근 다세대주택(화곡동 366-36, 2019년식, 전용 19.98㎡, 4층)이 21,600만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 10,810,000원의 가격입니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 다세대주택(화곡동 504-114, 1986년식, 전용 37.44㎡, 2층)은 15,000만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 4,006,000원의 가격입니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 다세대주택(화곡동 1014-11, 2002년식, 전용 37.56㎡, 3층)은 16,000만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 4,260,000원의 가격입니다.

* 시세 분석:

* 본건은 2022년 사용승인된 신축급 도시형생활주택(전용 28.05㎡)으로, 감정가는 303,000,000원입니다. 이는 ㎡당 약 10,802,000원 수준입니다.

* 가장 최근 거래된 인근 주택(19.98㎡, 2019년식)의 ㎡당 시세(약 10,810,000원)와 본건 감정가의 ㎡당 시세가 매우 유사하여, 본건의 감정가는 최신 시장 가격을 잘 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

* 연식이 오래된 주변 주택들의 거래 사례(15,000만원, 16,000만원)와 비교할 때, 본건의 신축성을 감안하면 감정가 수준은 합리적인 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "서울월정초등학교"가 인근에 있으며, 시장 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건물 설비: 본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 반경 내 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역)에 속해 있어 항공기 소음 등의 영향 가능성은 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 경매 물건 외 다른 담보 물건이 존재할 수 있으며, 해당 물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간(2024.09.05 ~ 2029.09.09) 내에서 토지 거래 시 허가(지목 도로 한정)가 필요합니다. 다만, 본건은 건물과 일괄 매각되어 직접적인 매수인의 토지 거래 행위에는 해당되지 않을 수 있습니다.

* 공항 관련 지구: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 포함되어 있어 항공기 운항과 관련된 소음이나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계가 전부 명확히 파악되지 않은 부분이 있으나, 현재 등기 및 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다. (최 , 보증금 0원, 전입 2024-03-15, 확정/배당신고 미상, 대항력 없음)

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 교통 여건 또한 보통 수준입니다. 등기상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰로 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금도 없습니다. 다만, 총 채권액이 상당하며 공동담보 물건이 존재하므로 경매 진행 과정에서 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 최신 실거래가와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 가치: 2022년 준공 건물로 연식이 짧아 하자 보수 부담이 적고, 최신 주택 트렌드를 반영하여 임대 및 재매각 시 유리합니다.

* 소형 주거 상품: 전용 28.05㎡(약 8.48평)의 소형 평형으로 1~2인 가구의 높은 수요층을 확보할 수 있으며, 비교적 적은 투자금으로 접근 가능합니다.

* 안정적인 주거 입지: 초등학교, 시장, 근린생활시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 주택가에 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 최신 실거래가와 비교 시 감정가가 적정 수준으로 책정되어 있어, 낙찰가율에 따라 추가적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 303,000,000원이며, 이는 ㎡당 약 10,802,000원 수준입니다.

* 인근 최근 실거래 사례(2025년 7월, 전용 19.98㎡, 2019년식)의 ㎡당 가격(약 10,810,000원)과 유사하여, 감정가는 시장 가격을 잘 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

* 총 채권액이 높고 공동담보로 추가 채무 부담은 없으며, 인수되는 권리도 없습니다.

* 따라서, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성이 높습니다.

* 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 90% 수준부터 고려할 수 있습니다.

* 안정적인 낙찰 및 시세차익을 고려한 적정 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 추천 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.