나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경119668 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 532-74 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2024.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 면남초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택
, 저층 공동주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 지하철 7호선 사가정역 및 노선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

장방형 평지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측 및 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 3종일반주거지역, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역(문의:보건행정과){가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 건축허가.착공제한지역(2024-01-12)(제한기간:(연장)
2024.1.26-2025.1.25.){건축법}, 교육환경보호구역(관할교육청에 확인요망){교육환경 보호에
관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02
-524-3146)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 중점경관
관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-08-01)(지정기간:2024
.8.31.-2025.8.30.)

제시목록 외의 물건

후첨 지적도 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평옥개지붕으로

외벽 : 벽돌쌓기, 석재붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일 등.
바닥 : 목재무늬 장판 등
창호 : P.V.C샷시창호 등.

이용상태

지층: 창고 등.
1층 : 주택(방4, 주방,거실, 화장실 등)

< 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

<후첨 지적도 및 내부구조도 참조 >

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경119668 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 532-74

용도: 단독주택

감정가: 1,184,992,880원

토지 면적: 168.00㎡ (약 50.82평)

건물 면적: 129.29㎡ (약 39.11평)

건물 제시외 면적: 15.87㎡ (약 4.80평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 면목동, 면남초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 사가정역 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 장방형의 평지로 현재 주거용 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측 및 남동측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 3종일반주거지역, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 건축허가.착공제한지역(2024.1.26-2025.1.25), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.8.31-2025.8.30)으로 지정되어 있습니다.

* 제시목록 외 물건: 후첨 지적도 참조.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 1월 25일자 우리은행 근저당권 (을2) 입니다.

* 등기부채권 총액: 1,056,000,000원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010년 2월 8일

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 홍

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012년 7월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 입니다.

1.3. 상권분석

* 건축물 현황:

* 건축년도: 1971년 8월 1일 (사용승인일)

* 구조: 연와조 (벽돌구조) / 철근콘크리트 평옥개 지붕

* 주요 용도: 단독주택 (주택)

* 층수: 지하 1층 (창고 등), 지상 1층 (방 4개, 주방, 거실, 화장실 등)

* 연면적: 129.29㎡ (약 39.11평)

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역(면목동)에서 2023년-2024년에 준공된 신축 다세대 주택의 경우, 전용면적 30~50㎡ 내외의 물건이 3억 3천만원(33,000만원)에서 4억 2천만원(42,000만원) 사이에서 거래되었습니다.

* 본 물건은 단독주택으로서, 위 다세대 주택 시세와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영되므로, 감정가 11억 8천만원은 이러한 토지 가치를 상당 부분 반영한 것으로 보입니다.

* 입력된 JSON 정보는 본 물건과 직접적인 연관성이 적은 다른 단지/건물의 정보이므로 참고용으로만 활용됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 소규모 근린생활시설이 소재하는 주거 밀집 지역입니다. 구체적인 편의시설 정보는 현장 확인이 필요합니다.

* 교통: 지하철 7호선 사가정역 이용이 가능하며, 버스 정류장도 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 면남초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정 (전입 2010.02.08), 홍 (전입 2012.07.19). 두 임차인 모두 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 법적으로 대항력을 보유하고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축허가.착공제한지역: 2024년 1월 26일부터 2025년 1월 25일까지 건축 관련 행위가 제한됩니다. 이는 향후 건축 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2024년 8월 31일부터 2025년 8월 30일까지 지정되어 있어, 소유권 이전 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (경매 낙찰 시 적용 여부는 별도 확인 필요)

* 건축년도: 1971년 건축물로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 중랑구 면목동에 위치한 단독주택으로, 지하철역 및 초등학교와 인접하여 입지 조건이 우수합니다.

* 넓은 토지 면적(168㎡)을 보유하고 있어 향후 개발 또는 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

* 단, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상이므로 명도 과정에서의 위험 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

* 건축 및 토지거래 제한 구역 지정은 향후 활용에 제약을 줄 수 있으므로 이에 대한 사전 이해가 필요합니다.

* 높은 감정가(11억 8천만원)는 토지 가치를 반영한 것으로 판단되며, 해당 가치에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 시내 희소성 있는 단독주택 부지로서의 가치.

* 면목동 일대 재개발 또는 도시 재생 사업 추진 시 시너지 효과 기대.

* 넓은 토지를 활용한 건축 증개축 또는 신축을 통한 자산 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수되는 보증금은 0원으로 계산됩니다.

* 감정가: 1,184,992,880원 (약 11억 8,500만원)

* 주변 다세대 주택 시세(3억 3천만원 ~ 4억 2천만원)는 본 물건과 직접적인 비교 대상이 아니며, 본건의 가치는 주로 토지 가치에 기반합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70~80% 수준(약 8억 3천만원 ~ 9억 5천만원)에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 하지만, 토지의 잠재적 가치와 개발 가능성을 높게 평가한다면 감정가 이상으로 입찰가를 높일 수도 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 상태, 주변 유사 토지 시세, 명도에 소요될 비용 등을 종합적으로 고려하고, 전문가와 상담하는 것이 필수적입니다.

* 또한, 건축 제한 기간(2025년 1월 25일) 및 토지거래 허가구역 지정 기간(2025년 8월 30일)을 고려하여 향후 계획을 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.