나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34946 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 33-12 프라임빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 소재하고, "도당중학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호이며, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"다세대주택"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형 토지이며, "공동주택" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2023.10.11.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부천지원 2025타경34946 (1) 사건의 물건에 대한 정보를 종합적으로 분석하여 제공합니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 부천지원 2025타경34946 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 33-12 프라임빌 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 180,000,000원 (금일만팔천만원)

* 토지면적: 29.58㎡ (약 8.95평)

* 건물면적: 50.29㎡ (약 15.21평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (자료상 주OOOOOOO으로 표기)

* 건축년도: 2010년 (2010년 4월 8일 사용승인)

1.2. 주요 특이사항 및 주의사항

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건이 변경되었으며, 말소동의 확약서가 제출되었습니다.

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 최초 매각이 정상적으로 진행되지 못했습니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 소재하며, "도당중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 5층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 대체로 평탄한 세장형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용되고 있습니다. 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m, 접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(도당중-교육청 문의), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 갑6 (2021-11-18) 수원시 압류.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을7 (2023-10-13) 주택임차권 (유제곤, 172,000,000원)은 말소 대상이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다. 이는 HUG가 임차권 소멸에 동의하였음을 의미하나, 낙찰 후 법적 검토가 필요합니다.

* 기타 권리: 갑7 (2024-04-23) 주택도시보증공사 가압류, 갑8 (2025-07-03) 부천시 압류, 갑9 (2025-11-11) 주택도시보증공사 강제경매 등 다수의 권리가 말소될 예정입니다.

* 총 등기부 채권액: 192,000,000원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: RAGCHAAERDENESOYOMBO

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-05 (미래 시점)

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: TSULTSOGKHISHIGBAYAR

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-06 (미래 시점)

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(유제곤)

* 보증금: 172,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-05

* 확정일자: 2021-09-13

* 배당신고일자: 2023-10-13

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이나, 물건명세서상 주의사항으로 언급됨.

3.3. 인수되는 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 7월 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 한신빌라라동 (277-9번지, 1988년 건축, 34.74㎡): 25,000만원 (2026.07.15 거래)

* 노블랜드 (49-12번지, 2010년 건축, 47.86㎡): 14,400만원 (2026.07.05 거래)

* 베스트빌4차 (128-2번지, 2014년 건축, 52.15㎡): 23,800만원 (2026.07.03 거래)

4.2. 물건과 비교

본건(프라임빌, 2010년 건축, 50.29㎡)은 면적 및 건축 연도 면에서 노블랜드(47.86㎡, 2010년 건축)와 유사하며, 베스트빌4차(52.15㎡, 2014년 건축)와도 유사한 크기입니다.

* 노블랜드의 평당 단가: 약 300.8만원/㎡ (14,400만원 / 47.86㎡)

* 베스트빌4차의 평당 단가: 약 456.4만원/㎡ (23,800만원 / 52.15㎡)

* 본건의 감정가 평당 단가: 약 357.9만원/㎡ (18,000만원 / 50.29㎡)

감정가는 주변 시세의 중간 지점에 위치하고 있으며, 특히 건축 연도가 같은 노블랜드의 시세와 비교 시, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 HUG 관련 리스크를 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 학교(도당중학교)와 함께 공장, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 편의성은 보통입니다.

5.2. 혐오시설 여부

제공된 정보와 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 명시된 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 등 산업시설이 혼재하는 지역 특성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각

재매각 물건은 통상적으로 다음과 같은 요인으로 인해 재진행될 수 있습니다.

* 매수인의 잔금 미납

* 권리관계 해석의 복잡성 (본건의 HUG 임차권 관련)

* 시장 수요 부족 또는 예상보다 높은 입찰가

6.2. 토지거래허가구역

현행 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 경매가 진행될 경우, 낙찰 후 잔금 납부 시 해당 구역 내 토지거래에 대한 허가를 받아야 할 수 있습니다. 다만, 법인 또는 외국인 등 허가 대상 여부를 정확히 확인해야 합니다.

6.3. HUG 임차권 관련 불확실성

물건명세서상 HUG 임차권이 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으나, HUG의 말소동의 확약서가 제출된 점은 혼란을 야기할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 HUG 측에 재확인하거나 법적 검토가 필요한 부분입니다. 만약 해당 임차권이 소멸되지 않고 인수된다면, 보증금 0원이라도 추후 법적 분쟁이나 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.4. 현황 조사 필요성

건축물대장, 현황도 등 공부상 내용과 실제 현황이 상이할 수 있으므로, 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 감정가는 1억 8천만원이며, 최근 유사 면적의 다세대주택 실거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 재매각 물건이라는 점, 토지거래허가구역 지정, 그리고 HUG 임차권 관련 복잡한 권리관계는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 HUG 임차권의 소멸 여부에 대한 명확한 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 내 다세대주택으로, 재건축 또는 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서 제출로 인해 권리관계가 정리될 경우, 안정적인 물건 확보가 가능합니다.

* 토지거래허가구역 지정 해제 시, 향후 거래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세, 감정가, 물건의 하자(재매각, HUG 임차권 불확실성) 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 175,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 다만, HUG 임차권 관련 최종 확인 내용 및 입찰 당시의 경쟁 상황에 따라 입찰가를 조정해야 합니다. 재매각이라는 점을 감안하여, 최초 입찰가보다는 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.