나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제1층 제101호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2022-07-14)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층(101호) : 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)
2층 ~ 6층(201호~ 602호) : 다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역
<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약
에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7578 (4)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 목OOOOOOOO (목포수산업협동조합)

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7, 라피아노 제3층 제302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 330,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

* 건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제302호

* 사용승인일: 2022년 7월 14일

* 주요 용도: 1층(101호) - 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소), 2층~6층(201호~602호) - 다세대주택

1.4. 토지 정보

* 토지면적: 17.45㎡ (약 5.28평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 이용상태: 장방형 평지, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 서울월정초등학교 남동측 인근에 소재함.

* 주위는 다세대주택, 시장, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 제반 교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 북측으로 약 12m 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (목포수산업협동조합, 2022-07-22 접수)이 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)가 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액은 4,920,000,000원임.

3.3. 임차인 현황

* * 임차인: 이승형

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/확정일자: 2024-11-06

* 배당신고일자: 2025-03-11

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* * 임차인: 조건주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-07

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

3.4. 권리 분석 요약

* 본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임.

* 명시된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 주택지대로 근린생활시설이 혼재하고 있으며, 인근에 시장이 소재하고 있음.

4.2. 주요 상권 특성

* 대규모 상업지구는 아니나, 주거 지역 내의 기본적인 상업 수요를 충족하는 지역임.

* 건물대장상 1층 일부가 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)로 이용된 이력이 있어, 지역 내 업종 다양성이 일부 존재함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 서울월정초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

5.2. 편의시설

* 인근에 시장이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 대형 마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요할 것으로 보임.

5.3. 문화/의료시설

* 인근 지역의 문화 및 의료시설에 대한 정보는 제한적이나, 차량 이동 시 강서구 내 주요 시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 중요시설물보호지구(공항): 김포공항 인근으로 항공기 소음 또는 관련 규제 영향 가능성.

* 가축사육제한구역, 수평표면구역: 공항 관련 구역으로 항공기 운항 안전 관련 제한.

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m): 군사시설 보호 관련 고도 제한.

* 소규모주택정비 관리지역: 향후 재개발/정비사업 추진 시 가치 상승 잠재력 내포.

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-05 지정, 2029-09-09 만료, 지목 도로 한정): 지정 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있음.

6.2. 주변 혐오시설

* 주변 지역은 주로 주거 및 근린생활시설로 구성되어 있어, 직접적으로 노출되는 혐오시설은 확인되지 않음.

* 다만, 공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음 발생 가능성은 있음.

6.3. 기타 리스크

* 건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축이나, 감정가가 최근 유사 신축 건물의 실거래가와 유사하거나 다소 높은 수준으로 책정됨.

* 임대 관계가 미상으로 표기되어 있으나, 확보된 임차인 정보상으로는 대항력이 없는 것으로 파악됨.

* 총 채무액이 49.2억 원으로 상당하므로, 경매 시장 상황에 따라 재매각 가능성도 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

* 본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있음.

* 권리관계가 명확하고 인수할 권리 및 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적음.

7.2. 강점

* 2022년 신축 건물로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담 없음.

* 주거지로서 기본적인 생활 편의 및 교육 시설 접근성 양호.

7.3. 약점

* 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 경향이 있음.

* 김포공항 인근으로 항공기 소음 영향 가능성.

* 토지거래허가구역 지정 (기간 내).

8. 투자 포인트

8.1. 개발 가능성

* '소규모주택정비 관리지역'으로 지정되어 있어, 향후 소규모 재개발이나 정비 사업 추진 시 가치 상승 잠재력이 있음.

8.2. 시세 차익 가능성

* 최근 인근 신축 빌라/도시형 생활주택의 매매 시세와 비교 시, 현재 감정가 및 예상 낙찰가 수준에서 추가적인 시세 상승 여력 검토 필요.

* 2019년식 19.98㎡ 매물이 2.16억 원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(29.94㎡)의 감정가(3.3억 원)는 신축 연식과 면적을 감안할 때 합리적인 수준일 수 있음.

8.3. 임대 수익 가능성

* 비록 본건은 경매 물건이나, 임차인 이승형 씨의 사례(월세 90만원)와 주변 시세를 참고하여 임대 시 월세 수익 창출 가능성을 타진해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건 건물 면적(29.94㎡)과 유사한 최근 매매 사례는 19.98㎡ 면적이 2억 1,600만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 1,081만원 수준임.

* 본건의 감정가는 330,000,000원으로, 29.94㎡ 면적 대비 ㎡당 약 1,102만원임. 감정가는 최근 실거래가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가됨.

* 건물 연식이 2022년으로 매우 신축임을 감안하면, 감정가는 시장 가격을 반영하는 것으로 판단됨.

9.2. 예상 적정가 산정

* 인근 유사 물건들의 거래 사례와 본건의 신축 연식, 입지 조건을 종합적으로 고려할 때, 감정가 330,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 다만, 신축 건물 가치 및 향후 상승 가능성을 고려하여 감정가 수준 내외에서의 입찰을 고려할 수 있음.

* 시세 대비 약간의 저평가 여지를 찾기 어렵다는 점과, 49.2억 원의 막대한 채권 총액으로 인한 재매각 가능성도 염두에 두어야 함.

* 유찰 시마다 20~30% 하락하는 경매 시장 특성을 고려하되, 신축 건물의 감가상각 속도가 느린 점을 감안하여 최저가보다는 감정가 근접 선에서 접근하는 것이 합리적일 수 있음.

9.3. 최종 예상 입찰가 제안

* 본 물건의 현재 감정가(330,000,000원)는 신축 연식 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 최근 매매 사례(19.98㎡, 2.16억 원)와 비교 시, 단위 면적당 가격은 유사합니다.

* 권리 인수 부담이 전혀 없고, 소규모주택정비 관리지역 지정으로 인한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 이에, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 3억 3천만 원 전후로 제안합니다.

* 추가 유찰 시에는 2억 7천만 원 ~ 3억 원 구간에서 적극적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.