나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100716 [1] 서울특별시 관악구 신림동 103-147 킹스타운 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100716 [1] 서울특별시 관악구 신림동 103-147 킹스타운 5층501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매4계 2025타경100716 | 소재지: 서울특별시 관악구 서림9길 30, 5층501호 (신림동,킹스타운) | 감정가: 222,000,000원 | 최저가: 222,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경100716 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100716 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 103-147 킹스타운 5층501호

감정가: 222,000,000원

토지 면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

건물 면적: 28.47㎡ (약 8.61평) (전용 면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 임OO

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황 및 건물 구조

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 킹스타운 건물 내 5층 501호입니다. 2015년 7월 15일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물에 속해 있습니다. 건물의 외벽은 치장 벽돌 및 석재 마감으로 되어 있으며, 내벽은 타일 및 벽지, 창호는 하이새시 이중창으로 마감되었습니다.

1.3. 이용 상태 및 설비 내역

내부 이용 상태는 다세대주택(도시형생활주택 단지형)으로 방, 드레스룸(방으로 추정), 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 일부 발코니는 확장되었습니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신성초등학교"" 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 교통 상황

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있고 지하철 신림선 ""서울대벤처타운역""이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 인접 도로

본건이 속한 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 전체적으로 완경사지의 직사각형 형태를 띠고 있습니다. 현재 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로는 폭 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.7. 입지 조건

본건은 서울 관악구 신림동의 핵심 주거 지역에 위치하며, 신성초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 신림선 서울대벤처타운역을 통한 서울 도심 및 주요 업무 지구로의 접근성이 뛰어나 직주근접성이 좋습니다. 주변에 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 만족도를 높여줍니다.

1.8. 권리 분석

본건에는 주택임차권 등기가 설정되어 있습니다. 임차인은 이*수이며, 임대차 계약일자는 2017년 9월 4일을 시작으로 총 보증금 173,000,000원(2019년 500만원, 2021년 800만원 증액)으로 확인됩니다. 주민등록 및 점유 개시일자는 2017년 10월 19일, 2017년 10월 20일이며, 확정일자는 2017년 9월 5일(160,000,000원), 2019년 9월 20일(165,000,000원), 2021년 8월 23일(173,000,000원)을 받았습니다.

임차인이 대항력을 갖추고 있을 가능성이 높으며, 총 임차보증금 173,000,000원 중 경매 절차에서 우선변제를 받지 못하는 금액은 80,000,000원으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금반환채무를 일부 인수해야 할 가능성이 있으므로, 인수 금액을 정확히 산정하여 입찰에 참여해야 합니다.

1.9. 상권 분석

본건은 신림동의 대표적인 주거 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다. 주변에 신성초등학교가 있어 학군 수요가 꾸준하며, 신림선 역세권이라는 지리적 이점 덕분에 유동인구가 많습니다. 다수의 상점, 음식점, 편의시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발하며, 서울대학교 등 주요 대학가와 인접하여 젊은층의 수요도 기대할 수 있는 지역입니다.

1.10. 생활 정보

단지 인근에 신성초등학교가 있어 자녀들의 통학이 매우 편리합니다. 또한, 주변에 각종 편의시설, 상업시설, 병원, 은행 등이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다. 대형마트나 백화점 이용은 다소 거리가 있을 수 있으나, 지역 내 상권으로 충분히 만족스러운 생활이 가능합니다.

1.11. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 경우, 임차보증금 중 배당받지 못하는 금액(80,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 또한, 폐문 및 거주자 부재로 인해 정확한 임대 관계 파악이 어려웠다는 점도 주의해야 할 부분입니다. 건물 노후화 또는 관리 상태에 따라 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 주변 지역은 대학가 인근이라 임대 수요는 높으나, 과도한 경쟁으로 인해 공실 위험도 간과할 수 없습니다.

1.12. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 초등학교와 지하철역을 모두 가까이 두고 있어 입지 조건이 우수한 물건입니다. 건물 자체의 연식 대비 상태도 양호하고 주거 편의 시설 이용이 편리합니다. 다만, 임차인과의 보증금 관련 권리 관계를 철저히 분석하고, 잠재적인 인수 금액을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사 후 수익성 검토가 선행된다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.13. 투자 포인트

* **역세권 입지**: 신림선 서울대벤처타운역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 탁월한 교통 편의성을 제공합니다.

* **우수 학군**: 신성초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가정의 실거주 만족도가 높습니다.

* **풍부한 생활 인프라**: 주변에 각종 상업시설, 편의시설, 병원 등이 밀집하여 생활이 편리합니다.

* **안정적인 임대 수요**: 대학가 및 주거 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* **경매 통한 시세 차익**: 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 충분히 파악하고 입찰한다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매4계