나이스옥션 법원경매 창원 2025타경819 [1] 경상남도 창원시 진해구 두동 1296-1 청안해오름아파트 104동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 진해구 두동 소재 '웅동중학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 18층 건내, 제14층 제1404호로서 일반적 현황은 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

현황 '아파트'로 이용중입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 자체지반 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 현황 공동주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 아파트단지 북동측 및 남동측으로 노폭 약 12m내외의 포장도로, 남서측 및 북서측으로 노폭 약8m내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. ②대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가 하였으므로 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경819 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 두동 1296-1 청안해오름아파트 104동 14층 1404호

용도: 아파트

감정가: 96,000,000원

토지면적: 39.19㎡ (약 11.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사

사용승인일: 2004년 03월 04일

건축년도: 2004년

해당층: 14층

총층수: 18층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 진해구 두동에 위치하며, '웅동중학교' 북서측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능합니다. 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 해당 아파트단지는 북동측 및 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 남서측 및 북서측으로는 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 해당 아파트 단지 인근에 '웅동중학교'가 위치하고 있으며, 일반적인 아파트 단지 주변에 형성되는 근린생활시설들이 존재합니다. 특별히 보고된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2015-01-16, 채권최고액: 92,400,000원)

* 임의경매 개시결정: 한국주택금융공사 (접수일자: 2025-11-12, 채권금액: 61,923,074원)

* 등기부채권 총액: 92,400,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 내용이 기재되어 있지 않아 해당 권리가 인수되는지 여부는 추가 확인이 필요합니다. 일반적으로 경매로 진행되는 물건은 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되나, 예외적인 경우가 있을 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 주된 용도가 공동주택인 아파트단지로 구성되어 있으며, 상가 등 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 이용현황: 현재 '아파트'로 이용 중에 있습니다.

* 시장 동향: 최근 2026년 2월, 4월, 5월에 걸쳐 인근 아파트 거래가 있었습니다. 103동 14층의 경우 102,000,000원에 거래되었으며, 다른 14층 매물은 88,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조의 경사스라브 지붕을 가진 18층 건물 중 14층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 단지 정보: '진해청안해오름' 아파트는 총 4개 동, 274세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 마련되어 있습니다.

* 주차: 총 83대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 이 중 지상에 3대, 지하에 8대의 주차가 가능합니다. (아파트 정보 기준)

* 면적 정보:

* 전용면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

* 분양면적: 별도 정보 없음 (일반적으로 전용면적보다 넓음)

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 임차인: 임대차 관계가 미상으로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 이는 법원 기준이며 실제와 다를 수 있습니다.)

* 건물 내부 상태: 부재중 잠금으로 인해 정확한 내부 상태 확인이 어려웠으며, 인근 동류형 또는 유사형 건물의 일반적인 현황, 관련 공부, 탐문 조사 결과를 기준으로 평가되었습니다. 실제 경매 진행 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)에 해당됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구의 아파트로서, '웅동중학교' 인근에 위치하며 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 입지조건을 가지고 있습니다. 2004년에 준공되어 연식이 있으나, 일반적인 아파트 구조 및 설비를 갖추고 있습니다. 권리 관계상으로는 말소기준권리 이하의 채권들은 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계 미확인 및 미상으로 인한 잠재적 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 건물 내부 상태에 대한 직접적인 확인이 어려워 경매 진행 시 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 생활의 이동성이 좋습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 최근 거래 사례를 고려할 때, 향후 시세 변동성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 감정가(96,000,000원)와 인근 14층 매물의 실거래가(102,000,000원, 88,000,000원)를 참고하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다. 103동 14층 매물이 102,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본 물건의 적정 입찰가는 100,000,000원에서 105,000,000원 사이로 예상됩니다.

이 중, 14층 매물의 실거래가 중 높은 가격인 102,000,000원을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 102,000,000원으로 제안합니다.

이는 현재 시점의 시장 가격 및 경매 물건의 특성을 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 법원 기일 변경 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

금액은 만원 단위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.