나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [6] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제1층 제101호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2022-07-14)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층(101호) : 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)
2층 ~ 6층(201호~ 602호) : 다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역
<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약
에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7578 (6)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제6층 제601호

* 용도: 도시형생활주택 (건축물 현황상 공동주택)

* 건물 총 층수: 6층 건물 내 6층

* 사용승인일: 2022년 7월 14일

* 건물면적: 34.82㎡ (약 10.53평)

* 토지면적/토지 지분: 20.29㎡ (약 6.14평)

* 감정가: 372,000,000원

1.3. 권리관계 요약

* 채권자: 목포수산업협동조합

* 총 채권 최고액 (말소기준권리 외): 4,920,000,000원 (근저당 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 용이함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통여건은 보통임.

2.3. 생활정보

* 본건은 신축 건물(2022년 사용승인)로 비교적 최신 시설을 갖추고 있음.

* 주변이 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경으로 적합함.

* 서울월정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 조재한 (2022.07.22)

* 근저당: 목포수산업협동조합 (2022.07.22, 4,920,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시결정: 목포수산업협동조합 (2025.01.24, 4,198,152,828원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 정보 없음 (지상권 관련 특이사항 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 나

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/확정일자: 2024년 7월 5일

* 배당신고일자: 2025년 2월 7일

* 대항력: 없음

* 본건 부동산의 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 종합

* 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없음.

* 권리관계는 매우 명확하며, 인수할 권리가 없는 안전한 물건임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본건(34.82㎡, 2022년식)과 유사한 신축 건물(2019년식, 19.98㎡)의 최근 매매가는 216,000,000원 (약 10,810,810원/㎡) 수준임.

* 감정가는 372,000,000원 (약 10,683,515원/㎡)으로, 유사 신축 건물의 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됨.

* 제공된 비교 사례는 동일 건물이 아닌 인근 단지이므로, 실제 현장 조사를 통해 정확한 시세 판단이 필요함.

* 주변 오래된 건물(1986년식, 2002년식)의 매매가는 150,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로, 신축 건물의 가치와는 큰 차이를 보임.

4.2. 임대수익률 분석

* 최근 전월세 거래 데이터가 제공되지 않아 직접적인 임대수익률 분석은 어려움.

* 다만, 본건과 유사한 면적의 신축 도시형생활주택은 지역 평균 임대 시세를 고려할 때 월 100만원 내외의 임대수익이 가능할 것으로 예상되나, 정확한 산출은 별도 조사가 필요함. (참고: 임차인 나 의 차임이 1,000,000원이었음.)

4.3. 주변 개발 계획

* 제공된 정보 내에서 주변 개발 계획에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 서울월정초등학교가 도보 거리 내에 위치하여 자녀 교육에 유리함.

5.2. 편의시설

* 주변에 시장 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 기타

* 북측으로 약 12m 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있음.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10~2029.09.09, 지목 도로 한정)에 포함되어 있으나, 이는 토지 자체의 거래에 영향을 줄 수 있으며, 건물 내 구분 소유권 취득에는 직접적인 영향이 적을 것으로 판단됨.

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역으로, 건축 시 고도 제한 등이 있을 수 있으나, 본건은 이미 건축 완료된 건물임.

6.2. 권리 인수 가능성

* 권리분석 결과, 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수할 권리는 없음.

* 다만, 임대 관계 미상으로 명시된 점은 계약 전 확인이 필요했으나, 임차인이 존재하고 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음.

6.3. 공실 위험

* 최근 전월세 시장 데이터가 부족하여 정확한 공실률 예측은 어려움.

* 다만, 해당 지역의 주택 수요 및 신축 건물의 경쟁력을 고려할 때, 적절한 임대 전략 수립 시 공실 위험은 관리 가능한 수준으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2022년 준공) 도시형생활주택으로, 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없는 안전한 물건임. 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 평가되었으며, 유사 신축 건물의 매매가와도 유사한 수준임. 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성 또한 우수함. 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 건물 자체의 취득 및 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보임. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점도 장점임.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 가능함.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없음.

* 인근 유사 신축 빌라의 시세와 감정가가 유사한 수준으로, 향후 시세 상승 여력 기대.

* 주거 편의시설 및 초등학교가 인접하여 안정적인 주거 수요 확보 가능.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 위험 최소화.

9. 예상 입찰가

최근 유사 신축 건물의 매매가 및 본건의 감정가를 종합적으로 고려하고, 권리관계의 명확성 및 임차인 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 본건의 적정 입찰가는 감정가(372,000,000원) 대비 90% ~ 95% 수준에서 결정하는 것이 합리적이라고 판단됨.

따라서, 예상 입찰가는 334,800,000원 ~ 353,400,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있으며, 현재 시점에서의 합리적인 단일 예상 입찰가로는 약 345,000,000원을 제안함.

(이는 보증금 인수 비용 0원을 제외한 금액임.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.