나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139478 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-70 엘케이드림빌 2층201호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139478 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-70 엘케이드림빌 2층201호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매14계 2024타경139478 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로 236-15, 2층201호 (화곡동,엘케이드림빌) | 감정가: 121,000,000원 | 최저가: 121,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울남부지방법원 2024타경139478 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경139478 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-70 엘케이드림빌 2층 201호

건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조, 8층 건물 중 제2층 제201호

사용승인일: 2016년 09월 21일

감정가: 121,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 9.36㎡ (약 2.83평)

건물면적: 공부상 면적 24.78㎡ (약 7.50평)이며, 집합건축물대장상 전유면적은 19.82㎡ (약 5.99평)으로, 평가 기준은 19.82㎡임.

용도: 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나, 현황은 주거용으로 사용 중인 것으로 탐문됨.

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화원중학교' 북측 인근 지역에 속합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 대상 물건의 남서측으로는 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 박O의 신청으로 진행된 부동산강제경매입니다. 소유자는 서OO이며, 채무자는 별도로 명시되지 않았습니다. 현재까지 파악된 바로는 특별한 권리상 하자나 인수 사항은 명시되지 않았으나, 임차인 현황 등은 미상으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 화곡동 지역은 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태를 보입니다. '화원중학교'와 인접하고 있으며, 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 많아 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 지하철역(화곡역)이 가까워 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

건물은 2016년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다. 현재 공부상 용도는 근린생활시설(의원)이지만, 실제로는 주거용으로 사용되고 있어 독립적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다. 인근에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 투자 시 유의해야 할 몇 가지 중요한 사항이 있습니다.

면적 차이: 등기부등본상의 건물 면적(24.78㎡)과 집합건축물대장상 전유 면적(19.82㎡) 사이에 차이가 있습니다. 본 감정평가는 집합건축물대장상 면적인 19.82㎡(약 5.99평)를 기준으로 이루어졌으므로, 입찰 전 반드시 해당 면적을 재확인해야 합니다.

용도 불일치: 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나, 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 이는 실제 주거 시 불법 전용에 해당될 수 있으며, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 위험이 있습니다. 입찰 전 용도 관련 사항을 철저히 확인하고 신중하게 판단해야 합니다.

임대 관계: 임대차 관계는 현재 미상입니다. 만약 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 인수 여부 등을 면밀히 파악해야 합니다.

혐오 시설: 주변 지역을 조사한 결과, 직접적으로 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 명확히 언급된 검색 결과는 없었습니다. 다만, 강서구 지역 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설, 하수처리장 등 기피 시설이 집중되어 있다는 논란이 있으며, 이는 지역 균형 발전 측면에서 장기적인 이슈가 될 수 있습니다. 그러나 이는 본 물건의 직접적인 영향권에 있는 것으로 판단되지 않습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2016년에 신축된 건물로 비교적 최신 축에 속하며, 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 교통이 편리하다는 장점을 가지고 있습니다. 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 곳으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 하지만 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 그리고 건물 면적의 차이는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이러한 부분을 명확히 인지하고, 법적 검토 및 현장 확인을 철저히 거친다면 투자 가치를 판단할 수 있을 것입니다.

1.8. 투자 포인트

화곡역 인근에 위치한 소형 면적의 부동산으로, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

현황 주거용으로 사용되는 점을 고려할 때, 불법 전용 문제 해결 시 주거용 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

면적 및 용도 불일치로 인해 경매 시 경쟁이 다소 적을 수 있으며, 이를 통해 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.

다만, 관련 법규 및 행정 절차에 대한 충분한 이해와 현장 조사가 선행되어야 하며, 리스크 관리가 매우 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매14계