나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경7578
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제3층 제302호 (화곡동, 라피아노)
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매15계 2025타경7578 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제3층 제302호 (화곡동, 라피아노) | 감정가: 330,000,000원 | 최저가: 330,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경7578 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7578 (4)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (실제 이용: 다세대주택)

감정가: 330,000,000 원

토지면적: 17.45㎡ (약 5.28평)

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOOOOO

사용승인일: 2022년 7월 14일 (신축 건물)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 서울월정초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 시장, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 밀집 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로 약 12m 도로에 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

1.3. 건물 및 내부 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며, 2022년 7월 14일에 사용승인을 받은 신축 건물입니다.

외벽은 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

1층(101호)은 제2종 근린생활시설(인터넷 게임 시설 제공업소)로 이용 중이며, 2층부터 6층까지는 다세대주택으로 이용되고 있습니다.

본건은 3층 제302호이며, 주거용으로 활용 가능합니다.

위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 화재 탐지 설비 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 '목OOOOOOOO'입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

등기부상 권리관계는 현재까지 확인된 내용으로는 공부와의 차이가 없습니다.

다만, 임대차 관계는 현재 미상으로, 낙찰 후 임차인 관련 사항을 별도로 확인해야 하는 리스크가 있습니다.

1.5. 상권 및 생활정보

단지형 다세대주택 및 근린생활시설이 복합된 건물로, 주거 기능과 일부 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

인근에 시장이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

서울월정초등학교가 가까워 교육 환경이 양호한 편입니다.

신축 건물로 내부 컨디션이 우수할 것으로 예상됩니다.

1.6. 토지이용계획 및 주변 환경

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

주요 제한사항으로는 공항 관련 보호지구(수평표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 일부 존재합니다.

2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래 계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 지목이 '도로'인 토지에 한정되는 것으로 보입니다.

주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어 인근 공항으로 인한 항공기 소음이 발생할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임대차 관계가 미상이라는 점입니다. 명도 관련 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

공항 인근 지역 특성상 항공기 소음 피해 가능성이 있습니다.

토지거래계약 허가구역 지정은 본 건의 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 지역 부동산 거래에 영향을 줄 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로 건물 상태가 양호하며, 초등학교 및 생활 편의시설이 인근에 있어 주거 환경이 비교적 편리합니다.

교통 여건 또한 양호한 편입니다.

다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크와 공항 인근 지역의 항공기 소음 가능성은 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

신축급 소형 주거 상품으로, 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

향후 지역 개발(소규모주택정비 관리지역)에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확한 편이므로, 임대차 명도 리스크만 잘 관리한다면 안정적인 투자가 가능합니다.

강서구는 지속적인 개발 계획이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계